- Missouri राज्य के Kansas City की संघीय जूरी ने माना कि National Association of Realtors और बड़ी आवासीय brokerage कंपनियों ने brokerage commission को ऊंचा बनाए रखने के लिए साठगांठ की
- प्रतिवादी पक्ष पर लगभग 1.8 अरब डॉलर के हर्जाने की जिम्मेदारी तय की गई, और यह फैसला घरों की खरीद-बिक्री इंडस्ट्री की पुरानी commission संरचना को हिला सकता है
- दशकों पुराने नियमों ने घरों की कीमतों में तेज उछाल के दौरान भी commission दरों को स्थिर रखने का असर पैदा किया, जिससे एजेंटों को अधिक रकम मिलती रही
- यह मामला उन दो antitrust मुकदमों में पहला है जो उपभोक्ताओं के लिए लागत कम करना मुश्किल बनाने वाली अवैध इंडस्ट्री प्रथाओं को चुनौती देते हैं
- खरीदारों के ऑनलाइन खुद घर ढूंढने के दौर में पहुंच जाने के बावजूद, housing transaction की लागत उतनी नहीं घटी, यही एक प्रमुख विवाद का मुद्दा बना हुआ है
1.8 अरब डॉलर हर्जाने का फैसला
- Missouri राज्य के Kansas City की संघीय जूरी ने मंगलवार को National Association of Realtors और बड़ी आवासीय brokerage कंपनियों पर लगभग 1.8 अरब डॉलर के हर्जाने की जिम्मेदारी तय की
- जूरी ने माना कि इन्होंने घरों की खरीद-बिक्री में commission को कृत्रिम रूप से ऊंचा बनाए रखने के लिए साठगांठ की
- यदि यह फैसला अंतिम रूप से कायम रहता है, तो housing sales इंडस्ट्री में दशकों से चले आ रहे नियम और commission प्रथाएं बदल सकती हैं
मुकदमे ने जिस commission संरचना को निशाना बनाया
- जिन नियमों को समस्या माना गया, उन्होंने घरों की कीमतें काफी बढ़ जाने की स्थिति में भी commission दरों को स्थिर रखने में योगदान दिया
- इसके परिणामस्वरूप, रियल एस्टेट एजेंट घरों की कीमत बढ़ने के साथ अधिक राशि का commission ले सके
- यह फैसला उन दो antitrust मुकदमों में पहले मामले में आया है, जो ऐसी इंडस्ट्री प्रथाओं को चुनौती देते हैं जिनसे उपभोक्ताओं के लिए लागत कम करना मुश्किल हो जाता है
- इंटरनेट युग के बदलाव के कारण कई खरीदार ऑनलाइन खुद घर ढूंढ सकते हैं, लेकिन उपभोक्ता उतनी ही मात्रा में transaction लागत कम नहीं कर पाए, यही मुकदमे का मूल बिंदु है
1 टिप्पणियां
Hacker News टिप्पणियां
समस्या सिर्फ real estate agents नहीं हैं, बल्कि पूरा सिस्टम है जिसे transaction costs को अधिकतम करने के लिए डिजाइन किया गया है
वकील और loan paperwork की लागत 1~2% हो तो उसका क्या मतलब रह जाता है? पहले ही agent को 5~6%, repairs में करीब 0.5~1%, और अक्सर buyer-side closing costs का कुछ हिस्सा भी दे रहे होते हैं
कुल मिलाकर, seller हर बार घर बेचते समय घर की कीमत का 8~10% लागत के रूप में दे देता है। लगता है कोई इस लागत को आधा करके कहीं ज्यादा आकर्षक platform बना सकता है, लेकिन Opendoor ने मिलती-जुलती approach अपनाई और transaction risk काफी खुद उठाता है, इसलिए अंत में कम price offer करता है
Open house जैसे काम, जिनमें agent का समय लगता है, उनके लिए उतने समय का charge कर लो। घर $100k का हो, $500k का हो या $1M का, effort मूल रूप से लगभग एक जैसा है। $5M+ वाले homes में buyer pool बहुत छोटा होता है और property की category अलग होती है, इसलिए cost बढ़ सकती है, लेकिन फिर भी वह percentage नहीं, fixed amount होना चाहिए
मेरे इलाके में 10 साल पहले पहला घर खरीदने के बाद से home prices 4 गुना हो गए हैं। ज्यादातर jobs की wages 4 गुना नहीं हुई हैं, और housing demand की वजह से बेचना तो आसान हो गया है, फिर agent को 4 गुना ज्यादा क्यों कमाना चाहिए, समझ नहीं आता
अगर आप local association में शामिल नहीं होते, तो MLS access खो देते हैं, जिससे दूसरे agents के सामने exposure मिलना मुश्किल हो जाता है, और state-specific legal forms तक access भी नहीं मिल सकता
इसके ऊपर अगर closing attorney और home inspector को भी in-house करके cost कम करना चाहें, तो upfront cost बहुत बड़ी हो जाती है और काफी capital चाहिए। Zillow और Opendoor सचमुच बहुत करीब पहुंचे थे, लेकिन Zillow ने रोक दिया, और Opendoor, जैसा कहा गया, पहले 4~5 services में बंटी back-end costs खुद उठाता है, इसलिए low offers देता है
समझ नहीं आता कि किसी ने “agent के बिना DIY MLS listing को service के रूप में देना” ठीक से क्यों नहीं बनाया। शायद जो लोग ऐसा करना चाहते हैं वे अंत में agent license ही ले लेते हैं
commission दो brokers में बंट सकता है या एक व्यक्ति पूरा ले सकता है—यह तथ्य ही दिखाता है कि अस्पष्ट value के नाम पर rent-seeking हो रही है
घर की कीमत पर आधारित commission मजाक जैसा structure है। real estate agents को flat compensation मिलना चाहिए
Zillow या MLS पर डालते ही घर अपने-आप बिक जाता था; मुझे नहीं लगता कि कोई भी agent 6% commission deserve करता है
उदाहरण के लिए, $1M के घर में agent को 3% देने के बजाय, base amount $700k रखो और सिर्फ उसके ऊपर के $300k पर 10% calculate करो। buyer-side agent पर भी उलटा वही principle लागू करना चाहिए या flat fee होना चाहिए। मौजूदा incentive structure पूरी तरह खराब है
घर खरीदते समय मैंने lawyer का इस्तेमाल किया था, और वह बेहद thorough था
ज्यादातर markets में MLS लगभग सिर्फ Realtors तक सीमित है, इसलिए असल में वहां list करने का रास्ता बंद हो जाता है। workaround और flat-fee brokers हैं, लेकिन selling power घट जाती है। seller’s market में यह बड़ी समस्या नहीं हो सकती, लेकिन buyer’s market में काफी कठिन हो सकता है
मेरी जानकारी में लोग आम तौर पर buyer-side agent के रूप में शुरू करते हैं, network और reputation बनाते हैं, और उसके बाद ही लोग उन्हें selling के लिए appoint करते हैं। seller’s market में winning bid पाना ज्यादा कठिन होता है, इसलिए उल्टा buyer-side agent को ज्यादा compensation मिलना चाहिए, ऐसा लगता है
US real estate अब भी internet access आ जाने से नाराज छोटे-छोटे MLS feudal fiefdoms जैसी है
आखिरकार, music industry जैसी दूसरी industries की तरह real estate market भी adapt करेगा। 21वीं सदी में आपका स्वागत है
brokers और agents आम तौर पर कार चलाकर घर दिखाने वाले salespeople जैसे हैं। असली या legal काम करने वाले लोग lawyers, inspectors, insurance underwriters, loan officers और title companies हैं
अब brokers और agents को local MLS पर phone photos डालकर 6% लेने के बजाय, अपनी ज्यादा सही भूमिका में नीचे आना होगा
residential market में brokers और real estate agents को commission-based compensation मिलना चाहिए, इसका कोई कारण नहीं है। commercial market में इसके लिए कोई तर्क हो सकता है, ऐसा लगता है
वरना अब तक meaningful entry आ चुकी होती। आखिर यह साफ तौर पर बहुत बड़ा market है
कभी-कभी ऐसे listings होते हैं जहां open house नहीं होता और lockbox लगी होती है, इसलिए agent को दरवाजा खोलना पड़ता है। लेकिन सच कहूं तो घर के अंदर मेरे पीछे-पीछे घूमना वह चीज थी जो मैं सबसे कम चाहता था। listing उनकी अपनी भी नहीं होती थी; वे बस इसलिए वहां होते थे क्योंकि वे हमेशा दरवाजा खोल सकते थे
अच्छा हुआ। बेकार बिचौलियों की सूची में real estate agent निश्चित रूप से सबसे ऊपर आते हैं
real estate commission घोटाले के सबसे मूर्खतापूर्ण हिस्सों में से एक यह झूठ फैलाना है कि “commission seller देता है।” ज़रा-सा सोचें तो समझ आ जाता है कि अगर transaction से पैसा निकल रहा है, तो आखिरकार वह buyer पर डाला जाने वाला transaction cost ही है
मेरे हिसाब से real estate price तय करने वाला सबसे मजबूत factor वह रकम है जो buyer देने को तैयार है। कुछ मामलों में buyer ने अपनी पिछली property बेचकर कितना बचाया, इसका असर पड़ता है, लेकिन मुझे नहीं लगता कि यह सबसे अहम factor है
एक और factor commission से पहले की sale price को लेकर psychology है। कई sellers किसी खास sale price से चिपके रहते हैं। effective sale price घटाने की एक आम strategy यह होती है कि seller से sale price में और चीजें शामिल कराई जाएं। इसका एक खास तौर पर दिखने वाला उदाहरण seller financing है
article से सीधे जुड़ा नहीं है, लेकिन एक बात जानने की उत्सुकता थी
पिछले कुछ सालों में housing market इतना competitive रहा है कि offers में अक्सर escalation clause शामिल होता है। आम तौर पर base offer price X dollars के साथ यह agreement होता है कि एक तय cap तक 1,000–5,000 dollar के increments में offer बढ़ाया जाएगा। किसी खास date तक सभी offers इकट्ठे करने के बाद, संबंधित agents पर्दे के पीछे auction चलाते हैं
seller को किसी दोस्त से ऐसा escalation offer डलवाने से रोकने का कोई तरीका है क्या? जैसे कोई गंभीर न होने वाला high escalation offer और minimum earnest money जमा करे, और अगर वह fake offer जीत जाए तो earnest money छोड़ दे, लेकिन अगर न जीते तो second place पर रहकर दूसरों के escalation को ऊपर खींच दे
auctioneer अक्सर price बढ़ाने के लिए पेड़ों या गाड़ियों की तरफ से आया हुआ दिखाकर bids लेता पकड़ा जाता था। जब fake bid highest bid बन जाती, तो पोल खुल जाती थी। यह इतना आम हो गया था कि लगभग expected चीज बन गई, और process reforms लाने पड़े
agents भी कई तरह की चालें चल सकते हैं। कुछ साल पहले मैंने एक घर खरीदने के लिए 2.6 million पर bid लगाई थी, तो agent ने कहा कि competing offer 2.8 million है, उससे कम नहीं चलेगा। हमने मना कर दिया, और वह घर 2.4 million में बिक गया। हमें शक था कि agent दोनों तरफ से commission खाना चाहता था या bluff कर रहा था, लेकिन पक्का नहीं। इतना जरूर पता है कि उसने हमारा offer seller तक नहीं पहुंचाया
numbers बिल्कुल exact नहीं हैं, लेकिन direction और rough magnitude ऐसे ही थे
पहला, अगर आप bid जीतते हैं, तो घर खरीदने की obligation बन जाती है। offer में आपके बताए earnest money के बराबर contract performance deposit शामिल होता है, और अगर आप सच में नहीं खरीदते तो उसे छोड़ना पड़ता है। seller सभी offers देखता है, इसलिए 300,000 dollar के घर पर सिर्फ 500 dollar earnest money डालना suspicious लगेगा और संभव है कि ignore कर दिया जाए
दूसरा, बड़ी समस्या यह है कि यह private auction है। आप भी offer देते हैं और दूसरे लोग भी, लेकिन किसी को एक-दूसरे के offers नहीं पता होते। यह भी नहीं पता होता कि कितने लोग bid कर रहे हैं। आप अपने agent से seller के agent से मोटे तौर पर यह पूछने को कह सकते हैं कि listing कितनी hot है, लेकिन इससे उल्टे agent को फायदा होता है। listing जितनी hot होगी, आप उतना ज्यादा लिखने की उम्मीद करेंगे। इससे आगे आपको दूसरे bids के बारे में पता नहीं चलता, और स्वाभाविक रूप से उस fake bid की specific details भी नहीं पता होतीं जिसके बारे में सभी अनजान हैं
मैं गलत भी हो सकता हूं, लेकिन मुझे नहीं लगता कि यह आम तौर पर काम करने वाली strategy है। legal context America का है
comparable offer को उसी तरह के loan, minimum down payment और earnest money requirements पूरी करने वाले offer के रूप में define किया था। मैं यह रोकना चाहता था कि seller कोई ऐसा higher offer लेकर, जिसे वह किसी और वजह से reject करने की संभावना रखता हो, उसे इस्तेमाल करके मुझसे ज्यादा पैसे दिलवाए
drawback यह था कि मैं किसी ऐसे दूसरे genuine buyer से हार सकता था जिसके escalation clause में offer quality नहीं देखी जाती। फिर भी ठगा हुआ महसूस करने से बचना ज्यादा जरूरी था। आखिरकार करीब 10,000 dollar की escalation के बाद मैंने घर खरीद लिया, और seller side के agent ने competing offer दिखाया ताकि मैं verify कर सकूं कि वह मेरी escalation conditions पूरी करता है या नहीं
घर खरीदते या बेचते समय आपको ढेर सारे बिचौलियों को हजारों dollars देने पड़ते हैं, जबकि यह साफ नहीं होता कि वे process में क्या value provide करते हैं
बस अगर आप उन्हें पैसा नहीं देंगे, तो line में खड़े अगले व्यक्ति को भी पैसा नहीं दे पाएंगे। निजी तौर पर, मुझे लगता है कि पूरी industry को जला देना भी ठीक होगा
commission लेने वाले agents से मेरी शिकायत यह है कि commission देने से यह नहीं होता कि वे सच में मेरी तरफ से काम करते हैं। आखिरकार वे अपने हित के लिए काम करते हैं
उदाहरण के लिए, offer reject करके घर को market में ज्यादा समय तक रखने से अंततः higher price मिलने की संभावना हो सकती है। वास्तव में, एक study भी है कि real estate agents अपने खुद के घरों को average से ज्यादा समय तक market में रखते हैं
लेकिन market में ज्यादा समय रखना agent के लिए ज्यादा काम बनाता है, जबकि higher price से मिलने वाला छोटा percentage increase agent के commission को बहुत नहीं बढ़ाता। खासकर क्योंकि घर पर अक्सर बड़ा mortgage बाकी होता है, और extra sale price का “bank share” भी homeowner को मिलने जैसा structure होता है, इसलिए homeowner के लिए यह कहीं ज्यादा बड़ा होता है
फिर agent क्या recommend करेगा? संभवतः “interest खींचने और bidding war बनाने के लिए कम price पर list करते हैं,” और यह लगभग उसके उलट है जो करना चाहिए
बड़े स्तर पर, जटिल sale process को smooth तरीके से चलाने के बदले commission देने का concept अपने आप में absurd नहीं है, लेकिन जब मेरा agent मेरी ही खाल उतारने में शामिल हो, तो काफी झुंझलाहट होती है
यह सच है कि agent किसी खास outcome से ज्यादा deal flow पर focus करता है, लेकिन यह agency structure की overall fundamental problem के करीब है। software consultant भी customer के profits से ज्यादा work approval पर focus करता है। लोगों से उनके अपने हित के खिलाफ काम करवाना मुश्किल है, और औसत व्यक्ति के लिए घर खरीदने-बेचने की process कुछ education के बिना पार करना बहुत complicated हो सकता है
मेरे हिसाब से सबसे बड़ा reform जो pass हो सकता है वह NAR और MLS का separation है
इसे Sitzer/Burnett case के नाम से भी जाना जाता है। case record https://www.courtlistener.com/docket/15018641/sitzer-v-natio... पर है
आज पहले जब पूछा गया कि यह फैसला असल में क्या बदलेगा, तो मैंने संक्षेप में यह जवाब दिया था
मुझे किसी बड़े बदलाव की उम्मीद नहीं है। जब ये मुकदमे पहली बार दायर हुए थे, उसकी तुलना में अब बाजार ज्यादा संतुलित है। कई विक्रेताओं को लगेगा कि buyer-side agent compensation ऑफर करना उनके लिए फायदेमंद है। अगर हम फिर से seller’s market में लौटते हैं, तो कुछ खरीदारों को अपने agent को सीधे भुगतान करना पड़ सकता है, और शायद उस लागत को loan में शामिल करने का तरीका चाहिए होगा
उस प्रक्रिया की समस्याएं lender मुझसे बेहतर जानते होंगे, लेकिन ऐसा लगता है कि दूसरे राज्यों में यह पहले से हो रहा है। इन मुकदमों की एक समस्या यह है कि ये agency relationship और भुगतान कौन करता है, इन दोनों को मिला देते हैं। WA और OR जैसे राज्य subagency के बाद खरीदारों के लिए स्पष्ट न रही agency की समस्या को ठीक करने की कोशिश कर रहे हैं। हालांकि अगर खरीदार को buyer-side agent compensation सीधे देना पड़े, तो यह खरीदार के लिए अधिक लागत होगी—इस पर शक करना मुश्किल है
ऑनलाइन देखते समय आपको पता नहीं चल सकता था कि कौन-सा घर buyer-side agent को 3% देता है और कौन-सा 1.5%, लेकिन आपका agent जानता था और वह आपको ज्यादा भुगतान देने वाले घरों की ओर मोड़ सकता था
मुझे समझ नहीं आता कि यह खरीदार के लिए अधिक लागत क्यों बनती है। macro स्तर पर देखें तो transaction costs पहले से ही कीमत में शामिल नहीं होतीं? क्या सोच यह है कि घर की कोई absolute value होती है जो बाजार की cost structure से स्वतंत्र होती है, और अगर खरीदार commission सीधे चुकाए तो वह मौजूदा व्यवस्था में आंकी गई उस राशि के ऊपर “extra” देता है?
क्या मुख्य बात यह है कि commission को “cost” के रूप में वर्गीकृत किया जाए, या “विक्रेता की asking price में छिपा है, इसलिए घर की value का हिस्सा” माना जाए?
अगर ऐसा नहीं है, तो जो खरीदार पहले कहता था “मेरे पास $100k हैं, इसलिए मैं $100k का घर खरीदूंगा”, वह अब क्यों नहीं कहेगा “मेरे पास $100k हैं और मेरा agent करीब $3k charge करेगा, इसलिए मुझे $97k का घर खरीदना होगा”? अगर यह नया standard बन जाए, तो सभी विक्रेताओं को पता चल जाएगा कि जो लोग पहले $100k में खरीद सकते थे वे अब सिर्फ $97k ही खर्च कर सकते हैं, और उन्हें उसी हिसाब से कीमत घटानी पड़ेगी—तो क्या यह offset नहीं हो जाएगा?
अगर संभव हो तो मैं agent को flat fee पर hire करना चाहूंगा। क्योंकि मैं उसे ज्यादा महंगा घर बेचने पर ज्यादा कमाने के बजाय, मेरे लिए बेहतर deal ढूंढने के लिए reward करना चाहूंगा। हालांकि यह भी खरीदार की लागत बढ़ने का वही हिस्सा हो सकता है जिसका जिक्र किया गया था। मतलब यह हो सकता है कि buyer-side agent अभी विक्रेता से जितना लेता है, उससे ज्यादा commission वह सीधे खरीदार से वसूल सकता है
अगर मैं agent होता, तो मेरी समस्या यह होती कि यह फैसला मेरे मोटे commission को खतरे में डाल सकता है। jury ने जो कहा वह यह था कि National Association of Realtors ने agent fees ऊंची बनाए रखने के लिए मिलीभगत की, और यह antitrust rules का उल्लंघन है
real estate agent एक scam हैं
broker इस्तेमाल करिए। दोनों तरफ से fixed 1.5% एक ही व्यक्ति को देना बेहतर structure है