DOJ ने किरायेदारों को नुकसान पहुंचाने वाली algorithmic rent pricing को लेकर RealPage पर मुकदमा दायर किया

 (justice.gov)
1 पॉइंट द्वारा GN⁺ 2024-08-24 | 1 टिप्पणियां | WhatsApp पर शेयर करें
  • अमेरिकी न्याय विभाग और 8 राज्यों के अटॉर्नी जनरल ने RealPage के खिलाफ civil antitrust lawsuit दायर किया है, आरोप है कि कंपनी ने मकान मालिकों के बीच अपार्टमेंट किराए की प्रतिस्पर्धा को कमजोर किया और commercial revenue management software बाजार पर monopoly बनाई
  • मुख्य मुद्दा यह है कि प्रतिस्पर्धी मकान मालिकों द्वारा दिए गए गैर-सार्वजनिक किराया और lease terms data का इस्तेमाल RealPage के algorithmic pricing software की training और संचालन में किया गया
  • DOJ का मानना है कि इस ढांचे ने स्वतंत्र price competition की जगह ले ली, जिससे किराया बढ़ाने की प्रवृत्ति मजबूत हुई और price cuts, discounts और concessions कम हुए
  • मुकदमा Sherman Act की धारा 1 और धारा 2 के उल्लंघन से जुड़ा है, इसे North Carolina के Middle District federal court में दायर किया गया है और 8 राज्य इसमें शामिल हैं
  • RealPage की इस बाजार में हिस्सेदारी लगभग 80% बताई गई है, और आरोपों में यह भी शामिल है कि प्रतिस्पर्धी मकान मालिकों के sensitive data को जोड़ने वाला ढांचा market power को मजबूत करने वाला feedback loop बनाता है

RealPage को निशाना बनाता antitrust lawsuit

  • अमेरिकी न्याय विभाग ने RealPage Inc. के खिलाफ civil antitrust lawsuit दायर किया है
    • इसमें North Carolina, California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee और Washington राज्यों के अटॉर्नी जनरल शामिल हैं
    • मुकदमा North Carolina के Middle District federal court में दायर किया गया है
    • आरोप Sherman Act की धारा 1 और धारा 2 के उल्लंघन के हैं
  • RealPage पर उस commercial revenue management software बाजार को लेकर सवाल उठे हैं जिसका इस्तेमाल मकान मालिक अपार्टमेंट की कीमत तय करने में करते हैं
    • RealPage Texas के Richardson में मुख्यालय वाली property management software company है
    • DOJ का मानना है कि RealPage के आचरण ने अपार्टमेंट lease terms में प्रतिस्पर्धा के लाभ किरायेदारों से छीन लिए और लाखों अमेरिकियों को नुकसान पहुंचाया

प्रतिस्पर्धी मकान मालिकों के data पर चलने वाला pricing ढांचा

  • शिकायत में कहा गया है कि RealPage ने प्रतिस्पर्धी मकान मालिकों के साथ contract करके उनसे गैर-सार्वजनिक प्रतिस्पर्धी रूप से संवेदनशील जानकारी साझा कराई
    • साझा जानकारी में अपार्टमेंट किराए और अन्य lease terms शामिल थे
    • RealPage पर आरोप है कि उसने इस data का इस्तेमाल algorithmic pricing software की training और संचालन में किया
  • software, भाग लेने वाले मकान मालिकों और प्रतिस्पर्धी मकान मालिकों की sensitive information के आधार पर किराए और lease terms की recommendations बनाता है
    • शिकायत इस आधार पर चलती है कि free market में मकान मालिकों को prices, discounts, concessions और lease terms स्वतंत्र रूप से तय करते हुए प्रतिस्पर्धा करनी चाहिए
    • DOJ का मानना है कि software केवल information sharing का माध्यम है, इस वजह से उसे Sherman Act की liability से छूट नहीं मिल सकती

आंतरिक दस्तावेजों और गवाही में सामने आए price hike के उदाहरण

  • शिकायत में RealPage और commercial मकान मालिकों के internal documents और sworn testimony के आधार पर माना गया है कि दोनों पक्षों का लक्ष्य किरायेदारों की कीमत पर किराया कीमतों और profitability को maximize करना था
  • RealPage की ओर से इस्तेमाल शब्दों में price hikes को निशाना बनाने वाली बातें शामिल थीं
    • RealPage ने अपने product को “prices बढ़ाने के हर संभव अवसर को आगे बढ़ाने” वाला, गिरते बाजार में “race to the bottom” से बचाने वाला, और “a rising tide raises all ships” बताया
    • RealPage के एक executive ने कहा कि सभी का एक-दूसरे से प्रतिस्पर्धा कर पूरे industry को नीचे लाने की तुलना में साथ सफल होने में अधिक लाभ है
    • एक अन्य executive ने मकान मालिकों को समझाया कि competitor data इस्तेमाल करने से मकान मालिक ऐसे मौके पहचान सकते हैं जहां वे रोजाना 10 डॉलर नहीं बल्कि 50 डॉलर की बढ़ोतरी कर सकते हैं
    • एक मकान मालिक ने कहा कि RealPage product दूसरे subscribers के proprietary data का इस्तेमाल करके किराया और अवधि सुझाता है, और इसे “classic price fixing” बताया

किराया, discounts और concessions पर असर

  • शिकायत में माना गया है कि RealPage की agreements और conduct ने पूरे अमेरिका के multifamily housing के स्थानीय rental markets में competitive process को नुकसान पहुंचाया
  • RealPage पर आरोप है कि प्रतिस्पर्धी मकान मालिकों का data हासिल करने के बाद उसने मकान मालिकों को algorithmic recommendations मानने के लिए प्रेरित किया
    • इसमें “auto accept” feature शामिल था
    • pricing advisory staff मकान मालिकों के compliance को monitor करता था
  • DOJ का मानना है कि RealPage software में prices बढ़ाने को maximize करने, price cuts को minimize करने और मकान मालिकों की pricing power बढ़ाने की प्रवृत्ति थी
    • RealPage पर यह भी आरोप है कि उसने मकान मालिकों को free rent जैसी concessions और अन्य tenant discounts सीमित करने की training दी
    • शिकायत में ऐसे internal documents भी उद्धृत किए गए हैं जिनमें मकान मालिकों ने वास्तव में tenant concessions कम करने की बात कही

market power और self-reinforcing feedback loop

  • अलग आरोपों में कहा गया है कि RealPage ने अमेरिकी multifamily housing के लिए commercial revenue management software बाजार में monopoly को अवैध रूप से बनाए रखा
    • RealPage की market share लगभग 80% बताई गई है
    • market share: {p:80}
  • ढांचा ऐसा है कि मकान मालिक RealPage को competitively sensitive data देते हैं, और बदले में उन्हें competitors के sensitive data को जोड़कर और analyze करके तैयार की गई pricing recommendations और decisions मिलते हैं
  • DOJ का मानना है कि यह ढांचा RealPage की market control को मजबूत करता है और वैध रूप से compete करने वाली कंपनियों के लिए मुकाबला करना मुश्किल बनाने वाला self-reinforcing feedback loop बनाता है

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1 टिप्पणियां

 
GN⁺ 2024-08-24
Hacker News की राय

  • RealPage के पास प्रतिस्पर्धी मकान-मालिकों का डेटा था और उसने “auto-accept” फीचर व price advisory staff के जरिए algorithmic recommendations के पालन की निगरानी की; इसलिए गैर-सार्वजनिक pricing information + auto-accept + compliance monitoring ही कानूनी मुद्दे का केंद्र लगता है
    अगर प्रतिस्पर्धी कानूनी रूप से कीमतें मिलाना चाहते हैं, तो तरीका public price posting के जरिए price signaling होना चाहिए। पेट्रोल पंप एक-दूसरे के signboard prices देखकर कीमतें मिलाते हैं, Ebay/Reverb पिछले बिक्री-भाव की range दिखाते हैं, Kelly “Blue Book” used cars की market price दिखाता है, या Zillow rents को सार्वजनिक करता है—ऐसी चीजें price fixing के रूप में दंडित नहीं होतीं। इसके उलट, अगर कोई platform गैर-सार्वजनिक prices share करे और compliance तक monitor करे, तो वह इतना coordinated conduct बन जाता है कि legal scrutiny से बचना मुश्किल है

    • “compliance monitoring” अकेला भी गलत आचरण साबित करने के लिए काफी है। price number तक कैसे पहुंचे, इससे फर्क नहीं पड़ता; अगर competitors coordinated prices को enforce करने के लिए कोई contract या mechanism रखते हैं, तो वह अपने-आप में साफ तौर पर समस्या है
    • कंपनियों द्वारा सार्वजनिक रूप से prices coordinate करने का classic तरीका price matching है। कंपनी अपनी मनचाही price advertise करती है, साथ ही competitor की कम price match करने का वादा करती है, और competitor उस ad को देखकर अपनी price लगभग वैसी ही set करता है
      FTC ऐसे public signals को price fixing नहीं मानता: “competitors की pricing match करना अच्छा business judgment हो सकता है, और highly competitive markets में अक्सर होता है। हर company को अपनी कीमत खुद तय करने की स्वतंत्रता है, और अगर निर्णय competitor के साथ agreement या coordination पर आधारित नहीं है, तो वह competitor के समान price ले सकती है।”
      स्रोत: https://www.ftc.gov/advice-guidance/competition-guidance/gui...
    • लगता है इसे बहुत जटिल बनाकर देखा जा रहा है। price fixing का मतलब है कि competitors मिलकर prices को competitive market में बनने वाली कीमत से ऊपर ले जाएं
      पेट्रोल पंप वाले उदाहरण में, एक petrol pump यह देखकर कि competitor $4.15 प्रति gallon पर बेच रहा है, price $4.45 नहीं करेगा। ऐसा करेगा तो sales खोएगा और कम पैसा कमाएगा, इसलिए competition के हिसाब से price नीचे करेगा। Collusion वह है जब दोनों petrol pumps एक साथ $4.45 कर दें, ताकि customers के पास कोई विकल्प न बचे
    • समझ नहीं आता कि RealPage ने शुरू से ही compliance monitoring की इतनी परवाह क्यों की। क्या वह rent के किसी percentage के हिसाब से charge करता है? अगर हां, तो यह बेतुका है और landlords को पसंद नहीं आएगा
      अगर charging rent के percentage पर नहीं है, तो यह समझना मुश्किल है कि company कुल मिलाकर rents ऊंचे क्यों चाहती होगी
    • कई apartment listings on-site.com पर होती हैं, जो “a RealPage company” है, और publicly accessible हैं
      इसलिए यह कहने की गुंजाइश है कि यह “गैर-सार्वजनिक price + auto-accept + compliance monitoring” नहीं बल्कि “public price + auto-accept + compliance monitoring” है। फिर भी यह problematic conduct है और इसमें “गैर-सार्वजनिक inventory forecast information” भी जुड़ सकती है, लेकिन मुझे नहीं लगता कि available inventory के price signals अपने-आप मुख्य समस्या हैं

  • कंपनियां algorithms के जरिए wage suppression collusion भी कर रही हैं। Aon नाम की company और उसके product Radford Data & Analytics को खोजकर देखें

    • 2019 के आसपास मैंने Cisco में एक highly skilled security R&D team lead की थी; यह team acquisition के जरिए आई थी और असल में बहुत specialized software engineers की team थी
      लेकिन job titles “security researcher” जैसे थे, इसलिए उनकी तुलना सबसे करीब की Radford job ladder से की गई, और वह ladder compliance staff के ज्यादा करीब थी। नतीजतन experts को आम software engineers से कम compensation structure में बांध दिया गया, और bureaucracy को बदला नहीं जा सका। लोग कई वजहों से गए, लेकिन यह बड़ा कारण था कि दूसरी companies में उन्हें total compensation 2–4 गुना मिल सकता था
    • समस्या सिर्फ algorithms की नहीं है। अमेरिका की कई बड़ी कंपनियां employment verification service के रूप में Equifax का The Work Number इस्तेमाल करती हैं, और individual employee के payroll unit तक की बेहद granular जानकारी share करती हैं
      यह जानकारी उन दूसरे employers को दिखती है जो इस system में पैसे देकर participate करते हैं, और स्वाभाविक रूप से candidate के साथ salary negotiation में employer के पक्ष में काम करती है
    • सच में जिज्ञासा है: tech salaries को दबाए जाने के विचार और remote work का समर्थन करते हुए hiring को अमेरिका से बहुत कम compensation पाने वाली global workforce के लिए खोलने की बात—इन दोनों को लोग साथ-साथ कैसे reconcile करते हैं, समझ नहीं आता
    • Pave जैसी कंपनियां भी salary-related benchmarks बनाने के लिए data collect और share करती हैं, और समान companies व regions के salary ranges report करती हैं
      जिज्ञासा है कि ऐसी चीजों और RealPage के बीच line कहां खींची जाती है। compensation पर detailed surveys करके उन्हें distribute करने के मामले में किस point से यह anti-competitive conduct बन जाता है? लगता है companies जिस तरह compensation levels तय करती हैं, उसमें यह trend तेजी से standard बन रहा है
    • उचित exception handling के बिना macro data को micro uses पर लागू करना statistics के सबसे बड़े पापों में से एक है, लेकिन व्यवहार में यह everywhere हो रहा है

  • यह मामला आगे कैसे बढ़ेगा, इसे लेकर बहुत उत्सुकता है
    Orlando में खुद देखने पर लगता है कि सभी अपार्टमेंट complexes वही software इस्तेमाल कर रहे हैं, और किराया 10 साल में 300%, यानी सालाना करीब 10% बढ़ा है। लेख के मुताबिक, मुख्य बात यह है कि सभी ने कीमत और inventory data RealPage के साथ साझा किया, और RealPage ने algorithm से कीमतें तय कीं, जिससे rental properties आपस में प्रतिस्पर्धा नहीं कर रहीं। लेकिन मेरे हिसाब से खाली apartments लगभग नहीं हैं, और जुलाई के अंत तक कुछ complexes में सिर्फ 1–2 units ही बचती थीं। Competitors के data और algorithms से pricing करने वाले systems बहुत हैं, इसलिए समझ नहीं आता कि समस्या सिर्फ यह है कि बहुत ज्यादा लोग RealPage इस्तेमाल करते हैं, या अगर आसपास की properties RealPage न इस्तेमाल करने पर भी किराया बढ़ातीं तो क्या होता। जिन घरों को मैंने rent पर लिया है, वे सभी ऐसे individual owners के थे जिनके पास 1–2 extra properties थीं और जो सिर्फ Zillow या Craigslist इस्तेमाल करते थे, इसलिए मुझे यकीन नहीं कि यह price fixing है या नहीं। हालांकि मैं भी अपनी rental property की कीमत आसपास के समान floor area वाले apartments के किराये के हिसाब से तय करता हूँ। उनका किराया बढ़े तो मेरा भी बढ़ता है, और मुझे लगता है ज्यादातर landlords भी यही करेंगे। तो क्या इसका मतलब बाजार ने संयोग से collusion कर लिया? आखिरकार बात internal communication और landlords को क्या बेचा गया, इस पर निर्भर लगती है

    • Housing काफी inelastic है। लोग बेघर होने से बचने के लिए आर्थिक तकलीफ सहने को काफी तैयार रहते हैं
      Vacancy न होने का मतलब यह नहीं कि कीमत पूरी तरह जायज है। कई लोगों के लिए groceries से भी ज्यादा प्राथमिकता housing की होती है
    • मुख्य फर्क यह है कि कीमत margin point पर तय होती है। इसलिए बाजार को हिलाने के लिए बस marginal landlords का software इस्तेमाल करना काफी है
      Rental property ownership, wealth की तरह ही power-law distribution में है, यानी बहुत कम लोग बहुत सारी properties के मालिक हैं। मतलब औसत landlord software न भी इस्तेमाल करे, तो भी औसत property ऐसे landlord के पास हो सकती है जो software इस्तेमाल करता है। आमतौर पर collusion टिकना मुश्किल इसलिए होता है क्योंकि collusion तोड़ने का फायदा होता है, लेकिन लगता है यह software recommended price से हटने वालों को नुकसान में डाल सकता है। तब collusion बनाए रखने की लागत participants पर डाल दी जाती है, और उन्हें सामान्य से ज्यादा समय तक vacancy सहनी पड़ती है। Explicit collusion न हो और अधिकांश लोग हिस्सा न लें, तब भी व्यवहार में tacit collusion या collusion जैसा असर पैदा हो सकता है। मुझे लगता है यह हमारे दौर के सबसे अहम मुद्दों में से एक है। Ponzi जैसी economy को monopolistic rents extract करने ही पड़ते हैं, और यही middle class और युवा पीढ़ी को दबा रहा है। पहले जब SF downtown गया था तो वह ghost town जैसा लगा, और Covid से बच निकले कई businesses भी ऊँचे rent की वजह से बाहर धकेले जाते दिखे। Rental collusion ने शायद पहले ही global pandemic से ज्यादा नुकसान कर दिया है
    • क्या आप पक्का कह सकते हैं कि “जुलाई के अंत तक कुछ complexes में सिर्फ 1–2 units बचती थीं” वास्तव में occupied स्थिति थी, या यह strategically market से हटाई गई supply नहीं थी?
      RealPage के नजरिए से यह price fixing ही है। यही उनका घोषित intent है। इसे इस्तेमाल करने वाले landlords पर भी मुकदमा होना चाहिए या नहीं, इस पर मुझे यकीन नहीं, लेकिन RealPage ने यहाँ कानून तोड़ा है, यह स्पष्ट है। असली सवाल है: “क्या RealPage landlords से service fee लेता है?”
    • बहुत लोग price increase को price fixing पर डालना चाहते हैं, लेकिन असल में मांग बढ़ने के अनुरूप supply नहीं बढ़ी। वे मूल समस्या से निपटे बिना कीमत घटाने का कोई silver bullet चाहते हैं
      आसपास समान floor area वाले apartments की market rate देखकर rent तय करना, व्यवहार में वही है जो RealPage करता है। वह बस “पास में समान floor area वाले कितना ले रहे हैं” की गणना automate करता है, और शायद corner unit या south-facing windows जैसी चीजों के लिए premium भी जोड़ता होगा
    • आप जो कर रहे हैं वह बस अच्छा business judgment है। आप दूसरे property owners के साथ implicit या explicit collusion करके price तय नहीं कर रहे, बल्कि public data के आधार पर market research कर रहे हैं और स्वतंत्र रूप से फैसला ले रहे हैं
      इसके उलट, अगर आपके शहर के काफी landlords वाला कोई cartel 1) current occupancy, मौजूदा lease terms और duration जैसी non-public information साझा करे, 2) एक समूह के रूप में prices तय करे, और 3) price targets के compliance को enforce करे, तो यह बिल्कुल अलग बात है। यह आपके बताए हालात से गुणात्मक रूप से अलग है

  • Algorithmic pricing जो tacit collusion सीख लेती है, computer science और economics में hot research topic है
    उदाहरण के लिए, अगर simple online learning algorithms को prices adjust करना सिखाया जाए, तो कभी-कभी वे सिर्फ competition करने के बजाय prices ऊँचे बनाए रखना या बारी-बारी से customers जीतना सीख लेते हैं। Amazon जैसे platforms पर भी, जहाँ बहुत से छोटे sellers price bots इस्तेमाल करते हैं, कुछ empirical evidence मिला है। हालांकि यह मामला hybrid जैसा लगता है। Software से अलग, complaint का बड़ा हिस्सा उन damaging emails और documents पर है जिनमें RealPage ने landlords को rent cuts या concessions से बचने की coaching की लगती है। साथ ही algorithmic element भी था और customers को यह पसंद था: “हमने इस product को हमेशा पसंद किया क्योंकि यह दूसरे subscribers के proprietary data का इस्तेमाल करके rent और term suggest करने वाला algorithm है। वह textbook price fixing है...”

    • यह prisoner’s dilemma तक जाता है। अगर मेरे अलावा सभी price-fixing app इस्तेमाल कर रहे हों, तो सिर्फ कुछ dollars कम करके उन्हें undercut करने की मेरे पास मजबूत incentive होगी
      इसलिए cartel-style enforcement mechanism न हो तो long term में यह naturally टूट ही जाएगा। लेकिन complaint में “compliance” का जिक्र है, और वही हिस्सा शायद वह mechanism हो सकता है
    • यह दिलचस्प है कि airlines यह काम सचमुच बहुत लंबे समय से करती आई हैं

  • Justice Department यहाँ corporate crime पर बहुत कमजोर प्रतिक्रिया दे रहा है। यह जानबूझकर किया गया Sherman Act violation है
    Sherman Act में criminal penalties हैं, लेकिन Justice Department ने सिर्फ civil lawsuit दायर किया है। Complaint में मांगा गया relief सिर्फ injunction और costs है। न disgorgement है, न बड़े landlords का breakup, न RealPage को बंद करने की मांग। यह चुनावी मौसम में व्यापक रूप से बताया जाने वाला मुद्दा है। Rent collusion की वजह से बढ़ रहे हैं

    • Criminal antitrust prosecutions 1977 में रुक गई लगती हैं। यह स्पष्ट नहीं कि वे फिर शुरू क्यों नहीं हुईं

  • अच्छा है। RealPage में anti-competitive पहलू से दो नए elements हैं
    पहला, एक customer की जानकारी को दूसरे customer की pricing में इस्तेमाल करना। एक निश्चित market share पर पहुँचने के बाद यह व्यवहार में price तय करने की क्षमता दे देता है। दूसरा, अगर सभी वही software इस्तेमाल कर रहे हैं जो वही result देता है, तो भले ही धुएँ से भरे अंधेरे कमरे में बैठे लोगों ने सचमुच collusion न किया हो, effect में यह collusion ही है। Companies हमारी जिंदगी के हर पहलू को financialize कर रही हैं, ताकि हमसे आखिरी $1 तक निकाल सकें। Private equity द्वारा veterinary clinics को बड़े पैमाने पर खरीदना भी ऐसा ही उदाहरण है। अगर आप सोच रहे थे कि vet costs इतनी महंगी क्यों हो गईं, तो शायद यही वजह हो सकती है। खैर, राज्य की मौन सहमति के तहत rent के जरिए लोगों को आखिरी हद तक निचोड़कर सभी के rent बढ़ाना state violence है। क्योंकि यह housing की अनिवार्यता का फायदा उठाकर पैसा वसूलता है। लोग ऐसी चीजों को violence नहीं मानते, लेकिन जैसे protest crackdowns state violence हैं, यह भी violence है

  • शिकायत में दिए गए उद्धरण मौजूद हैं
    “मुझे यह product हमेशा पसंद आया, क्योंकि यह दूसरे subscribers के proprietary data का इस्तेमाल करके rent और term सुझाने वाला algorithm है। यह तो textbook price-fixing है...”
    RealPage के Revenue Management Advisory Services के vice president ने कहा कि “एक-दूसरे से competition करके पूरे industry को नीचे खींचने के बजाय, सबके सफल होने में बड़ा हित है।” management भी खुलकर बोलता है। वे मानते हैं कि landlords चाहते हैं कि “down market में bottom की race से बचें,” और कभी-कभी software का लक्ष्य “price बढ़ाने के हर मौके को push करना” होता है

    • लोगों को housing उपलब्ध कराने का काम industry माना जाता है—यह तथ्य ही आज की दुनिया में क्या गलत हो गया है, इसका बड़ा संकेत है
      Housing एक decent life जीने के लिए जरूरी है। यह पहले से अमीर लोगों की जेब और भरने की machine नहीं बननी चाहिए
    • चिंता की बात यह है कि यह market के वादे वाली competition को मूल रूप से कमजोर करता है
      ज्यादा efficient होने का मतलब है competitor से सस्ता product देना, और यह market के लिए अच्छा है। इस तरह की collusion इसे पूरी तरह ध्वस्त कर देती है और market innovation को दबा देती है। real estate developers को कैसा लगेगा अगर construction companies या subcontractors के पास अपनी labour की कीमत तय करने वाला ऐसा ही product हो? या अगर employees मिलकर अपनी labour की कीमत तय करें, तो कौन-सी company खुश होगी? कुछ जाना-पहचाना लगता है, लेकिन ज्यादातर companies इसे पसंद नहीं करेंगी

  • हाल की संबंधित चर्चाएँ:
    San Francisco to ban software that "enables price collusion" by landlords
    https://news.ycombinator.com/item?id=41133143
    San Francisco to Ban Rent-Setting Software Amid Gouging Worry
    https://news.ycombinator.com/item?id=41163936
    Algorithmic price-fixing of rents is here
    https://news.ycombinator.com/item?id=41212616

  • एक small landlord के तौर पर, rent तय करने के लिए marginal cost जैसी कोई चीज नहीं होती। price तय करते समय इस्तेमाल होने वाली चीज बस current market rate है
    Zillow या Craigslist खोलकर समान features वाली मिलती-जुलती properties search कर लें। competitive market rate समझने में करीब 5 मिनट काफी हैं। RealPage इस software market का 80% रख सकता है, लेकिन उसके सिर्फ 12,000 customers हैं, और America में 52 लाख से ज्यादा multifamily homes हैं। यह केवल इस अर्थ में monopoly के करीब है कि वह बहुत niche product देता है। इसलिए DOJ का यह संकेत संदिग्ध लगता है कि RealPage व्यापक collusion के जरिए market prices पर बड़ा असर डालता है। ऊपर से housing एक market है, और कोई भी “कौशल से compete” नहीं करता। inventory limited है और first-come, first-served आधार पर जाती है। RealPage का customers को top price दिलाने का विज्ञापन करना Schwab account के यह बताने से बहुत अलग नहीं है कि MSFT shares $50 में नहीं बेचने चाहिए। DOJ के लिए यह वास्तव में साबित करना मुश्किल हो सकता है कि landlords ने prices ऊंचे बनाए रखने के लिए अपने नुकसान पर recommended prices माने। संभावित cartel को तोड़ना स्वागतयोग्य है, और मैं ऐसा software कभी इस्तेमाल नहीं करूंगा, लेकिन अगर आप उम्मीद कर रहे हैं कि इससे rental market अचानक बदल जाएगा, तो मैं सांस रोककर इंतजार नहीं करूंगा। inventory अब भी मूल रूप से limited है, और जब तक DOJ सभी market research पर ban नहीं लगाता, market rate अब भी market rate ही रहेगा

    • RealPage सभी customers का private competitive data इकट्ठा करके किसी खास क्षेत्र में संभव highest vacancy rate और उससे बनने वाली highest market price को model करता है, फिर customers से वही price set करने और कभी discount या reduction न देने को कहता है
      fair market में खाली unit वाला landlord उसे भरना चाहेगा। fixed costs बड़े होते हैं और वह पैसा यूं ही छोड़ नहीं सकता। tenant मिलना मुश्किल हो तो वह market देखकर price घटाएगा, बेहतर amenities देगा, या customers को आकर्षित करने के लिए जो जरूरी हो करेगा। demand और supply का तनाव market equilibrium बनाता है। RealPage अपने customers से कहता है कि अगर वे सब मिलकर market equilibrium से ऊपर price set करें, और free market में जितना वे चाहेंगे उससे कहीं ज्यादा लंबे समय तक टिके रहें, तो housing demand की साधारण inelasticity—हर किसी को घर चाहिए—की वजह से customers आखिरकार जीवन चलाने के लिए higher prices स्वीकार करने पर मजबूर होंगे, और landlords long term में profit ले जाएंगे। यह customers के data और actions को साथ इस्तेमाल करके fair market को ऐसे बेहद unfair market में manipulate करता है जो market forces के अनुसार ठीक से adjust नहीं होता
    • “RealPage के सिर्फ 12,000 customers हैं और America में 52 लाख से ज्यादा multifamily homes हैं” वाली तुलना काफी misleading है
      “Greystar America की सबसे बड़ी apartment management company है, जिसने 726,826 से ज्यादा units/beds manage किए...” - https://en.wikipedia.org/wiki/Greystar
      यह एक customer है। और वास्तव में customer है: https://www.realpage.com/case-studies/greystar-optimizes-sub...
    • वह आंकड़ा यह चौंकाने वाला statistic दिखाता है कि 80% market सिर्फ 12,000 users के control में है। प्रति user औसत 433 units है
    • केवल उस statistic से यह तय करने के लिए काफी नहीं कि समस्या है या नहीं
      extreme scenario में कल्पना की जा सकती है कि हर कोई pricing software इस्तेमाल करता है, RealPage का 80% पूरे housing का 80% है, और वे 12,000 customers 42 लाख multifamily homes के मालिक हैं। साथ ही अहम चीज multifamily homes की संख्या नहीं, बल्कि units की संख्या है। एक duplex का मालिक होना और, मान लीजिए, 500-unit वाले बड़े apartment complex का अकेला मालिक होना, local rental market पर समान शक्ति नहीं डालते
    • overall assessment से broadly सहमत हूं। हालांकि ऊपर किसी ने जैसा कहा, RealPage के वे emails जिनमें landlords से price न घटाने को कहा गया, कहीं ज्यादा damaging हैं। वही RealPage को collusion के केंद्र में रखता है

  • FBI के तरीके से सीखना चाहिए। software को honeypot के रूप में खुला रखें, users को आखिर तक lawsuits में धकेलें, और उस revenue से आगे की antitrust operations को support करें
    नहीं तो वही software फिर से जीवित हो जाएगा, और इस बार मुकदमा करने के लिए कोई company भी नहीं होगी