ऑस्टिन में नए घरों के निर्माण में उछाल से किराया घटा

• 2010 के दशक में तेज़ जनसंख्या प्रवाह के कारण आवास की कमी और किराए में तेज़ उछाल झेलने वाले ऑस्टिन ने 2015 के बाद बड़े पैमाने पर housing supply बढ़ाने की नीति लागू की
• zoning बदलाव, parking अनिवार्यता में ढील, ADU (Accessory Dwelling Unit) की अनुमति का विस्तार जैसी regulatory reforms के ज़रिए 2015~2024 के बीच 1.2 लाख घर (30%) जोड़े गए
• इसके परिणामस्वरूप 2021 के बाद किराया 15% से अधिक घटा, खासकर कम-आय वर्ग के लिए Class C apartments में 11% की गिरावट आई, जो देश के बड़े शहरों में सबसे बड़ी कमी रही
• density bonus, public bonds, Affordability Unlocked program आदि के माध्यम से 2024 में कम-आय वर्ग के लिए लगभग 4,600 घर बनाए गए, जिससे यह राष्ट्रीय स्तर पर पहले स्थान पर पहुंचा
• ऑस्टिन AI-आधारित permit automation, single-stair mid-rise buildings की अनुमति, minimum lot size में कमी जैसी अतिरिक्त reforms के साथ टिकाऊ housing supply system बना रहा है

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ऑस्टिन में housing supply का विस्तार और किराए में गिरावट

• 2010~2019 के दौरान ऑस्टिन में किराया 93% बढ़ा, जबकि घरों की बिक्री कीमत 82% बढ़ी, जो देश में सबसे ऊंची वृद्धि दरों में से थी
• 2015 के बाद शहर ने बड़े पैमाने पर apartment construction की अनुमति, permit प्रक्रिया का सरलीकरण, और 250 million dollar के public bonds जारी करने जैसी नीतियां लागू कीं
• 2015~2024 के बीच 1.2 लाख नए घर (30%) उपलब्ध कराए गए, जो पूरे अमेरिका के औसत (9%) से तीन गुना से अधिक वृद्धि थी
• दिसंबर 2021 में median rent 1,546 dollar था, लेकिन जनवरी 2026 तक यह 1,296 dollar पर आ गया, जो राष्ट्रीय औसत से 4% कम स्तर है
• खासकर 50 या उससे अधिक units वाले apartments का किराया 7% घटा, और Class C buildings में 11% गिरावट आई, जिससे कम-आय परिवारों पर housing cost का बोझ कम हुआ

regulatory reform और housing diversification

• ऑस्टिन ने Vertical Mixed Use (VMU) व्यवस्था के ज़रिए प्रति building units की संख्या बढ़ाई और parking requirements में 60% ढील दी
  • फरवरी 2024 तक VMU क्षेत्रों में 17,600 से अधिक units का निर्माण हो चुका था या जारी था
• university area और downtown redesignation zones में density bonus program के माध्यम से income-restricted housing शामिल करने पर building height rules में ढील दी गई
• ADU rules में ढील (2015) के तहत minimum lot size को 7,000 से घटाकर 5,750 square feet किया गया, और 2015~2024 के बीच 2,850 permits जारी हुए
• 2023 में parking minimums पूरी तरह समाप्त कर दिए गए, और यह अमेरिका के बड़े शहरों में ऐसा करने वाला पहला शहर बना, जहां यह सभी land uses पर लागू हुआ

कम-आय वर्ग के housing expansion की नीतियां

• density bonus और public bonds को मिलाकर कम-आय housing construction को बढ़ावा दिया गया
  • 2018 में 250 million dollar और 2022 में 350 million dollar के bonds जारी कर भूमि खरीद और housing construction को समर्थन दिया गया
• Affordability Unlocked program (2019) के तहत यदि कुल units में 50% से अधिक income-restricted हों, तो building regulations में ढील दी जाती है
• 2024 में ऑस्टिन ने 4,605 कम-आय housing units बनाए, जो पिछले वर्ष की तुलना में दोगुना था
• UNO (University Neighborhood Overlay) और Downtown Density Bonus Program के माध्यम से university area और downtown में high-rise buildings की अनुमति दी गई

किराए में गिरावट और housing affordability में सुधार

• 2021~2025 के दौरान ऑस्टिन और उसके suburban क्षेत्रों में किराया 4% घटा, जबकि वास्तविक (महंगाई-समायोजित) आधार पर यह 19% घटा
• इसी अवधि में पूरे अमेरिका में 10% और टेक्सास में 6% की वृद्धि हुई, जिससे ऑस्टिन की गिरावट और भी उल्लेखनीय रही
• Class C buildings का किराया 11.4% घटा, जबकि Class A buildings में 2.6% गिरावट हुई
• 2017 में median rent क्षेत्रीय median income के 95% के बराबर था, लेकिन 2024 तक यह 84% तक सुधर गया

housing type में बदलाव और supply structure

• 2015~2024 के बीच बने 1.2 लाख नए घरों में 47% बड़े apartments, 25% single-family homes, और बाकी mid/small apartments तथा townhomes थे
• ADU का हिस्सा सभी नए single-family और attached homes में 7% था
• suburban क्षेत्रों में इसी अवधि के दौरान 2.14 लाख units की वृद्धि हुई, जिनमें 77% single-family या townhome रूप में थे
• 2024 में ऑस्टिन में single-family homes का हिस्सा 50% से कम था, जो अमेरिकी औसत (71%) से कम है
• 2021~2023 के दौरान ऑस्टिन में प्रति 1 लाख आबादी पर 957 apartment permits जारी हुए, जो टेक्सास में सबसे ऊंचे स्तरों में था

आगे के reforms और टिकाऊ supply strategy

• HOME initiative (2023~2024) के तहत duplex, triplex, ADU निर्माण और renovation प्रक्रियाओं को सरल किया गया
  • यदि मौजूदा building का आधे से अधिक हिस्सा बरकरार रखा जाए, तो अतिरिक्त units जोड़े जा सकते हैं
• minimum lot size को 5,750 से घटाकर 1,800 square feet किया गया, जो Houston के उदाहरण से प्रेरित reform था
• 2024 में compatibility standards में ढील देकर single-family homes के पास building height limits को 540 feet से घटाकर 75 feet किया गया
• Site Plan Lite system के माध्यम से 3~16 unit वाले small housing projects की permit प्रक्रिया तेज़ की गई
• AI-आधारित pre-review tool (2025) के लागू होने से design review time आधा होने की उम्मीद है
• single-stair 5 मंजिल तक के apartments की अनुमति (2025) से छोटे plots का उपयोग और construction cost में कमी संभव होगी

निष्कर्ष

• ऑस्टिन ने 2010 के दशक की तेज़ growth और housing cost explosion के जवाब में regulatory easing, permit innovation, और public investment को जोड़कर बहु-स्तरीय approach अपनाई
• इसके परिणामस्वरूप सभी आय-वर्गों के लिए रहने योग्य housing supply का विस्तार और देश में सबसे बड़ी किराया गिरावट हासिल हुई
• मुख्य नीतियां थीं: ▲apartment construction की अनुमति का विस्तार ▲income-restricted housing incentives ▲permit प्रक्रिया का सरलीकरण ▲small housing को बढ़ावा
• मजबूत demand और proactive policy के संयोजन ने इसे 2021~2026 के दौरान अमेरिकी बड़े शहरों में सबसे बड़ी किराया गिरावट वाले उदाहरण के रूप में स्थापित किया

[GN⁺]

Hacker News की राय

• मेरा मानना है कि आवास लागत की समस्या का हल वास्तव में सरल है — ज़्यादा घर बनाओ, और कानून-व्यवस्था बनाए रखो
  ज़रूरी नहीं कि वे ‘सस्ते घर’ ही हों, और rent control मुझे बुरा विचार लगता है
  अमेरिका में पहले से पर्याप्त घर हैं, लेकिन आर्थिक अवसरों की तुलना में कम अपराध दर वाले इलाकों में ही कीमतें बढ़ती हैं
  अगर घर बनाते समय अपराध भी बढ़े, तो यह सबका समय बर्बाद करने जैसा है

  • समस्या सिर्फ supply और demand की नहीं है, बल्कि यह है कि मताधिकार रखने वाला बहुमत पहले से घर का मालिक है
    वे अपने घरों की कीमत गिरते नहीं देखना चाहते, इसलिए इसका राजनीतिक समाधान कठिन है
    यह सिर्फ अमेरिका की समस्या नहीं, बल्कि पूरी दुनिया में दिखने वाली घटना है
  • Austin में कीमतें गिरने की वजह से नई construction धीमी पड़ रही है
    real estate development का margin लगभग शून्य के पास पहुँच जाए, तो कीमतें गिरते समय कोई और क्यों बनाएगा, यह सवाल उठता है
  • मूल लेख में अपराध या rent control का कोई ज़िक्र नहीं था
    बल्कि उसमें साफ लिखा था कि Austin की रणनीति ‘सस्ते आवास निर्माण को प्रोत्साहन’ देना थी
    ऐसे में यह निष्कर्ष क्यों निकाला जा रहा है कि ‘सस्ते घरों की ज़रूरत नहीं’, यह समझना मुश्किल है
  • Vienna ने शहर द्वारा सीधे घर बनवाकर किराया कम रखा, और निजी किरायों की बढ़ोतरी को भी सीमित किया
    Housing in Vienna
  • मेरे हिसाब से तो rent control ही सभ्यता की बुनियाद है
    ज़मीन का स्वामित्व बहुत पहले से शक्ति का स्रोत रहा है, और आर्थिक असमानता के केंद्र में है
    कनाडा के कई प्रांत बुनियादी rent control लागू करते हैं, फिर भी नए घरों का निर्माण नहीं रुकता
    आवासीय स्थिरता ही समृद्धि की नींव है, और यह regulation के साथ संतुलन में पूरी तरह संभव है
    आखिरकार समस्या विचारधारा नहीं बल्कि खराब प्रबंधन है

• California transit-केंद्रित housing development को आगे बढ़ा रहा है, लेकिन Menlo Park 1950s शैली के surface parking lot को बचाने के नाम पर इसका विरोध कर रहा है

  • NIMBYism (मेरे पिछवाड़े में नहीं) दरअसल निवेश की सुरक्षा का साधन है
    ज़्यादातर अमेरिकियों के लिए घर उनका मुख्य asset और retirement plan है
    मौजूदा मोहल्लों में नए घर न बनाने की वजह बस घर की कीमतें गिरने से रोकना है
    जब तक यह नहीं बदलेगा, housing shortage बनी रहेगी
  • असल में parking lot बचाने की कोशिश city government नहीं बल्कि आसपास के व्यापारी कर रहे हैं
    वे शहर के प्रमुख tax base हैं, इसलिए उनका प्रभाव बड़ा है
    Menlo Park पूरी तरह single-family housing वाला इलाका भी नहीं है
  • मुझे तो पैदल चलने लायक downtown ज़्यादा पसंद है
    अगर शहर के बाहर parking रखी जाए और public transit बेहतर किया जाए, तो downtown कहीं ज़्यादा सुखद हो सकता है
    यह कितना संभव है, कहना मुश्किल है, लेकिन हो जाए तो माहौल बहुत बेहतर होगा
  • Austin का मामला दिखाता है कि जब density adjustment वास्तव में संभव हो, तो क्या हो सकता है
  • Menlo Park के लोग ऐसे व्यवहार कर रहे हैं जैसे वे खुद Atherton के लोग हों

• यह देखकर अच्छा लग रहा है कि Economics 101 की किताब फिर से लिखने की ज़रूरत नहीं है

  • हैरानी होती है कि आजकल लोग बुनियादी market pressure के अस्तित्व पर ही शक करते हैं
  • लेकिन housing market को सिर्फ supply-demand model से समझाना मुश्किल है
    घर बदलना बड़ा फैसला होता है, और दोस्तों या परिवार के पास रहने जैसे गैर-आर्थिक कारण बहुत अहम होते हैं
    बहुत सरलीकृत market analysis यहाँ फिट नहीं बैठता
  • लगता है economics, psychology की तुलना में मानव स्वभाव को बेहतर समझाती है
  • सिर्फ शीर्षक देखें तो यह free market solution जैसा लगता है, लेकिन असली लेख उससे काफ़ी दूर है
  • सिर्फ Economics 101 काफी नहीं है
    supply बढ़े तो कीमत गिरनी चाहिए, लेकिन कीमत बढ़े तो supply भी बढ़नी चाहिए — और व्यवहार में ऐसा नहीं होता
    NIMBY, राजनीति, vested interests जैसे कई जटिल कारक इसमें उलझे हुए हैं

• मैं Austin में रहता हूँ
  1980s का construction boom ढह गया था और 1990 तक vacancy rate 23% पहुँच गया था
  वजह regulation नहीं बल्कि Savings and Loan (S&L) crisis से पैदा हुई अत्यधिक lending थी
  उसके बाद federal bailout और Resolution Trust Corporation आए, और उन्होंने real estate को बहुत कम कीमत पर बेचा
  नतीजतन Austin ने 10–15 साल तक बहुत कम किराये बनाए रखे, युवाओं को आकर्षित किया, और यही उसके सांस्कृतिक विकास का आधार बना

  • मुझे लगता है यह ऐतिहासिक संदर्भ याद दिलाने वाला उपयोगी उदाहरण है

• यह दिलचस्प है कि supply और demand का नियम मानो व्यवहार में साबित हो गया
  मेरा मानना है कि अमेरिकी शहरों में अभी और ज़्यादा density की काफी गुंजाइश है

  • लेकिन यह तो बस एक नमूने का मामला है
    pandemic जैसे कई confounding factors हैं, और LA के Palms इलाके जैसे उदाहरण भी हैं जहाँ बहुत housing बनने के बावजूद किराया बढ़ा
    कभी-कभी supply खुद demand को भी बढ़ा देती है
  • समस्या यह है कि अगर सत्ता में बैठे लोग कीमतें गिराना ही नहीं चाहते, तो कुछ भी नहीं बदलेगा
  • शहर की सफलता सिर्फ density का सवाल नहीं, बल्कि urban form, street experience, adaptability, resilience जैसे कई तत्वों के संतुलन का मामला है
    Austin का उदाहरण भी अगर अल्पकालिक नज़रिए से आगे बढ़ाया जाए, तो उसके दुष्प्रभाव बड़े हो सकते हैं
  • मेरे hometown में भी density बढ़ाई गई, लेकिन नतीजा भीड़भाड़ वाला condo शहर निकला
    कभी-कभी सरल और सुखद माहौल बनाए रखना बेहतर होता है
  • अगर developers अपनी investment वापस नहीं निकाल पाएँगे, तो अगली बार उनकी निर्माण की इच्छा कम होगी
    2008 के बाद skilled workers का गायब हो जाना भी आज की supply shortage की एक वजह है

• यूरोप आने से पहले मैं सोचता था कि Germany एक व्यवस्थित और कुशल देश है
  लेकिन जहाँ Austin ने 9 साल में 1.2 लाख घर बनाए, Germany अपनी सालाना 4 लाख घरों की target में 3 लाख भी नहीं बना पाता
  आबादी के अनुपात से देखें तो यह 1:25 का अनुपात है, जबकि Germany Austin से 80 गुना बड़ा है
  वजहें हैं skilled labor की कमी, ऊँची labor cost, और अत्यधिक प्रशासनिक प्रक्रिया
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  • लेकिन ये सब नतीजे हैं, मूल कारण तो सांस्कृतिक कारक हैं
    यूरोप में real estate ही asset है, और supply को सीमित रखना उसकी value बचाने का साधन है
    राजनेता भी घरों की कीमत गिरती नहीं देखना चाहते
    China जैसा oversupply वाला उदाहरण यूरोपियों के लिए डरावना परिदृश्य है
    अमेरिका में stock investment culture होने से assets अपेक्षाकृत ज़्यादा diversified हैं
  • Ireland और Netherlands में builders के प्रति तिरस्कार मौजूद है
    social housing ratio regulation की वजह से व्यवहार में लगभग कुछ भी नहीं बनता
    Amsterdam में तो किरायेदारों को निकालकर घरों की कीमतें घटा देने पर जश्न मनाने जैसी बात भी हुई
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  • सोचता हूँ कि क्या Germany के प्रशासनिक नियम शरणार्थी मजदूरों की construction में भागीदारी भी रोकते हैं
    Texas में Mexican मूल के मजदूर construction को आगे बढ़ाते हैं, लेकिन Germany की sites पर वे लगभग दिखे ही नहीं
  • skilled labor की कमी या labor cost की बात सिर्फ बहाना है
    असली वजह राजनीतिक निर्णयों के जरिए housing को महँगा बनाए रखना है
    लोगों के property rights पर ज़रूरत से ज़्यादा रोक न लगाई जाए, और workers के आने की अनुमति दी जाए, तो इसका समाधान संभव है

• बहुत से शहर ज़मीन की कीमतों में उछाल से जूझ रहे हैं, तो फिर नए शहर क्यों नहीं बनाए जाते, यह समझ नहीं आता
  internet connectivity तो Starlink से भी मिल सकती है, लेकिन कानूनी और प्रशासनिक बाधाएँ बहुत ऊँची हैं
  आखिरकार समस्या संसाधनों की कमी नहीं बल्कि मानव-निर्मित पाबंदियाँ हैं

  • लेकिन हर कोई घर की कीमत गिरना नहीं चाहता
    जिसने loan लेकर घर खरीदा है, वह अपनी market value गिरते नहीं देखना चाहेगा
    ऐसे हित राजनीतिक बदलाव को रोकते हैं
  • नया शहर नौकरियों और आबादी के प्रवाह के बिना टिक नहीं सकता
    इसलिए हम शहरों के बगल में suburb बनाते हैं
  • कौन नया शहर बनाने की प्रेरणा रखेगा, यह भी सवाल है
    आर्थिक प्रोत्साहन न हो तो कोई शुरुआत नहीं करेगा
  • शहरों की वृद्धि के लिए स्वच्छ पानी ज़रूरी है, और अब उसकी भी कमी है
  • यह संभव तो है, लेकिन बहुत कठिन, और California के नए शहर के उदाहरण की तरह जटिल प्रक्रिया चाहिए

• अमेरिका में rent control हर जगह अलग-अलग है, इसलिए सामान्यीकरण करना जोखिम भरा है
  public housing के भी राज्य स्वामित्व, cooperative, collective purchase जैसे कई मॉडल हैं
  मुझे नहीं लगता कि Austin का सबक ज्यों का त्यों पूरी दुनिया पर लागू किया जा सकता है

• Austin ने rezoning, 250 million dollar public housing bond, और permit process को सरल बनाकर housing supply बढ़ाई
  लेकिन ऐसी नीतियाँ मौजूदा homeowners को चोट पहुँचाती हैं, इसलिए दूसरे शहरों में इन्हें दोहराना आसान नहीं
  फिर भी common-sense approach होने के नाते इसका महत्व है

  • अगर आप अपने ‘आख़िरी घर’ में रह रहे हैं तो घर की कीमत बढ़ना चाहेंगे, लेकिन अगर आप शिफ्ट होने वाले हैं तो कीमत घटना भी फ़ायदेमंद हो सकता है
    Texas में income tax नहीं है और property tax ऊँचा है, इसलिए कम घर की कीमतें उलटे आपके लिए बेहतर भी हो सकती हैं
  • ‘मौजूदा homeowners को चोट’ से क्या नकारात्मक अर्थ लिया जाना चाहिए, यह स्पष्ट नहीं है
  • मैं खुद homeowner हूँ, लेकिन काम के पास apartment construction के पक्ष में हूँ
    हाँ, ADU (accessory dwelling unit) जैसी चीज़ों का विरोध करता हूँ अगर वे infrastructure को खराब करें
    housing shortage की बात 2006 में भी थी, लेकिन अंत में demand गिरने से oversupply हो गया
    अगर आबादी घटे और immigration पर रोक बढ़े, तो फिर से oversupply आ सकता है

• मैं 2017–2021 के बीच Austin में रहा
  किराया बहुत सस्ता था, और covid के दौरान तो 200 dollar तक कम हो गया
  उसके बाद भी कीमतें वहीं रहीं
  लेकिन 2020s की शुरुआत में Airbnb के लिए घर खरीदने का boom था, और supply बढ़ने से competition तेज हो गया
  मैंने सचमुच supply बढ़ने का असर महसूस किया