- Redfin ने रियल एस्टेट लेन-देन की प्रथाओं और संगठनात्मक संस्कृति से असंतोष के कारण National Association of Realtors (NAR) को समर्थन बंद कर दिया है, और जहां संभव हो वहां अपने brokers और agents से सदस्यता छोड़ने को कहने की योजना बना रहा है
- मुख्य मुद्दे हर listing पर buyer broker commission की मांग करने वाली नीति और NAR अध्यक्ष व संबंधित लोगों के आसपास लगे लैंगिक भेदभाव व यौन उत्पीड़न के आरोप हैं
- 2017 में कंपनी-भर NAR में शामिल होने के बाद Redfin ने membership fees के रूप में 1.3 करोड़ डॉलर से अधिक चुकाए, लेकिन उसका मानना है कि NAR के साथ वह ऐसी policy compromise तक नहीं पहुंच सका जो खुले, technology-driven और consumer-friendly market को बनाए
- NAR के नियम brokers और उनसे जुड़े agents की membership को साथ बांधकर आंशिक रूप से बाहर निकलना कठिन बनाते हैं, और अमेरिका के लगभग आधे क्षेत्रों में membership MLS, lockbox और standard contracts तक access से जुड़ी है
- Redfin का मानना है कि MLS जैसे local tools तक access को national lobbying organization के समर्थन से अलग किया जाना चाहिए, और agents को ऐसी policies का बोझ नहीं उठाना चाहिए जो consumers को नुकसान पहुंचाती हैं
Redfin NAR को समर्थन क्यों बंद करना चाहता है
- Redfin leadership ने NAR से अलग होने के कारणों को दो मुख्य बिंदुओं में रखा है
- NAR की policy हर listing पर buyer broker commission की मांग करती है
- NAR अध्यक्ष और अन्य लोगों पर लैंगिक भेदभावपूर्ण व्यवहार और यौन उत्पीड़न के आरोपों की reports लगातार आईं
- 2017 में पूरी कंपनी के स्तर पर NAR से जुड़ने के बाद Redfin ने membership fees के रूप में 1.3 करोड़ डॉलर से अधिक चुकाए
- इन fees का मकसद NAR को consumers के हित में खुले और technology-driven market की वकालत करने के लिए प्रभावित करना था
- Redfin ने NAR के साथ कई meetings कर ऐसी policy compromise खोजने की कोशिश की जिससे support जारी रखा जा सके, लेकिन अब उसका रुख है कि वह वही लक्ष्य हासिल करने के लिए दूसरे रास्ते खोजेगा
यौन उत्पीड़न के आरोप और संगठनात्मक संस्कृति पर विवाद
- Redfin पहले से ही NAR के commission से जुड़े रुख को लेकर असहज था, और बाद में उसने NAR अध्यक्ष और अन्य लोगों के लैंगिक भेदभावपूर्ण व्यवहार व यौन उत्पीड़न के आरोपों की reports देखीं
- यह reporting NAR के 29 पूर्व कर्मचारियों के interviews पर आधारित थी
- Redfin का मानना है कि NAR को कुछ आरोपों की जानकारी महीनों से, और कुछ मामलों में वर्षों से थी, लेकिन उसने public होने के बाद ही कार्रवाई की
- CEO द्वारा यह कहने के बाद ही कार्रवाई हुई कि कोई समस्या नहीं है—Redfin ने इसे भी मुद्दा माना
- कई कर्मचारियों ने धमकी और प्रतिशोध की संस्कृति का वर्णन किया, और अभी भी ऐसे कर्मचारी हैं जो अधिक accountability की मांग कर रहे हैं
NAR board से इस्तीफा और policy पर असंतोष
- यौन उत्पीड़न के आरोप public होने से पहले ही, जून 2023 में Redfin ने NAR national board की अपनी seat छोड़ दी थी
- Redfin के अनुसार, NAR द्वारा policies से manage किए जाने वाले कई markets में sellers के लिए ऐसी listings डालना मुश्किल है जिनमें buyer broker को commission न दिया जाए
- Redfin ने यह भी बताया कि Redfin.com जैसी websites पर owner-direct sale listings को agent-listed properties के साथ दिखाने पर भी restrictions हैं
- Redfin का मानना है कि ऐसी restrictions हटाने से industry अधिक consumer-friendly और competitive structure में बदल सकती है
Brokers और agents से सदस्यता छोड़ने की मांग
- NAR board से इस्तीफा देने से आगे बढ़कर, Redfin की योजना है कि जहां भी संभव हो, उसके brokers और agents NAR छोड़ें
- ज्यादातर brokerages independent agents के ढीले-ढाले network जैसे होते हैं, और Redfin भी कहना है कि वह revenue पैदा करने वाले लोगों को अलग-थलग कर सकने वाली policy थोपना नहीं चाहता
- हालांकि NAR के rules के कारण विकल्प लगभग सब कुछ या कुछ भी नहीं जैसा है
- Redfin की शिकायत सिर्फ national organization से हो, तब भी NAR rules के तहत local और state associations भी छोड़नी पड़ती हैं
- अगर broker member है, तो उसके supervision में आने वाले हर agent की fees देनी पड़ती है
- अगर broker member नहीं है, तो उसके नीचे कोई भी agent member नहीं बन सकता
- Redfin इसकी तुलना ऐसी स्थिति से करता है जहां कोई व्यक्ति अकेले restaurant जाता है, लेकिन उसे पूरे परिवार का खाना खरीदना पड़ता है; और अगर वह खुद जाना बंद कर दे, तो परिवार का कोई भी सदस्य नहीं जा सकता
वे markets जहां छोड़ना कठिन है और MLS access अलग करने की मांग
- अमेरिका के लगभग आधे क्षेत्रों में Redfin व्यक्तिगत या सामूहिक रूप से NAR नहीं छोड़ सकता
- इनमें Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix, Salt Lake City जैसे शहर शामिल हैं
- इन क्षेत्रों में agents को listing database, lockbox और industry-standard contracts तक access के लिए NAR member होना पड़ता है
- अगर agent यह नहीं देख सकता कि कौन-सी listings हैं, घर का दरवाजा नहीं खोल सकता, और offer letter भी नहीं लिख सकता, तो agent के रूप में काम करना मुश्किल है
- Redfin ने NAR से मांग की है कि वह Multiple Listing Services (MLS) सहित local tools तक access को national lobbying organization के support से अलग करे
- उसका रुख है कि consumers की मदद के लिए real estate में आए agents को ऐसी policies और legal efforts का बोझ नहीं उठाना चाहिए जो consumers को नुकसान पहुंचाती हैं
Industry और NAR में फर्क बताने वाला Redfin का रुख
- Redfin ने स्पष्ट किया कि उसका मतभेद पूरी real estate industry से नहीं, बल्कि NAR से है
- उसका मानना है कि brokerages price पर compete करते हुए भी सभी homes for sale दिखाने के लिए सहयोग कर सकते हैं
- Brokerages listing data share करने के लिए जिस MLS का उपयोग करते हैं, उसे Redfin support करता रहेगा
- Redfin का कहना है कि economy, diversity और housing supply बढ़ाने वाली policies के क्षेत्रों में वह NAR और local affiliate organizations के अच्छे लोगों के साथ friendly संबंध बनाए रखेगा
- Redfin ने अपना mission consumers के पक्ष में real estate को redefine करना बताया
1 टिप्पणियां
Hacker News की राय
Redfin तारीफ़ के काबिल है। काश Silicon Valley सच में रियल एस्टेट को हिला दे, क्योंकि इस प्रक्रिया में बहुत ज़्यादा बिचौलिए हैं
व्यक्तिगत रूप से, मैं यह भी नहीं मानता कि घर निवेश की वस्तु होने चाहिए। hedge funds जब यह तर्क देते हैं कि “हम बाज़ार को उपयोगी liquidity देते हैं (बस कुछ अरब डॉलर fees लेकर!)”, तो मुझे यह कभी समझ नहीं आया, लेकिन रियल एस्टेट में शायद यह तर्क कुछ हद तक लागू हो सकता है
broker के जरिए transaction cost उस दौर की बची-खुची चीज़ है जब घरों की खरीद-बिक्री कम होती थी और वास्तविक कीमतें भी कम थीं। मैं मानता हूँ कि real estate agents आम तौर पर अब अपनी fees के लायक नहीं हैं, लेकिन बाकी शर्तें समान हों तो agents को हटाना अपने-आप में रियल एस्टेट निवेश की profitability को और बढ़ा देता है
अब हालात और खराब हो गए हैं, और मैंने असल में कुछ भी नहीं किया फिर भी मुझे उससे फायदा हो रहा है। कम-से-कम यह तरीका अच्छा नहीं है। शायद पहले यह इसलिए अधिक आकर्षक लगता था क्योंकि यह स्थानीय समुदाय और पूरे समाज के लिए इतना खुलकर नुकसानदेह नहीं था
Netherlands ने हाल ही में किराए पर देने या flip करने के मकसद से खरीद पर transfer tax 6% से बढ़ाकर 10% से अधिक कर दिया, जबकि खुद रहने वाले buyers सिर्फ 2% देते हैं। इसमें मौजूदा interest rates और दूसरे factors भी जुड़ गए हैं, जिससे Netherlands में professional housing investment market पूरी तरह सूख गया है। रियल एस्टेट बिचौलियों को हिलाने के पक्ष में मैं पूरी तरह हूँ
forms भरिए, buyer earnest money का cheque देता है, title company को सौंप दीजिए, और बाकी वे संभाल लेते हैं। आसान था और कोई समस्या नहीं हुई
सही है। अब real estate agents के disrupt होने का समय आ गया है
वे ज्यादातर home transactions में 6% ले जाते हैं, जबकि वास्तविक value लगभग नहीं जोड़ते। lobbying और regulatory capture के जरिए उन्होंने खुद को अनिवार्य रास्ते में घुसा दिया है, और अगर आप agent इस्तेमाल नहीं करते तो listings या MLS open houses तक पहुंच नहीं देते। प्रक्रिया को भी कृत्रिम रूप से जटिल बना दिया है
लगता है ज्यादातर दूसरे देशों में transaction parties सीधे खुद आगे बढ़ती हैं, और notary बस यह confirm करता है कि contract binding है। समझ नहीं आता कि अमेरिका में ऐसा क्यों नहीं हो सकता
लगता है कि बहुत देर तक देखना ठीक नहीं, और आप agent का समय बर्बाद कर रहे हैं। ऐसे systems शायद उन लोगों पर, जो पूरी तरह आश्वस्त नहीं हैं, अस्पष्ट फैसले लेने का दबाव डालने और उन details को नज़रअंदाज़ कराने के लिए मौजूद हैं जो शायद बहुत मायने न रखती हों
buyer के रूप में, recommended lender के जरिए मुझे बढ़िया rate मिला, एक ठीक-ठाक lawyer से परिचय मिला, और पूरे process में अनुभवी guidance मिली। यह महंगा था, लेकिन मेरे मामले में पूरी तरह worth it था
Netherlands में घर बेचना आम तौर पर agent-exclusive होता है, और 10 साल से ज्यादा समय से fixed-fee वाले non-agent alternatives भी अच्छी तरह मौजूद हैं। फिर भी consumers agents चाहते हैं। Netherlands में brokerage contracts exclusive होते हैं, इसलिए एक साथ कई agents इस्तेमाल नहीं किए जा सकते, और इसके नतीजे में commission करीब 1.5% पर काफी कम हो जाता है
हालांकि पता नहीं इससे वास्तव में Redfin के operating model में बदलाव आएगा या नहीं। पहले कुछ markets में वे brokerage fee का एक हिस्सा वापस कर देते थे, लेकिन कम-से-कम मेरे market में अब ऐसा नहीं करते। अब कीमत बाकी जगहों जैसी ही है, जबकि service थोड़ी खराब है
इसलिए मैंने अपनी sister-in-law, जो real estate agent है, को commission लेने दिया। यह rebate जैसी स्थिति नहीं थी
एक पीछे की कहानी है जिसे ज्यादातर लोग miss कर रहे हैं। NAR और कुछ बड़ी brokerage firms पर इस साल मजबूत antitrust lawsuits का दबाव रहा है, और कई indicators से लगता है कि ये lawsuits असर दिखा रहे हैं
REMAX ने इनमें से एक lawsuit को लगभग 50 million dollars में settle किया, और business practices बदलने का वादा किया, जिसमें यह requirement हटाने की संभावना भी शामिल है कि REMAX brokerage firms को NAR members होना चाहिए
साफ़ कहें तो Redfin अब रिश्ता इसलिए तोड़ रहा है क्योंकि NAR को fatal blow लग चुका है। लगता है Redfin को लगता है कि अगले साल होने वाली उथल-पुथल में वह काफी market share ले सकता है। यह altruistic कारणों से नहीं किया जा रहा
[1] https://www.housingwire.com/articles/re-max-settles-buyer-br...)
“अमेरिका के लगभग आधे हिस्से में, Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix, Salt Lake City जैसे शहरों में, कोई व्यक्ति व्यक्तिगत रूप से हो या समूह के तौर पर, NAR नहीं छोड़ सकता। क्योंकि brokers को listings database, lockboxes और industry-standard contracts तक access पाने के लिए NAR member होना पड़ता है”
यह तर्क ऐसा लगता है जैसे वे खुद cartel behaviour स्वीकार कर रहे हों। जब housing कुल मिलाकर affordable नहीं रह गई है, real estate brokers अभी हमला करने के लिए आसान target हैं। बेशक इसका interest rates से संबंध नहीं है और न ही यह asking price पर बड़ा असर डालता है, लेकिन ज़्यादातर लोग इतनी गहराई से नहीं सोचेंगे
फिर भी, अगर Redfin access को और बेहतर तरीके से खोल सके, और ऐसा अभी भी सुरक्षित तरीके से कर सके, तो long term में इसका असर हो सकता है
आम तौर पर मुझे real estate brokers पसंद नहीं हैं, लेकिन कुछ बेहतरीन लोगों के साथ काम करने की किस्मत भी रही है। 2005 में NAR ने Texas state legislature में अपने दोस्तों के ज़रिए ऐसा कानून पास कराया था जो discount brokers क्या कर सकते हैं, उसे सीमित करता था; यह regulatory capture के सबसे खुले उदाहरणों में से एक था: https://www.npr.org/templates/story/story.php?storyId=496379.... मेरी याद के मुताबिक federal government ने antitrust आधार पर इस कानून को पलटने के लिए मुकदमा किया था और शायद सफल भी हुई थी, लेकिन Google पर पुराने cases ढूंढना इतना दर्दनाक है कि मैंने छोड़ दिया
title search, home insurance, और buyer-side broker जिसने फिर भी 3% लिया—system के इन हिस्सों ने अनिच्छा से मेरे broker-less पैसे स्वीकार कर लिए। अगर संभव हो तो सबसे अच्छा तरीका है कि buyer और seller broker के बिना मिलें, और दोनों अपने-अपने legal support के लिए lawyer रखें
“Redfin NAR board से इस्तीफा देने से आगे जाकर, हर उस इलाके में जहां संभव हो, अपने brokers और agents से NAR छोड़ने को कहेगा”
यह सचमुच बड़ा दांव है। MLS access rights को NAR से अलग करने की कोशिश सराहनीय है, और यही industry की प्रगति की सबसे बड़ी बाधा लगती है
कुछ महीने पहले मैंने Redfin के ज़रिए अपना पहला घर खरीदा, और उन्होंने कई चीज़ें वाकई अच्छी कीं। data sharing अच्छा था, और मैं results को CSV में download करके किसी इलाके के सैकड़ों घरों को chart में देख सकता था
साथ ही, क्योंकि वे लोगों को service units के हिसाब से compensation देते हैं, “बस एक और घर दिखा दीजिए” कहने पर भी कोई न कोई हमेशा खुशी से तैयार रहता था। यह market technical रूप से भी disrupt करने लायक है, लेकिन socially भी। अब market में इतनी तेजी़ बाकी नहीं है कि 15 लाख लोगों के full-time काम करने वाली संरचना को sustain कर सके
सच कहूं तो मुझे real estate brokers से नफ़रत नहीं है। जहां मैं रहता हूं, उस jurisdiction में seller cost देता है, इसलिए अनुभव के हिसाब से मुझे यह 3% जैसा लगता है
यह economically valid है या नहीं, पता नहीं, लेकिन जब मैंने घर बेचा तो market knowledge और advice के लिए paid amount वसूल लगा। हो सकता है मुझे अच्छे लोगों के साथ काम करने की किस्मत मिली हो
हालांकि cynically देखें तो Redfin का अंतिम लक्ष्य transaction costs घटाना नहीं, बल्कि वे costs खुद ले लेना हो सकता है। broker-less jurisdictions में भी आम तौर पर कोई middleman transaction amount का single-digit percentage लेता है—चाहे notary हो, government हो, दोनों हों या कोई और party—यह pattern दोहराया जाना दिलचस्प है
भले ही कहा जाए कि seller देता है, वह cost आखिरकार sale price में reflect होती है
अहम बात यह है कि क्या आपके पास options थे, और price पर meaningful competition था या नहीं
यह सचमुच अच्छी खबर है। real estate brokers बहुत लंबे समय से मलाई खा रहे थे
Internet की वजह से information access अब कहीं बेहतर है, इसलिए brokers की ज़रूरत नहीं है। कोई भी घर खरीद-बेच सकता है
हालांकि मुझे नहीं लगता कि वह commission एक tech company के पास इकट्ठा होना पूरे समाज के लिए ज़रूरी तौर पर फायदेमंद होगा
अगर यह कामयाब हुआ तो मज़ेदार होगा, लेकिन NAR जानता है कि उसके अस्तित्व की पूरी value MLS system में है। अगर real estate brokers वह access खोल दें, तो पूरा profession रातों-रात ढह जाएगा
मेरे पास थोड़े समय के लिए license था, और पूरी industry commission पर commission चढ़ी हुई एक विशाल pyramid structure जैसी लगी
चूंकि खोने के लिए real estate industry के contacts नहीं हैं, आधा मन है कि अपना license फिर से active कर लूं और Redfin की तरफ़ जुड़कर देखूं
real estate broker के तौर पर कहूं तो, NAR और उससे जुड़ी state/local associations कई वजहों से दफ़ा हो सकती हैं। हर साल बहुत पैसा जबरन देना पड़ता है, लेकिन मेरे business या clients को वापस मिलने वाला benefit बहुत कम है
Code of Ethics शायद public को दिया गया उनका सबसे बड़ा contribution हो सकता है, लेकिन अगर bad broker behaviour को punish करने वाली state/local bodies में इच्छाशक्ति नहीं है, तो उसकी कोई ताकत नहीं। NAR से जुड़े हाल के कई commission और agency relationship lawsuits आम public के काम नहीं आए, और NAR public और brokers दोनों की रक्षा करने में पूरी तरह बेबस रहा
इसका मतलब यह भी नहीं कि Redfin बेहतर है। Redfin जैसी कंपनियां इस information asymmetry का फायदा उठाती हैं कि public real estate services को ठीक से नहीं समझती, और खुद को ऐसे दिखाती हैं जैसे वे बड़े, बुरे, exploitative brokers के खिलाफ लड़ रही हों। नया boss भी पुराने boss जैसा ही है, और Redfin जैसी कंपनियां आपका भला नहीं करतीं। अपने local market में कोई भरोसेमंद अच्छा broker ढूंढिए, या अगर लगता है कि आप खुद बेहतर कर सकते हैं तो खुद करिए