हाउसिंग पर एंटी-अबंडेंस आलोचना गलत दावे पर आधारित है
(derekthompson.org)- आवास की कमी के प्रमुख कारण को कानूनी नियमन मानने वाली राय को मुख्यधारा के अर्थशास्त्री और अकादमिक जगत से समर्थन मिलता है
- एंटी-मोनोपॉली खेमे की ओर से किए गए बड़ी निर्माण कंपनियों की सप्लाई-रिस्ट्रिक्शन दलील वास्तविक डेटा और क्षेत्रीय विशेषज्ञों की राय से मेल नहीं खाती
- प्रमुख शोधपत्र भी दिखाते हैं कि उनका डालस जैसे अधिकांश बड़े शहरों पर लागू न हो पाने वाला मानदंड है
- केवल बाज़ार सघनता देखकर मोनोपॉली जैसा व्यवहार तय करना कठिन है, और व्यवहार में पैमाने की अर्थव्यवस्था जैसी चीज़ें लाभ दे सकती हैं
- दावों के समर्थन में दिए गए उद्योग विश्लेषण, उद्धरण और शोध में से कई संदर्भ से बाहर हैं या विकृत, इसलिए विश्वसनीय सबूत नहीं माने जा सकते
प्रस्तावना: आवास आपूर्ति की कमी की समस्या और आलोचनात्मक दृष्टि
- ‘एंटी-अबंडेंस’ से जुड़ी किताबों की सबसे तीखी आलोचना एंटी-मोनोपॉली आंदोलन से आ रही है
- यह समूह अमेरिका की सबसे बड़ी समस्या को मोनोपॉली और बड़ी कंपनियों के भ्रष्टाचार में खोजता है
- लेखक और Ezra Klein ने पिछले कई दशकों में यह रेखांकित किया कि आवास सप्लाई की प्रमुख बाधा ज़ोनिंग और न्यूनतम प्लॉट आकार जैसे कानूनी अवरोध हैं, जिसे अधिकांश अर्थशास्त्री और शोधकर्ता मुख्यधारा के दृष्टिकोण के रूप में स्वीकार करते हैं
- एंटी-मोनोपॉली खेमे का तर्क है कि बड़ी निर्माण कंपनियाँ मुनाफ़ा बढ़ाने के लिए जानबूझकर सप्लाई सीमित करती हैं, और इसलिए मोनोपॉली विरोधी नीतिगत औज़ार लागू करने की माँग की जाती है
- लेखक का मानना है कि ये दलीलें विश्वसनीय नहीं हैं और वे यह इंगित करते हैं कि डेवलपरों के लाभ मार्जिन विशेष रूप से नहीं बढ़े हैं
डालस आवास बाज़ार विश्लेषण पर प्रतिक्रिया
Musharbash का दावा: डालस एक निर्माण-केन्द्रित ओलिगोपॉली मार्केट है
- Musharbash के अनुसार डालस में घरों की कीमतें बहुत बढ़ीं क्योंकि बड़ी निर्माण कंपनियों ने बाज़ार पर कब्ज़ा करके प्रतिस्पर्धा को दबाया
- वे नीति निर्माताओं से स्ट्रॉन्ग/कड़े निर्माण-कॉर्पोरेट नियम लागू करने की मांग करते हैं
विशेषज्ञ सत्यापन के निष्कर्ष
- Musharbash द्वारा उद्धृत प्रमुख अर्थशास्त्री और बाज़ार विश्लेषकों का इंटरव्यू करने पर हमें यह सुनने को मिला कि उनकी दलील का गलत तरीके से अनुप्रयोग हुआ या संदर्भ तोड़-मरोड़ कर पेश किया गया
- डालस को ओलिगोपॉली बताने के लिए जो Quintero के पेपर की कसौटियाँ इस्तेमाल की गईं, वे वास्तविक डालस बाज़ार पर लागू ही नहीं होतीं, यह स्पष्ट हुआ
तथ्य जाँच (फैक्ट-चेक)
- Quintero के अनुसार, किसी शहर की नई आवास आपूर्ति के 90% हिस्से पर यदि 5–6 कंपनियाँ हावी हों, तभी ओलिगोपॉली से नुकसान का ख़तरा बनता है
- डालस में शीर्ष 2 कंपनियों की हिस्सेदारी लगभग 30% और शीर्ष 6 की लगभग 50% ही है, इसलिए यह ओलिगोपॉली की परिभाषा में नहीं आता
- देश के 50 बड़े शहरों में से 49 में Quintero की सीमा नहीं पूरी होती, यानी भरोसेमंद ओलिगोपॉली साक्ष्य नहीं मिलते
- Musharbash के उद्धरण ऐसे हैं जिनसे उस मुख्य पेपर के लेखक भी सहमत नहीं हैं
Quintero पेपर की सीमाएँ और अतिरिक्त सवाल
- Quintero का पेपर आधार वर्ष के रूप में 2006 को चुनता है, जो एक आदर्श नहीं माना जाने वाला हाउसिंग बबल पीरियड था, इसलिए परिणामों की विश्वसनीयता पर सवाल उठते हैं
- जबकि पूरे देश के 49 शहर कसौटी पर खरे नहीं उतरते, फिर भी वार्षिक 106 अरब डॉलर के उत्पादन नुकसान का निष्कर्ष असंगत लगता है
- पेपर में यह भी स्वीकार है कि बड़ी निर्माण कंपनियों का वास्तविक केंद्रीकरण मुख्यतः नए उपनगरों और छोटे शहरों तक ही सीमित हो सकता है
डालस के स्थानीय विशेषज्ञों के इंटरव्यू: मोनोपॉली/ओलिगोपॉली दावों पर चुनौती
- Builder’s Daily के John McManus बार-बार उद्धृत होने वाले विशेषज्ञों में हैं
- उनके अनुसार बड़ी निर्माण कंपनियों को आवास मूल्य वृद्धि का मुख्य कारण मानना सही नहीं है; वे कहते हैं कि लैंड-यूस और ज़ोनिंग नियम जैसी नीतियाँ अधिक बड़ी समस्या हैं
- वे बताते हैं कि इन नियमों से शुरुआती एंट्री कॉस्ट बढ़ जाती है, जिससे निम्न-आय वर्ग के घरों की सप्लाई अटक जाती है
- Musharbash ने जिस टिप्पणी को ‘मार्केट मोनोपॉली’ कह कर उद्धृत किया, McManus के अनुसार उसका मतलब सिर्फ काम के शेड्यूल की स्थिरता था, कोई राजनीतिक संकेत नहीं
उद्योग विशेषज्ञ उद्धरणों की सीमा
- ResiClub के Lance Lambert भी यह नहीं मानते कि बड़ी कंपनियों का बाजार एकाग्रण आवास आपूर्ति घटने का मुख्य कारण है
- वे कहते हैं कि बड़ी कंपनियों का प्रभुत्व, उनकी पूँजी क्षमता और पैमाने की अर्थव्यवस्था के कारण, दीर्घकाल में अधिक आवास निर्माण में मदद कर सकता है
- यदि केवल छोटे खिलाड़ी रह जाएँ तो संकट के समय लचीलापन घटने का जोखिम भी मौजूद रहता है
- बड़े खिलाड़ियों की मौजूदगी कुछ उद्योग क्षेत्रों में सामाजिक लाभ दे सकती है
केवल बाजार एकाग्रता के आंकड़ों से मोनोपॉली व्यवहार नहीं तय किया जा सकता
- Duke University के प्रोफेसर James Roberts बताते हैं कि “कुछ कंपनियों का कुछ प्रतिशत” पकड़ना अकेले किसी भी तरह का सार्थक मोनोपॉली निष्कर्ष नहीं दे सकता
- यह भी आवश्यक है कि हर मामले में यह देखा जाए कि कहीं यह व्यवहार सच में कीमत वृद्धि, गुणवत्ता गिरावट, सब-कॉन्ट्रैक्टरों की क्षति जैसे वास्तविक नुकसान तो पैदा नहीं कर रहा
मोनोपॉली-हाउसिंग बहस में अनुभवजन्य साक्ष्यों की कमी
- वस्तुतः यह दिखाने वाला लगभग कोई ठोस शोध नहीं है कि बड़ी निर्माण कंपनियों ने सप्लाई रोककर कीमतें बढ़ाईं
- उद्धृत शोधपत्र, कॉलम और लेखों का अधिकांश भाग दावा-आधारित संरचना पर टिका है, जिसमें पुख्ता डेटा कम मिलता है
- नए शोध भी अक्सर सिर्फ संदर्भित पेपरों पर निर्भर रहते हैं और अनुभवजन्य प्रमाण पेश नहीं कर पाते
निष्कर्ष और सुझाव
- व्यवहार में मोनोपॉली उपभोक्ताओं को नुकसान, नवाचार पर रोक और सामाजिक नुकसान का कारण बन सकती है
- फिर भी बिना आधार के अत्यधिक मोनोपॉली नियमन से उद्योग को हानि और नीति पर भरोसा घटने का खतरा है
- हाउसिंग उद्योग में मोनोपॉली-सम्बंधित दावों के लिए अनुभवजन्य डेटा और वस्तुनिष्ठ सत्यापन अनिवार्य है
- Musharbash के निबंध में विशेषज्ञ साक्षात्कार, शोध उद्धरण और उनकी व्याख्या में विश्वसनीयता की कमी को लेकर गंभीर सवाल उठते हैं
- नीति निर्माता को जासूस की तरह तथ्य जाँच करके ही निर्णय लेना चाहिए, और एंटी-मोनोपॉली आंदोलन को भी यही सावधानी रखनी चाहिए
अगले लेख में हम देखेंगे कि डालस में वास्तव में क्या हुआ और ओलिगोपॉली के अलावा हाउसिंग कीमतों के तेज़ उछाल के अन्य कारण क्या थे
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Hacker News राय
यह देखकर फिर एहसास हुआ कि हम जो ज़्यादातर पत्रकारिता लेख पढ़ते हैं, वे अक्सर ज़रूरत से ज़्यादा एडिट किए हुए होते हैं और उनमें लगभग कोई वास्तविक रिपोर्टिंग ही नहीं होती; इससे समझ आता है कि बुनियादी फील्ड रिपोर्टिंग कितनी ताकतवर होती है। Derek Thompson बेहद तेज़ और प्रभावी लेखक हैं, लेकिन हाउसिंग इकोनॉमिक्स के विशेषज्ञ नहीं हैं। उन्होंने बस शोधपत्र पढ़े, उन शोधपत्रों में उद्धृत विशेषज्ञों को फोन किया, और उन शोधपत्रों की बनाई हुई narrative टूट गई। Hacker News पर पत्रकारिता की अक्सर आलोचना होती है, लेकिन मुझे लगता है असली समस्या यह है कि गहरी रिपोर्टिंग बहुत कम हो गई है। मैं हाल में Thompson का Substack पढ़ना पसंद कर रहा हूँ.
पहले पत्रकार अपना करियर City News Bureau जैसी जगहों से शुरू करते थे। शिकागो का City News Bureau 100 साल तक फील्ड न्यूज़ कवर करता रहा। नए रिपोर्टर हर पुलिस स्टेशन, बड़ी घटनाओं, आग, और अदालतों तक जाकर तथ्यों की सख़्ती से पुष्टि करते थे। इस संस्था का मशहूर motto था: “अगर तुम्हारी माँ भी कहे कि वह तुमसे प्यार करती है, तब भी खुद पुष्टि करो।” मुझे लगता है कि ऐसी व्यवस्था फिर चाहिए। आजकल बहुत-सी ख़बरें प्रेस रिलीज़ से शुरू होती हैं, इसलिए पढ़ने के बाद यह पूछना चाहिए कि इसकी शुरुआती सामग्री क्या थी। पहले रिपोर्टर सचमुच सड़कों पर दौड़कर रिपोर्टिंग करते थे, लेकिन अब commentators का हिस्सा बहुत ज़्यादा हो गया है। City News Bureau पर लिखी किताब "Hello, Sweetheart, Get Me Rewrite" भी सुझाता हूँ
The Atlantic के लेख पर बात करते समय, मैं इस बात से सहमत हूँ कि मीडिया बुनियादी फील्ड रिपोर्टिंग की जगह opinion analysis की ओर झुक गया है। बड़े मीडिया संस्थान भी गहराई में जाने के बजाय ज़्यादातर उन्हीं मुद्दों के पीछे भागते हैं जो पहले से चर्चा में हों। old-school journalism से सीखने को बहुत कुछ है, और भले ही कुछ लोग आज भी वैसी रिपोर्टिंग करते हों, यह कड़वी बात है कि कई बार वह भूमिका पेशेवर पत्रकारों की जगह आम citizen journalists निभा रहे हैं। उदाहरण के लिए, D.C. prosecutor’s office ने 2/3 आपराधिक मामलों को छोड़ दिया था—यह बात एक अनाम इंटरनेट अकाउंट DCCrimeFacts ने खुद डेटा खंगालकर सामने लाई, और उसके बाद ही बड़े मीडिया ने इसे रिपोर्ट करना शुरू किया, जिससे सुधार हुए। FAA scandal के दौरान भी एक law student के ब्लॉग पोस्ट में सबसे अहम जानकारी थी। फिर वही बात दिखती है: पेशेवर पत्रकारों की बजाय नागरिकों के personal projects अक्सर असली बदलाव ला रहे हैं—यह एक तरफ़ चौंकाने वाला है, और दूसरी तरफ़ दुखद भी.
Abundance YIMBYism (supply expansion और pro-housing आंदोलन) में बहुत-सी कमियाँ हैं। यह gentrification, displacement, market-rate housing के कमजोर trickle-down असर, और low-income लोगों के लिए public housing की ज़रूरत जैसे बुनियादी मुद्दों का पर्याप्त जवाब नहीं देता। जब पत्रकार सामने वाले के सिर्फ़ कमजोर तर्कों पर हमला करते हैं और असली आलोचनाओं को नज़रअंदाज़ करते हैं, तो उसमें प्रशंसा जैसी कोई बात नहीं दिखती.
किसी ने कहा कि Derek Thompson का शोधपत्र लेखकों को सीधे फोन करना narrative के टूटने की ताकत दिखाता है, लेकिन Matthew Stoller ने उन्हीं लोगों को फिर फोन किया और कहा कि लगता है Derek ने उनके विचारों को गलत तरह से पेश किया। यानी फील्ड रिपोर्टिंग ने एक बार फिर authority और प्रतिष्ठा को चुनौती दी.
“असली पत्रकारिता क्या है” इस पर मैंने कई बार बहस की है, और Ian Betteridge का कहना था: “पत्रकार फोन उठाता है।” ऊपर से यह थोड़ा पुराना लग सकता है, लेकिन सच यह है कि सामग्री की पुष्टि के लिए दर्जनों फोन, ईमेल और follow-up करना ही असली पत्रकारिता की पहचान है। इंटरनेट का असर, कम होती कमाई, और उत्पादन का दबाव—इन सबने रिपोर्टिंग की इस कमी को जन्म दिया है, लेकिन अंततः पत्रकारिता एक skilled profession है। इसलिए ऐसी असली पत्रकारिता की दुर्लभता आज और भी मूल्यवान लगती है.
लेख में हर बार “anti-trust left” शब्द देखकर मेरा immersion टूट जाता था। एक पाठक के रूप में मुझे बार-बार लगा कि यह लेख खुद को “anti-trust left से अलग, और उससे ज़्यादा समझदार” खेमे में रखना चाहता है। यह strawman बनाने और group signaling करने जैसा लगा। ऊपर से यह भरोसा भी नहीं हुआ कि क्या उसने सच में सभी sources को फोन करके verify किया था। वह दावा तो करता है कि उसने सिर्फ़ objective truth बताई है, लेकिन बार-बार सिर्फ़ “anti-trust left” को ही दोष देता है, तो सवाल उठता है कि क्या मामला सचमुच इतना एकतरफ़ा है.
मैं खुद काफ़ी वामपंथी हूँ—एक syndicalist anarchist—फिर भी मुझे ऊपर वाला एहसास थोड़ा-बहुत आया। फिर भी मुझे यह इतना बड़ा मुद्दा नहीं लगता, क्योंकि मुझे लगा कि उसने “पूरे left” पर नहीं, बल्कि एक खास रुख़ पर निशाना साधा है। और वैसे भी left के भीतर housing policy को लेकर राय बहुत विविध हैं। anti-trust, capital ownership limits, decommodification, पूर्ण public housing—इन सब पर ढेरों मतभेद हैं। मज़ाक में तो यह भी कहा जाता है कि left को सबसे ज़्यादा नापसंद करने वाले भी अक्सर दूसरे leftist ही होते हैं.
Matt Stoller जैसे लोगों का मीडिया में एक प्रमुख “anti-trust left” समूह है, और Derek Thompson व Ezra Klein जैसे लोगों का “abundance liberals” समूह। Democratic/left मीडिया, academia और policy की दुनिया में ये दोनों धड़े जनता का ध्यान और भरोसा जीतने के लिए तीखी प्रतिस्पर्धा में हैं। दोनों के संसाधन सीमित हैं, इसलिए यह लगभग zero-sum competition जैसा है.
मुझे लगता है कि housing problem का 90% कारण overregulation है। एक rational market में अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स पुराने होते-होते सस्ते होने चाहिए, और ऊपरी आय वर्ग के लोग आगे बढ़ें तो पुराना housing stock बाज़ार में उपलब्ध होना चाहिए। लेकिन बहुत-सी local governments इस स्वाभाविक चक्र को मानने को तैयार नहीं हैं। वे नए development पर affordable housing quotas थोपती हैं। homeless units में एक-एक unit पर 600,000 डॉलर तक खर्च हो रहा है (उदाहरण भवन)। low-income vouchers और Section 8 program किसी nightmare जैसे हैं (11 साल की waiting list)। इसके दो कारण हैं। पहला, घर बनाना बहुत मुश्किल हो गया है। California में सिर्फ़ इस वजह से construction रुक जाता है कि “नई बिल्डिंग मेरी धूप रोक देगी।” parking mandates के कारण housing से ज़्यादा कारों के लिए जगह को प्राथमिकता मिलती है, और construction cost का 30% parking पर चला जाता है। शहरों को दशकों पहले ही इन समस्याओं को address करना चाहिए था, लेकिन अब बहुत देर हो चुकी है। एक व्यक्ति के स्तर पर एक ही विकल्प बचता है: कहीं और शिफ्ट हो जाओ जहाँ रहना संभव हो। मेरा परिवार LA में 4 पीढ़ियों से रहा, लेकिन आधा परिवार जा चुका है। middle-class salary पर ठीक-ठाक जिया जा सकता है, लेकिन शहर चुनना अपने हाथ में लेना होगा। किसी महंगे शहर में रहकर यह उम्मीद नहीं की जा सकती कि नेता आकर सब ठीक कर देंगे.
“overregulation 90% कारण है” इस दावे पर, मुझे लगता है कि housing crisis लगभग सभी विकसित देशों—यूरोप, जापान, अमेरिका—में दिख रहा है। इसलिए समस्या सिर्फ़ regulation नहीं, बल्कि उससे कहीं व्यापक global factors से जुड़ी है.
“rational market” का तर्क भी शायद regulation का ही उत्पाद हो सकता है। अगर कोई बहुत पैसा लगाकर अपार्टमेंट बनाएगा, तो अपनी investment बचाने के लिए वह और regulation की lobbying कर सकता है; और existing owners भी views, noise control जैसी अतिरिक्त पाबंदियाँ चाह सकते हैं। यह सब मानवीय व्यवहार के लिहाज़ से समझ में आता है.
Washington DC में एक व्यक्ति हर community meeting में पहुँचकर सैकड़ों housing units के निर्माण को रोक देता है.
अगर housing prices regulation के अनुपात में होतीं, तो कम घनी आबादी वाली जगहें हमेशा सस्ती होनी चाहिए थीं, लेकिन हक़ीक़त में बड़े शहरों का housing हमेशा महँगा होता है। यहाँ तक कि जिन बड़े शहरों में regulation कम है, वे भी अपवाद नहीं हैं। इंसानों द्वारा बनाया गया “rational market” कुछ-कुछ “dry water” जैसा असंभव विचार है। असली समस्या यह है कि housing को asset माना जाता है, और नीतियाँ भी real estate को stock की तरह return देने वाली चीज़ बनाने पर केंद्रित हैं। stocks productivity बढ़ने से महँगे होते हैं, लेकिन housing की value तभी बढ़ती है जब वह और महँगी हो सके.
एक बहुत बड़ा lobbying group है जो चाहता है कि घरों की कीमतें बढ़ती रहें या कम से कम गिरें नहीं: homeowners। और वरिष्ठ राजनेताओं के पास भी आमतौर पर एक से ज़्यादा घर होते हैं, इसलिए वे भी housing prices को बनाए रखना चाहते हैं.
वरिष्ठ राजनेताओं के housing ownership से भी बढ़कर बात यह है कि homeowners की voting rate renters की तुलना में 50% ज़्यादा होती है। और renters में बहुत-से लोग ऐसे भी होते हैं जिनके पास वोट देने का अधिकार ही नहीं होता (संबंधित डेटा).
सिर्फ़ homeowners ही नहीं चाहते कि housing prices न गिरें। बैंकों को भी कीमतें गिरने से नुकसान है, क्योंकि defaults बढ़ते हैं और loan interest की demand घटती है। शहरों को भी developers और property tax revenue पर निर्भर रहना पड़ता है, इसलिए उनके लिए भी कीमतों का गिरना अच्छा नहीं है.
housing prices गिरने से अर्थव्यवस्था पर बड़ा नकारात्मक असर पड़ता है। mortgage brokers, construction companies, और material suppliers—सबको चोट पहुँचती है। मुझे लगता है सबसे अच्छा समाधान यह होगा कि घरों की कीमतें स्थिर रहें और सामान्य inflation के कारण समय के साथ सापेक्ष रूप से सस्ती हो जाएँ.
एक बड़ा lobbying group ऐसा भी है जो नए housing construction पर पूरा दाँव लगाता है: real estate developers। राजनेताओं को बड़े political donations चाहिए होते हैं, इसलिए वे इस नेटवर्क में गहराई से फँसे रहते हैं.
NIMBY आंदोलन में मुझे कम ही ऐसे लोग दिखे हैं जो गंभीरता से सोचते हों कि housing prices के गिरने का वास्तव में मतलब क्या होगा। किसी बड़े क्षेत्र में घरों की कीमतों को लंबे समय तक गिरने देना व्यवहारिक रूप से लगभग असंभव लगता है। अगर थोड़ा कम निराशावादी यथार्थवादी अनुमान लगाऊँ, तो inflation के मुकाबले हल्की-सी price growth ही सबसे संभावित स्थिति है.
मैं इस बात पर चर्चा करना चाहता हूँ कि housing crisis की जड़ wealth inequality है। भले ही supply पर्याप्त हो, अमीर लोग अतिरिक्त supply खरीदकर उसे गरीबों को किराये पर देंगे। Piketty वाली logic काम करेगी: मुनाफ़ा फिर reinvest होगा, और wealth gap लगातार बढ़ता जाएगा। अंत में घर तो बहुत होंगे, लेकिन ownership कुछ लोगों के हाथ में सिमट जाएगी। मेरे हिसाब से primary residence के लिए single-family home investment पर कानूनी सीमा लगानी चाहिए, और नई construction पर लगे regulations को ढीला करना चाहिए.
मुझे नहीं लगता कि अमीर लोग rental inventory को इतनी बड़े पैमाने पर खरीदते हैं जितना अक्सर कहा जाता है। मैं Vancouver में रहा हूँ, और वहाँ मेरे आसपास के ज़्यादातर घर owner-occupied थे। लेकिन 100 साल में housing units की संख्या मुश्किल से बढ़ी, जबकि Vancouver में रहने की चाह रखने वालों की संख्या दस गुना बढ़ गई। समस्या यह नहीं थी कि available homes खरीद लिए गए; समस्या यह थी कि नई supply बढ़ी ही नहीं। ऊपर से Vancouver एक global real estate destination है, इसलिए आपको पूरी दुनिया के अमीर खरीदारों से प्रतिस्पर्धा करनी पड़ती है। मैं कुछ साल पहले वहाँ से निकलकर दूसरी जगह चला गया, और मुझे लगा कि Vancouver अब Canadians के लिए नहीं रहा। जब तक सरकार foreign investment, non-owner-occupied ownership पर taxes, permit requirements में ढील, और interest rates बढ़ाने जैसे असरदार कदम नहीं उठाएगी, तब तक फर्क़ पड़ना मुश्किल है.
Piketty की theory में मान लिया जाता है कि demand असीमित है। उत्तर अमेरिका के शहरों में यह समस्या इसलिए ज़्यादा विकराल दिखती है क्योंकि 100 साल तक single-family homes के अलावा लगभग हर प्रकार के housing को अवैध बना दिया गया था, लेकिन demand वास्तव में infinite नहीं है। अगर Piketty पूरी तरह सही होते, तो inflation-adjusted housing prices per square foot हर जगह हमेशा बढ़नी चाहिए थीं। असल में construction boom के दौरान rent स्थिर हुआ या गिरा, और सबसे कम घर बनाने वाली जगहों पर कीमतें सबसे तेज़ बढ़ीं। उसी तर्क से अमीरों को सारी cars भी खरीदकर किराये पर दे देनी चाहिए थीं, लेकिन cars की supply पर ऐसी artificial limits नहीं हैं, इसलिए supply जल्दी adjust हो जाती है। housing में भी यही संभव है.
अगर आप लगातार घर बनाते रहेंगे, तो किसी बिंदु पर घर लोगों की चाहत से ज़्यादा हो जाएँगे। तब prices गिरेंगी। अगर कोई उन्हें किराये पर नहीं लेना चाहेगा, तो उन्हें सस्ता करना पड़ेगा या बेचना पड़ेगा। अंततः demand से बहुत आगे निकल जाने पर कीमतें गिरती ही हैं.
अगर अमीर लोग सारी अतिरिक्त supply खरीद भी लें, तो उन्हें उन घरों को किराये पर देना होगा, और तब वे existing stock से प्रतिस्पर्धा करेंगे। उसके बाद कीमतें गिरेंगी.
इस बात का कोई साफ़ सबूत नहीं है कि wealth inequality ही housing crisis का मूल कारण है। असल समस्या housing supply shortage ही लगती है। और अगर अमीर supply खरीदकर किराये पर दें भी, तो rental inventory बढ़ने से rents नीचे ही आएँगे.
housing problem असल में cultural problem है। हमने high-density development और transit infrastructure का विरोध किया है, क्योंकि बहुत-से homeowners नहीं चाहते कि उनके घरों की कीमतें गिरें, अर्थव्यवस्था अस्थिर हो, या राजनीति में उन्हें फिर चुनाव हारना पड़े। अमेरिका में नए housing supply का बड़े शहरों की बजाय suburbs और outskirts में जाना भी इसी वजह से है। अगर किसी खेत वाले शहर में subdivision बना दो और highway जोड़ दो, तो किसी homeowner को नुकसान नहीं होता और developers, auto industry, और energy industry सभी को फायदा मिलता है। Texas जैसे राज्य इसी pattern पर बढ़ते हैं, लेकिन SF या NYC के suburbs/outskirts में वैसा model भी नहीं है। progressive city culture में खुद बनाए हुए “fences” और “privilege” को लेकर एक आत्मसंतोष छिपा है। मुझे निजी तौर पर नहीं लगता कि यह ढाँचा आसानी से टूटेगा। SF/NYC जैसे शहर अपनी सीमा पर पहुँच चुके हैं, और समस्या का समाधान करने के लिए कहीं और से density बढ़ानी होगी। remote work का आक्रामक उपयोग, off-grid और low-cost infrastructure, transit-oriented cities, और सीधी relocation incentives जैसी innovative policies की ज़रूरत है। मामूली permit reform से कुछ नहीं होगा.
Gary’s Economics के अनुसार housing महँगा होने का कारण wealth inequality है। जैसे-जैसे capital concentration बढ़ती है, ultra-rich asset prices को ऊपर धकेलते हैं, और हाल के gold price spike की तरह housing भी महँगी होती जाती है। सरकारी stimulus भी अंत में अमीरों द्वारा absorb कर लिया जाता है। दुनिया के ज़्यादातर बड़े शहर इसी संरचना के तहत काम कर रहे हैं.
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सच तो यह है कि सभी metals और लगभग सभी commodities की कीमतें BLS की official CPI numbers से कहीं ज़्यादा बढ़ी हैं। यह commodity markets से ज़्यादा official inflation numbers की विश्वसनीयता पर सवाल उठाता है.
causality उलटी है। housing regulation ही inequality का 100% explanation है। सिर्फ़ floor-area ratio limits में ढील दे दी जाए तो excess inequality लगभग गायब हो जाएगी (Brookings paper)
मैं economics का बहुत बड़ा जानकार नहीं हूँ, लेकिन Gary का नाम लेने वाले हर discussion में, किसी भी पक्ष के लोग लगभग एकमत दिखे कि Gary economics के लिहाज़ से भरोसेमंद व्यक्ति नहीं हैं.
कोई परिवार कितना भी अमीर क्यों न हो, वह एक समय में एक ही घर में रह सकता है। कोई billionaire कई vacation homes या penthouses रखे भी, तो वे वैसे भी आम लोगों की पहुँच वाले housing stock का हिस्सा नहीं होते। ultra-luxury buying housing crisis का मुख्य कारण नहीं है.
ऑनलाइन होने वाली बहसों और वास्तविक स्थानीय housing conflicts की तुलना करें तो ज़मीन पर “anti-trust left” की आवाज़ से कहीं ज़्यादा NIMBY—यानी property value और safety को लेकर चिंतित लोग—सुनाई देते हैं। ऑफ़लाइन communities में development के खिलाफ़ विरोध ही ज़्यादा प्रमुख है। और जो left आलोचक कम online हैं, वे भी धीरे-धीरे यह मानते दिख रहे हैं कि “upzoning और public housing ज़रूरी नहीं कि एक-दूसरे के विरोध में हों।”
मौजूदा housing market की आलोचना में housing की ‘quality’ की बात अनिवार्य है। हाल में जिन अपार्टमेंट्स को देखा, उनमें बहुत छोटे spaces थे और खिड़कियाँ-दरवाज़े भी बेहद घटिया लगे। मैं अभी 9-foot ceiling वाले घर में रहता हूँ, इसलिए नया देखा गया housing बेहद निराशाजनक लगा। हाल में बने rental units में soundproofing नहीं है, दरवाज़ों का material कागज़ जैसा है, और दीवारें भी टेढ़ी-मेढ़ी हैं। 30 साल पहले जिसमें मैं 2-room apartment में रहा था, उसकी आज value 1.5 million से ऊपर है। quality inflation को नज़रअंदाज़ नहीं किया जा सकता.
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supply restrictions ही इसका कारण हैं। अगर permits दस गुना आसानी से मिलें, तो इतनी खराब quality वाले units प्रतिस्पर्धा में टिक ही नहीं पाएँगे। supply shortage ही मूल समस्या है.
जिस apartment से मुझे हाल ही में निकलना पड़ा (2023~2024 में बना, “luxury” के रूप में market किया गया), उसमें एक महीने तक गर्म पानी नहीं आया, और दीवारें व फ़र्श इतने पतले थे कि ऊपर वाले पड़ोसी के पैरों की आवाज़ तक साफ़ सुनाई देती थी.
quality शायद उस तरह बेहतर नहीं हुई जैसी लोग उम्मीद करते हैं, लेकिन building code की तमाम शर्तें—हर 12 foot पर outlet, Arizona की गर्मी, California के भूकंप, Florida के hurricanes, Minnesota की ठंड, और तरह-तरह की आपदाएँ—सबको पूरा करना पड़ता है, इसलिए असलियत यह है कि materials को कहीं न कहीं सस्ता रखना पड़ता है। building code standards जैसे-जैसे बढ़ते हैं, आख़िर में विकल्प अक्सर starter homes के लिए low-grade materials तक सिमट जाते हैं.
apartments को “छोटा” या “luxury” कहने के अलावा जैसे आंका ही नहीं जाता। कुछ भी करो, आलोचना तय है.
ऑस्ट्रेलिया में housing crisis को आम तौर पर supply shortage और NIMBY logic से समझाया जाता है। लेकिन Melbourne देश का चौथा सबसे महँगा शहर होने से धीरे-धीरे अधिक affordable शहर बन गया, और इसका मुख्य कारण land tax reforms थे, जिनसे speculative buying कम हुई और real estate investors दूसरे राज्यों की ओर चले गए, जिससे price growth धीमी पड़ी। supply महत्वपूर्ण है, लेकिन असल में कीमतें investment demand ऊपर ले जाती हैं.