- दूसरे देशों की तुलना में अमेरिका में घरों के सौदों में ब्रोकरेज कमीशन का बोझ खास तौर पर ज्यादा दिखता है, और खरीद-बिक्री का तरीका भी सामान्य नहीं है
- अमेरिका में घर बेचने पर कमीशन आम तौर पर बिक्री मूल्य का लगभग 5~6% होता है, जो अंतरराष्ट्रीय तुलना में ऊंचा है
- यह लागत आम तौर पर सेलर-साइड एजेंट और बायर-साइड एजेंट के बीच बांटी जाती है, इसलिए कमीशन संरचना सौदे के दोनों पक्षों तक फैली होती है
- ज्यादातर अन्य देशों में घरों की खरीद-बिक्री पर ब्रोकरेज कमीशन अमेरिका से काफी कम होता है, जिससे अमेरिकी ढांचा अपवाद जैसा दिखता है
- करीब 6% का कमीशन अमेरिकी घरों के लेनदेन की लागत समझते समय सबसे पहले देखने लायक अंतर है
अमेरिका में घरों के लेनदेन पर ऊंचा ब्रोकरेज कमीशन
- अमेरिका में घर खरीदने-बेचने का तरीका दूसरे देशों की तुलना में सामान्य रूप जैसा नहीं है
- घर बेचते समय ब्रोकरेज कमीशन आम तौर पर बिक्री मूल्य का 5~6% होता है
- यह कमीशन सामान्यतः सेलर-साइड एजेंट और बायर-साइड एजेंट के बीच बांटा जाता है
अन्य देशों से बढ़ता अंतर
- ज्यादातर देशों में घरों की खरीद-बिक्री पर ब्रोकरेज कमीशन अमेरिका की तुलना में काफी कम होता है
- अमेरिका की 5~6% कमीशन संरचना अंतरराष्ट्रीय नजरिए से अपवाद स्तर की है
1 टिप्पणियां
Hacker News की राय
पिछले कुछ वर्षों में बिडिंग वॉर या ऑफ-मार्केट लिस्टिंग तक पहुंच जैसी चीज़ों में एजेंटों ने कितनी value add की है, पता नहीं, लेकिन इस फीस पर इतना बड़ा पैसा खर्च करने का औचित्य मुझे कभी समझ नहीं आया
आखिरी बार मैंने 2011 में घर बेचा था, जब 2008/09 की गिरावट का असर अभी बचा हुआ था। कई एजेंटों से बात करने पर भी MLS पर लिस्ट करने और विज़िट शेड्यूल को coordinate करने के अलावा वे घर को सक्रिय रूप से बेचने की कोशिश करते हैं, ऐसा महसूस नहीं हुआ
seller-side एजेंट तो विज़िट के समय खुद मौजूद रहना भी नहीं चाहता था; बस lockbox लगाकर buyer-side एजेंट को code देने वाला तरीका था। median home sale में seller-side एजेंट/ब्रोकर 12,400 डॉलर ले जाता है, जबकि lockbox और MLS listing की लागत 500 डॉलर से भी कम हो, तो बाकी 12,000 डॉलर की value कहां से आती है, समझ नहीं आता
buyer-side में कम से कम incentives समझ आते हैं। buyer एजेंट को फोन करके घर खोजने और coordination का काम दे सकता है, और लागत सीधे खुद नहीं उठानी पड़ती दिखती है, इसलिए उस सुविधा का इस्तेमाल न करने की कोई वजह नहीं
2011 में जिस एजेंट की सिफारिश मिली थी, उसके बारे में सुना था कि वह काम जल्दी करता है और अच्छा है, लेकिन वह मेरे सोचे हुए दाम से 8% कम listing price रखना चाहता था और total commission को 6% से घटाकर 5% करने से भी साफ मना कर दिया
इसलिए मैंने एजेंट छोड़ दिया और लगभग 400 डॉलर में MLS self-listing की, और buyer-side commission 1.5% सेट किया। फिर भी काफी लोग देखने आए, और घर उसी value पर बिका जो मैंने शुरू में आंकी थी। नतीजतन उस “काबिल” एजेंट को रखने पर होने वाले price loss और commission की तुलना में 10% से ज़्यादा बचत हुई
मूल सवाल पर लौटें, तो seller को दी जाने वाली value कहां से आती है, मुझे नहीं पता। agent बहुत ज्यादा legal process में भी मदद नहीं करता। sales contract (ज्यादातर standard form), state/federal standard disclosure documents के कुछ पन्ने चाहिए होते हैं, और बाकी title company संभालती है
सिर्फ पहली deal में seller ने agent इस्तेमाल किया था, बाकी parties के पास agent नहीं था। वकील को hourly fee देकर काम कराना ज्यादा simple और सस्ता है, और कोई random lawyer किसी random agent से कहीं ज्यादा सक्षम होता है। सबसे complex deal में भी lawyer fee करीब 4,000 डॉलर लगी, जबकि उस sale पर standard 6% लगाते तो 40,000 डॉलर होते
अगर दोनों पक्ष अपने-अपने एजेंट की fees खुद देते, तो agent इस्तेमाल करने के मामले बहुत कम होते। अभी buyer लागत को externalize कर देता है, और कई sellers buyer-side agent से सीधे deal करने में confident नहीं होते, इसलिए अपने agent से लैस हो जाते हैं
अगर अमेरिका का portal (MLS?) सभी listings के लिए खुला हो, तो अच्छा लगता है। एक छोटे plot को बेचते समय कुछ भी न करने के बदले लगने वाले commission पर गुस्सा आया, इसलिए मैंने साफ तौर पर unconventional broker से अपने behalf में listing कराई। वह दूसरे brokers से आधा लेता था, लेकिन फिर भी बहुत महंगा था, और मेरे दिए documents upload करने के अलावा उसने कुछ नहीं किया
वे volume game खेलते हैं, इसलिए बहुत marketing करते हैं और आसानी से मिल जाते हैं। अगर आप अपनी मांग साफ नहीं रखते या आपको पता नहीं कि आप चाहते क्या हैं, तो ऐसे ही लोग मिलेंगे। इसके उलट, अगर आप ठीक से demand करें, तो आपको बड़े league वाले व्यक्ति को pay करना पड़ेगा; ऐसे लोगों का business card coffee shop bulletin board या church newsletter में मिलना मुश्किल है
अपना पहला घर बेचते समय regular commission की पूरी राशि के अलावा, मैंने तय किया कि signature के 45 दिनों के भीतर closing हो जाए तो sale price से ऊपर की रकम का 50% extra दूंगा
वह महिला agent कमाल की आक्रामक थी। वह divorce support groups में घूमती थी और उसके पास cash settlement पाने वाली हाल में divorce हुई महिलाओं की list थी। offer all-cash था, listing price से काफी ऊपर, कोई conditions नहीं, और listing से एक दिन पहले accept होकर 10 दिन बाद closing हो गई
क्या मुझे लगा कि मैं भयानक इंसान बन गया हूं? हां। क्या घर मेरी जरूरत के हिसाब से बिका? हां
California coastal area में commission structure top agents के लिए हास्यास्पद रूप से profitable है
इस हफ्ते हमारी community में एक घर 2.5 करोड़ डॉलर में बिका। मेरा एक दोस्त buyer-side पर था, दूसरा seller-side पर। buyer-side agent की इस साल transaction volume करीब 20 करोड़ डॉलर है, वह भी एक slow year में। इस इलाके में 2 करोड़ डॉलर से ऊपर की बहुत deals होती हैं, और उसने अभी-अभी 5 करोड़ डॉलर की deal में दोनों sides भी संभाली थीं
इस level पर आम तौर पर commission 2.5%/2.5% होता है, और 2.5 करोड़ डॉलर का 5% यानी 12.5 लाख डॉलर है
विडंबना यह है कि high-end homes बेचना low-end homes की तुलना में बहुत कम काम है। दिखाने की संख्या भी बहुत कम होती है, और open house कभी नहीं करते
पहले मैं एक बड़ी real estate company में काम करता था, और अच्छी तरह जानता हूं कि वे listing service monopoly बनाए रखने को लेकर कितने दृढ़ हैं। Redfin, Zillow आदि ने listing service खुलने पर दांव लगाया था, लेकिन national/state/local Realtor associations की regulatory capture को गलत समझा। अंत में owners के लिए अपना घर खुद बेचने का नया तरीका खोलने के बजाय वे Realtors को advertising बेचने लगे
बस MLS access पर control और social inertia है
software engineering, minimum-wage jobs की तुलना में बहुत कम मेहनत वाला काम है। ऊपर जाते-जाते काम आसान होता जाता है
मैंने कई बार देखा है कि “automated hiring” platforms बनते हैं और एक साल बाद recruiters को access और ads बेचने की तरफ pivot कर लेते हैं
जहां काम कम और पाने को बहुत कुछ हो, वहां middleman market हमेशा अच्छा चलता लगता है
जर्मनी की Maklerprovision, यानी real estate agent commission, 7% है
आम तौर पर seller इसका आधा देता है, लेकिन कुछ मामलों में buyer को पूरा देना पड़ता है। notary की लागत और सरकारी taxes जोड़ दें तो property खरीदने की लागत 12% से ऊपर चली जाती है
ऊपर से, करीब 10 साल के भीतर उस property को न बेचना बेहतर है। वरना capital gains tax देना पड़ता है
अच्छी बात यह है कि 10 साल से ज़्यादा hold करके बेचने पर tax नहीं देना पड़ता। property tax भी काफी कम है, इसलिए इस चरण को पार कर लेने के बाद कुल मिलाकर स्थिति अच्छी रहती है। public health insurance, ठीक-ठाक public transport, और grocery की पर्याप्त कम लागत को भी ध्यान में रखें तो यह value देता है
न्यूयॉर्क (New York City को छोड़कर) में मैं यह देखकर हैरान था कि घर के ownership की कुल लागत का 50% से ज़्यादा tax में चला जाता है। मैंने 2021 में अपना पहला घर खरीदा, और मेरी mortgage payment सालाना school tax और property tax से कम है। यह सचमुच पागलपन है
बड़ी समस्या यह है कि हमारे town की property assessment fair नहीं है। जिन लोगों ने पिछले 10 साल में घर खरीदा-बेचा नहीं है, वे बहुत कम assessed value का फायदा उठा रहे हैं। उदाहरण के लिए, पास का एक घर 8 लाख डॉलर में बिका, लेकिन उसकी assessed value 2.7 लाख डॉलर थी। लगता है tax assessment किसी खास घर के बिकने तक assessed value adjust करने का इंतज़ार करता है
यानी दादी का 20 लाख डॉलर का घर अभी भी 30 साल पहले की value के आधार पर tax दे रहा है
apartment rentals भी लगभग सभी agents के जरिए होते हैं, और पहले tenant सीधे यह commission देता था, लेकिन कानून बदलने के बाद owner को देना पड़ता है
अगर सिर्फ seller का agent इस्तेमाल करें तो 3.57% है, लेकिन अगर आपका अपना agent भी हो तो कुल मिलाकर करीब 7% हो जाता है
उत्तरी अमेरिका का middleman धरती पर सबसे सफल जीवों में से एक है। medical system देखकर ही समझ आ जाता है
मुझे लगता है कि इसकी आंशिक जिम्मेदारी व्यापक licensing system पर है। ये licenses monopolistic advantage को protect और expand करने का साधन बन गए हैं
कई professions में license चाहिए, और वे organizations जो license जारी करती हैं, उनका हित अपने अधिकार को protect/expand करने, competition रोकने और prices बढ़ाने में होता है
licensing requirements लगातार lobbying पैदा करती हैं, और मुझे लगता है कि real estate agent commission problem के कुछ कारणों में यह भी है
क्या सच में हर profession के market corner को कानून से fix करना ज़रूरी है? certification law ही काफी हो सकता है। तब इसका असर competition रोकने, market confusion रोकने, या किसी profession में जाने वाले व्यक्ति को license rights के लिए private association को लगातार पैसे देने पर मजबूर करने जैसा नहीं होगा
लेकिन अगर आपकी brokerage को MLS system access करना है, तो Realtor organization में शामिल होना पड़ता है। monopolistic behavior वहीं से रिसता है
अगर सिर्फ 1 हो, तो वह entry barrier की लागत की परवाह किए बिना सिर्फ अपना हित देखता है
अगर 2 हों, तो entry barrier की लागत और अपने हित को तौलना पड़ता है, लेकिन race to the bottom हो सकती है
अगर 3 हों, तो cost और benefit को तौलना पड़ता है, और अगर race to the bottom बहुत ज्यादा हो जाए, तो एक certification को cancel करके भी alternative body को बढ़ने तक competition बनाए रखा जा सकता है
हाल में किसी lawsuit की बात हुई थी? लगता है असर पड़ेगा। मेरे पास WSJ subscription नहीं है
National Association of Realtors के खिलाफ 1.8 अरब डॉलर का बड़ा verdict हासिल करने वाले lawyer के मुताबिक, अमेरिकी लोग real estate commissions के रूप में 60 अरब डॉलर का tax दे रहे हैं
https://fortune.com/2023/11/02/national-association-realtors...
Jury Finds Realtors Conspired, Awards Nearly $1.8B in Damages
https://news.ycombinator.com/item?id=38089356 (276 comments)
और 5 साल पहले भी हुआ था। वही lawsuit हो सकता है और लगता है 2019 में शुरू हुआ था
https://news.ycombinator.com/item?id=19431927 (336 comments)
यहाँ “रियल एस्टेट एजेंट आखिर करता क्या है” वाली बातें ही दिखीं, इसलिए एक सकारात्मक अनुभव साझा कर रहा/रही हूँ
इस साल हमने बेहद प्रतिस्पर्धी और महंगे बाज़ार DC में घर खरीदा। हमारे एजेंट ने MLS पर आने से पहले ही बातचीत/नेटवर्क के जरिए लिस्टिंग ढूँढ ली, और ओपन हाउस से पहले देखने के लिए शुरुआती विज़िट सेट कर दी। घर पसंद आया, तो उसकी सलाह पर हमने पहले ही inspection करा लिया। यहाँ का बाज़ार इतना गर्म है कि inspection contingency वाली offer डालना मुश्किल है, और 100 साल पुराने घर के लिए यह लगभग अविश्वसनीय लगता है
ओपन हाउस खत्म होने तक हम घर दो बार देख चुके थे और inspector के साथ walkthrough कर चुके थे, इसलिए bid लगाने का भरोसा था
एजेंट ने seller-side agent से लंबी बात करके पता लगाया कि seller के लिए सबसे महत्वपूर्ण चीज़ क्या है। उनके पास दो mortgages थे, इसलिए वे pure cash price से ज़्यादा closing timeline को महत्व दे रहे थे। ऊपर से seller-side agent हमारे mortgage broker को जानता था और उसे भरोसा था कि वह कितनी तेजी से काम करता है। वह broker भी मूल रूप से हमारे agent ने ही introduce कराया था
आखिर में हमने 12 से ज़्यादा दूसरी offers को पछाड़ दिया, जिनमें कुछ काफी ऊँची offers भी थीं। अगर आप पहले से industry में नहीं हैं, मजबूत connections नहीं हैं, या listing price से लाखों डॉलर ऊपर खर्च नहीं कर रहे, तो अच्छे agent के बिना यह घर या DC में कोई competitive घर मिलना लगभग नामुमकिन था
हमने कई घर देखे, और जिन दो घरों में जीत नहीं पाए उन पर भी bid लगाई थी, इसलिए hourly हिसाब से उसने कोई बेतहाशा बड़ी कमाई नहीं की; शायद किसी अच्छे salesperson या manager के स्तर के आसपास रही होगी
पिछला घर बेचते समय भी उसने pricing advice, अच्छे home staging options से connection, floor plan बनाने वाले और photographer का इंतज़ाम आदि में मदद की। Sale price का 3% हो तो मैं खुद भी कर सकता/सकती था/थी, लेकिन ऐसे लोगों को जानता/जानती हूँ जो move करने के साथ-साथ यह सब organize नहीं कर पाते। हम भी मदद मिलने के बावजूद मुश्किल से कर पाए
बेशक अगर अमेरिका का median Realtor सिर्फ MLS listing और lockbox code forward करता है, तो कहना मुश्किल है कि उसने अपनी फीस कमाई; लेकिन बहुत प्रतिस्पर्धी बाज़ार में agent काफी मायने रख सकता है
हर बार खरीदते समय broker के तहत active रहना होगा और करीब 50~100 डॉलर monthly fee लगेगी, लेकिन closing पर (या brokers payout कैसे negotiate करते हैं, उसके हिसाब से closing के बाद) “buyer agent” का 3% मिल सकता है
हाल की sale/purchase में बेचने वाले घर में एक बड़ा unresolved issue था, खरीदने वाले घर में easement issue था, और seller/agent भी handle करने में मुश्किल थे। सब कुछ close कराने में उसका experience निर्णायक रहा, और हम अपने दम पर इसे सफलतापूर्वक नहीं कर पाते। उस बार मुझे लगा कि पैसा वसूल था
जर्मनी में closing costs काफी ऊँची हैं, लगभग 12%
इसमें real estate agent commission 3.57%, notary 2.00%, land transfer tax 6% शामिल हैं
seller भी agent commission 3.57% देता है, इसलिए कुल मिलाकर 6% से ज़्यादा हो जाता है
खरीदने या बेचने पर legal costs करीब 1,000 pounds हैं
बड़ा खर्च stamp duty नाम का government tax है, जो purchase price के 0~12% के बीच होता है। आम तौर पर उस range के lower end पर होता है। (https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-...)
क्या इसमें सारी legal costs शामिल हैं? फिर भी यह अमेरिका के buyer agent से कहीं बड़ा rip-off लगता है
असल out-of-pocket costs सिर्फ agent cost से कहीं ज़्यादा हैं, लेकिन agent सबसे महंगा है और उसकी value भी संदिग्ध है
अमेरिका के property tax जैसा “land tax” आम तौर पर साल में कुछ सौ euros होता है। अमेरिका से तुलना करें तो यह छोटी रकम है। जर्मनी में mortgage चुकाने के बाद घर सचमुच अपनी property जैसा महसूस होता है
Paywall के बिना version: https://www.msn.com/en-us/money/other/almost-no-one-pays-a-6...
यहाँ UK में लोग system को लेकर शिकायत करते रहते हैं। मुख्य वजह यह है कि actual contract exchange से पहले कोई भी पक्ष बिना cost के पीछे हट सकता है, लेकिन कुल मिलाकर system सरल और सस्ता है
technically, real estate agent भी अनिवार्य नहीं है और lawyer भी नहीं। अगर mortgage नहीं है, तो seller या buyer चाहे तो सब कुछ खुद कर सकता है। समझदारी नहीं है, लेकिन संभव है। Lawyer की मांग lender करता है
Lawyer सस्ते हैं, और real estate agent fees भी कम हैं। Agent seller के लिए काम करता है, इसलिए seller पूरी fee देता है, और ज्यादा से ज्यादा करीब 3%+VAT होती है
व्यक्तिगत रूप से, मुझे यह कई दूसरे देशों की उन लूट जैसी व्यवस्थाओं से बेहतर लगता है जहाँ दोनों पक्षों से पैसा निचोड़ा जाता है
Contract exchange के बाद buyer पीछे नहीं हट सकता, लेकिन mortgage provider बिना किसी responsibility के पीछे हटकर आपको बर्बाद कर सकता है
पहला घर बेचते समय capital gains tax नहीं होता, लेकिन buyer द्वारा दिया जाने वाला stamp duty काफी बड़ा हो सकता है
Buyer, या सही कहें तो buyer-side lawyer, को सारे documents जुटाने पड़ते हैं, इसलिए इसमें काफी समय लग सकता है
leasehold property बेचने या खरीदने की परेशानियों की तो बात ही अलग है
फिर भी मैं मानता/मानती हूँ कि lawyer और agent costs relatively सस्ती हैं
सब मिलाकर भी 0.5% से कम था
सुना है Scotland system के अपने फायदे हैं। Buyer के searches और valuation करने के बजाय seller करता है। इसलिए offers बहुत तेजी से आगे बढ़ती हैं। मामला “मैं x pounds दूँगा, लेकिन पहले due diligence पर सैकड़ों pounds खर्च करने होंगे” नहीं रहता, बल्कि “मैंने वे सारे materials पहले ही देख लिए हैं जिनके लिए मुझे पैसा देना पड़ता, इसलिए due diligence पूरा है और आगे बढ़ते हैं” बन जाता है
व्यक्तिगत रूप से मुझे लगता है कि पूरे system में reform की जरूरत है, और कुछ हद तक इससे इस देश के housing crisis को ठीक करने में भी मदद मिल सकती है