हाउसिंग पर एंटी-अबंडेंस आलोचना गलत दावे पर आधारित है

• आवास की कमी के प्रमुख कारण को कानूनी नियमन मानने वाली राय को मुख्यधारा के अर्थशास्त्री और अकादमिक जगत से समर्थन मिलता है
• एंटी-मोनोपॉली खेमे की ओर से किए गए बड़ी निर्माण कंपनियों की सप्लाई-रिस्ट्रिक्शन दलील वास्तविक डेटा और क्षेत्रीय विशेषज्ञों की राय से मेल नहीं खाती
• प्रमुख शोधपत्र भी दिखाते हैं कि उनका डालस जैसे अधिकांश बड़े शहरों पर लागू न हो पाने वाला मानदंड है
• केवल बाज़ार सघनता देखकर मोनोपॉली जैसा व्यवहार तय करना कठिन है, और व्यवहार में पैमाने की अर्थव्यवस्था जैसी चीज़ें लाभ दे सकती हैं
• दावों के समर्थन में दिए गए उद्योग विश्लेषण, उद्धरण और शोध में से कई संदर्भ से बाहर हैं या विकृत, इसलिए विश्वसनीय सबूत नहीं माने जा सकते

---

प्रस्तावना: आवास आपूर्ति की कमी की समस्या और आलोचनात्मक दृष्टि

• ‘एंटी-अबंडेंस’ से जुड़ी किताबों की सबसे तीखी आलोचना एंटी-मोनोपॉली आंदोलन से आ रही है
• यह समूह अमेरिका की सबसे बड़ी समस्या को मोनोपॉली और बड़ी कंपनियों के भ्रष्टाचार में खोजता है
• लेखक और Ezra Klein ने पिछले कई दशकों में यह रेखांकित किया कि आवास सप्लाई की प्रमुख बाधा ज़ोनिंग और न्यूनतम प्लॉट आकार जैसे कानूनी अवरोध हैं, जिसे अधिकांश अर्थशास्त्री और शोधकर्ता मुख्यधारा के दृष्टिकोण के रूप में स्वीकार करते हैं
• एंटी-मोनोपॉली खेमे का तर्क है कि बड़ी निर्माण कंपनियाँ मुनाफ़ा बढ़ाने के लिए जानबूझकर सप्लाई सीमित करती हैं, और इसलिए मोनोपॉली विरोधी नीतिगत औज़ार लागू करने की माँग की जाती है
• लेखक का मानना है कि ये दलीलें विश्वसनीय नहीं हैं और वे यह इंगित करते हैं कि डेवलपरों के लाभ मार्जिन विशेष रूप से नहीं बढ़े हैं

डालस आवास बाज़ार विश्लेषण पर प्रतिक्रिया

Musharbash का दावा: डालस एक निर्माण-केन्द्रित ओलिगोपॉली मार्केट है

• Musharbash के अनुसार डालस में घरों की कीमतें बहुत बढ़ीं क्योंकि बड़ी निर्माण कंपनियों ने बाज़ार पर कब्ज़ा करके प्रतिस्पर्धा को दबाया
• वे नीति निर्माताओं से स्ट्रॉन्ग/कड़े निर्माण-कॉर्पोरेट नियम लागू करने की मांग करते हैं

विशेषज्ञ सत्यापन के निष्कर्ष

• Musharbash द्वारा उद्धृत प्रमुख अर्थशास्त्री और बाज़ार विश्लेषकों का इंटरव्यू करने पर हमें यह सुनने को मिला कि उनकी दलील का गलत तरीके से अनुप्रयोग हुआ या संदर्भ तोड़-मरोड़ कर पेश किया गया
• डालस को ओलिगोपॉली बताने के लिए जो Quintero के पेपर की कसौटियाँ इस्तेमाल की गईं, वे वास्तविक डालस बाज़ार पर लागू ही नहीं होतीं, यह स्पष्ट हुआ

तथ्य जाँच (फैक्ट-चेक)

• Quintero के अनुसार, किसी शहर की नई आवास आपूर्ति के 90% हिस्से पर यदि 5–6 कंपनियाँ हावी हों, तभी ओलिगोपॉली से नुकसान का ख़तरा बनता है
• डालस में शीर्ष 2 कंपनियों की हिस्सेदारी लगभग 30% और शीर्ष 6 की लगभग 50% ही है, इसलिए यह ओलिगोपॉली की परिभाषा में नहीं आता
• देश के 50 बड़े शहरों में से 49 में Quintero की सीमा नहीं पूरी होती, यानी भरोसेमंद ओलिगोपॉली साक्ष्य नहीं मिलते
• Musharbash के उद्धरण ऐसे हैं जिनसे उस मुख्य पेपर के लेखक भी सहमत नहीं हैं

Quintero पेपर की सीमाएँ और अतिरिक्त सवाल

• Quintero का पेपर आधार वर्ष के रूप में 2006 को चुनता है, जो एक आदर्श नहीं माना जाने वाला हाउसिंग बबल पीरियड था, इसलिए परिणामों की विश्वसनीयता पर सवाल उठते हैं
• जबकि पूरे देश के 49 शहर कसौटी पर खरे नहीं उतरते, फिर भी वार्षिक 106 अरब डॉलर के उत्पादन नुकसान का निष्कर्ष असंगत लगता है
• पेपर में यह भी स्वीकार है कि बड़ी निर्माण कंपनियों का वास्तविक केंद्रीकरण मुख्यतः नए उपनगरों और छोटे शहरों तक ही सीमित हो सकता है

डालस के स्थानीय विशेषज्ञों के इंटरव्यू: मोनोपॉली/ओलिगोपॉली दावों पर चुनौती

• Builder’s Daily के John McManus बार-बार उद्धृत होने वाले विशेषज्ञों में हैं
• उनके अनुसार बड़ी निर्माण कंपनियों को आवास मूल्य वृद्धि का मुख्य कारण मानना सही नहीं है; वे कहते हैं कि लैंड-यूस और ज़ोनिंग नियम जैसी नीतियाँ अधिक बड़ी समस्या हैं
• वे बताते हैं कि इन नियमों से शुरुआती एंट्री कॉस्ट बढ़ जाती है, जिससे निम्न-आय वर्ग के घरों की सप्लाई अटक जाती है
• Musharbash ने जिस टिप्पणी को ‘मार्केट मोनोपॉली’ कह कर उद्धृत किया, McManus के अनुसार उसका मतलब सिर्फ काम के शेड्यूल की स्थिरता था, कोई राजनीतिक संकेत नहीं

उद्योग विशेषज्ञ उद्धरणों की सीमा

• ResiClub के Lance Lambert भी यह नहीं मानते कि बड़ी कंपनियों का बाजार एकाग्रण आवास आपूर्ति घटने का मुख्य कारण है
• वे कहते हैं कि बड़ी कंपनियों का प्रभुत्व, उनकी पूँजी क्षमता और पैमाने की अर्थव्यवस्था के कारण, दीर्घकाल में अधिक आवास निर्माण में मदद कर सकता है
• यदि केवल छोटे खिलाड़ी रह जाएँ तो संकट के समय लचीलापन घटने का जोखिम भी मौजूद रहता है
• बड़े खिलाड़ियों की मौजूदगी कुछ उद्योग क्षेत्रों में सामाजिक लाभ दे सकती है

केवल बाजार एकाग्रता के आंकड़ों से मोनोपॉली व्यवहार नहीं तय किया जा सकता

• Duke University के प्रोफेसर James Roberts बताते हैं कि “कुछ कंपनियों का कुछ प्रतिशत” पकड़ना अकेले किसी भी तरह का सार्थक मोनोपॉली निष्कर्ष नहीं दे सकता
• यह भी आवश्यक है कि हर मामले में यह देखा जाए कि कहीं यह व्यवहार सच में कीमत वृद्धि, गुणवत्ता गिरावट, सब-कॉन्ट्रैक्टरों की क्षति जैसे वास्तविक नुकसान तो पैदा नहीं कर रहा

मोनोपॉली-हाउसिंग बहस में अनुभवजन्य साक्ष्यों की कमी

• वस्तुतः यह दिखाने वाला लगभग कोई ठोस शोध नहीं है कि बड़ी निर्माण कंपनियों ने सप्लाई रोककर कीमतें बढ़ाईं
• उद्धृत शोधपत्र, कॉलम और लेखों का अधिकांश भाग दावा-आधारित संरचना पर टिका है, जिसमें पुख्ता डेटा कम मिलता है
• नए शोध भी अक्सर सिर्फ संदर्भित पेपरों पर निर्भर रहते हैं और अनुभवजन्य प्रमाण पेश नहीं कर पाते

निष्कर्ष और सुझाव

• व्यवहार में मोनोपॉली उपभोक्ताओं को नुकसान, नवाचार पर रोक और सामाजिक नुकसान का कारण बन सकती है
• फिर भी बिना आधार के अत्यधिक मोनोपॉली नियमन से उद्योग को हानि और नीति पर भरोसा घटने का खतरा है
• हाउसिंग उद्योग में मोनोपॉली-सम्बंधित दावों के लिए अनुभवजन्य डेटा और वस्तुनिष्ठ सत्यापन अनिवार्य है
• Musharbash के निबंध में विशेषज्ञ साक्षात्कार, शोध उद्धरण और उनकी व्याख्या में विश्वसनीयता की कमी को लेकर गंभीर सवाल उठते हैं
• नीति निर्माता को जासूस की तरह तथ्य जाँच करके ही निर्णय लेना चाहिए, और एंटी-मोनोपॉली आंदोलन को भी यही सावधानी रखनी चाहिए

अगले लेख में हम देखेंगे कि डालस में वास्तव में क्या हुआ और ओलिगोपॉली के अलावा हाउसिंग कीमतों के तेज़ उछाल के अन्य कारण क्या थे