डेट्रॉइट, अमेरिकी बड़े शहरों में पहली बार land value tax लागू करने की दिशा में

 (economist.com)
1 पॉइंट द्वारा GN⁺ 2023-10-17 | 1 टिप्पणियां | WhatsApp पर शेयर करें
  • डेट्रॉइट ऐसे हालात में land value tax लागू करना चाहता है जहाँ विकसित होता downtown और उपेक्षित खाली ज़मीन साथ-साथ मौजूद हैं
  • मुख्य सवाल यह है कि इमारतों के बजाय ज़मीन के अपने मूल्य पर ज़्यादा ज़ोर देने वाला टैक्स क्या उजड़ी हुई ज़मीन को कम कर सकता है
  • Book Tower की 33वीं मंजिल से crane से भरा skyline, पुनर्विकास होती इमारतें और पैदल चलने वालों से भरे फुटपाथ दिखते हैं, जो downtown की वापसी का एक पहलू दिखाते हैं
  • उसी जगह की दूसरी दिशा में highway के किनारे तक फैले paved empty blocks और बिना कारों वाले surface parking lots अब भी मौजूद हैं
  • यह बहस इस बात की कसौटी बनती है कि क्या कर व्यवस्था में बदलाव शहर की उपेक्षित ज़मीन को वास्तव में विकास के दबाव में बदल सकता है

land value tax को आगे बढ़ाता डेट्रॉइट

  • डेट्रॉइट को अमेरिका के बड़े शहरों में पहला ऐसा शहर बताया गया है जो land value पर टैक्स लगाना चाहता है
  • इसके साथ यह सवाल जुड़ा है, “अगर उजड़ेपन पर टैक्स लगाया जाए, तो क्या वह घटेगा?”, और यह कर बहस सीधे blight की समस्या से जुड़ती है

Book Tower से दिखती downtown की वापसी

  • डेट्रॉइट downtown का Book Tower 1920 के दशक की Italian Renaissance शैली की ऊंची इमारत है
  • 33वीं मंजिल के नए apartment से दक्षिण-पूर्व, कनाडा की दिशा में देखने पर विकास के बीच का downtown नज़ारा दिखता है
    • skyline में कई crane दिखते हैं
    • नए tower खड़े हो रहे हैं
    • पुरानी इमारतें फिर से बनाई जा रही हैं
    • नीचे फुटपाथों पर पैदल लोग काफ़ी हैं

दूसरी ओर बची हुई पक्की खाली ज़मीन

  • उसी apartment के दूसरे कमरे से बिल्कुल अलग दृश्य दिखाई देता है
  • highway के किनारे तक पूरे city blocks सिर्फ asphalt से ढके हुए हैं
  • सुबह 11 बजे भी बड़े surface parking lots में एक भी कार नहीं है

एक ही downtown के दो दृश्य

  • डेट्रॉइट में land value tax पर बहस ऐसे शहरी दृश्य के बीच उठ रही है जहाँ तेज़ विकास और खाली पड़ी पक्की ज़मीन एक साथ दिखते हैं
  • विकसित होता skyline और इस्तेमाल न होने वाली parking-lot जैसी ज़मीन का एक ही downtown में साथ मौजूद होना इस बहस की सीधी पृष्ठभूमि है

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1 टिप्पणियां

 
GN⁺ 2023-10-17
Hacker News की राय

  • https://web.archive.org/web/20231016235131/https://www.economist.com/united-states/2023/10/05/detroit-wants-to-be-the-first-big-american-city-to-tax-land-value

  • उत्सुकता है कि land value tax मौजूदा property tax से कैसे अलग है
    मौजूदा व्यवस्था भी सुधारों की वैल्यू और जमीन की वैल्यू को साफ तौर पर अलग करके देखती है, लेकिन Detroit के मामले में दिलचस्प बात यह है कि जमीन पर अलग tax rate लगाया जा रहा है
    हालांकि ऐसा लगता है कि plot value में जमीन वाले हिस्से को ऊंचा आंका जाए तो भी मिलता-जुलता असर मिल सकता है

    • land value tax Henry George का विचार है, और वे “the rent is too damn high” वाली अभिव्यक्ति गढ़ने वाले व्यक्ति भी थे
      उनके मुख्य बिंदुओं में से एक यह था कि property tax निवेश को रोकता है। निवेशक किसी लोकप्रिय downtown में खाली जमीन पकड़े रह सकते हैं और सिर्फ उसकी वैल्यू बढ़ने का इंतजार कर सकते हैं, बिना development पर tax चुकाए और किरायेदारों जैसी झंझटों से भी बचते हुए। George के अनुसार, जमीन की वैल्यू पर tax लगाने से ऐसे विकृत प्रोत्साहन खत्म हो जाते हैं
      ज्यादा विस्तृत overview के लिए Astral Codex Ten review contest में जीतने वाली Lars Doucet की George की किताब Progress and Poverty की review सुझाऊंगा: https://www.astralcodexten.com/p/your-book-review-progress-a...
      लेखन शैली वाकई अच्छी है, लेकिन पूरा पढ़ने के लिए करीब एक घंटा निकालना होगा। व्यक्तिगत तौर पर मुझे लगा कि यह पूरी तरह worthwhile था
    • tax burden को building के बजाय जमीन पर डालने का तरीका है
      आप Taj Mahal बनाएं या उसे जली हुई खंडहर जैसी हालत में छोड़ दें, tax समान होगा। इस thread में कई comments इस system को बढ़ा-चढ़ाकर समझाते दिखते हैं
      मुझे व्यक्तिगत तौर पर यह दिलचस्प लगने की वजह article से अलग है। fireplace, stained glass, chandelier जैसी किसी खास location पर स्थिर personal property पर state government का tax लगाना थोड़ा अजीब है। नींव पर बने घर पर tax और पहियों वाले घर पर नहीं? यह LVT तरीका उस समस्या को हटाता है, ताकि लोग उस location पर जो चाहें लगा सकें; इसलिए Detroit की समस्या से इसका संबंध भले अस्पष्ट हो, logically यह ज्यादा समझ में आता है
    • land value tax improvements को reflect नहीं करता
      जमीन को improve करने पर property tax नहीं बदलता, इसलिए यह जमीन को अधिक उपयोगी तरीके से इस्तेमाल करने के लिए प्रेरित करता है
    • property tax की संरचना ऐसी है कि आप अपनी property में जितना ज्यादा पैसा invest करते हैं, उतना ज्यादा tax देना पड़ता है, यानी यह निवेश को दंडित करता है
      land value tax में property में कितना invest किया गया है, इससे tax नहीं बदलता। एक पुराना parking lot भी बगल की high-rise building जितना ही tax देता है, इसलिए यह सीमित और महंगी जमीन के development को बढ़ावा देता है और आलसी speculation को दंडित करता है
      land value tax अधिक और ज्यादा efficient economic development को बढ़ावा देने का एक सरल और elegant तरीका है
    • land prices तब बढ़ती हैं जब लोगों के पास ज्यादा पैसा होता है, और पैसा घटने पर घटती हैं
      मूल कारण यह है कि economy में जमीन अनोखी होती है। जमीन बनाई नहीं जा सकती और न ही हिलाई जा सकती है। हर जमीन unique होती है, इसलिए demand के जवाब में supply बढ़ाई नहीं जा सकती। जमीन rent पर लेना या खरीदना असल में auction जैसा है, और price highest bidder तय करता है। Economists इसे monopoly price कहते हैं, क्योंकि इसका असर वैसा ही होता है जैसे किसी के पास monopoly हो और वह मनमाने ढंग से price बढ़ाए। यह competitive price के विपरीत है, जहां price किसी product या service देने की वास्तविक cost तक नीचे आ जाता है
      इसलिए land value economy का बहुत अजीब हिस्सा है। यह बिना कुछ किए और बिना कोई value दिए पैसा पाने देता है। अगर लोगों को जमीन rent या sale से मिलने वाला सारा पैसा वापस ले लिया जाए, तो कुछ भी नहीं बदलेगा। क्योंकि शुरुआत में कोई काम हो ही नहीं रहा था। जमीन वहीं रहती है और उसकी usefulness भी वैसी ही रहती है। इसके उलट, जिन industries में वास्तविक labour लगता है, उनसे पैसा छीन लिया जाए तो industry ढह जाती है
      इसलिए land value tax government को वह पैसा recover करने देता है जो free-market competition होता तो शुरुआत में मिल ही नहीं सकता था। यहां intuition के उलट, जमीन की price नहीं बढ़ती, और production या jobs पर भी negative असर नहीं पड़ता। auction में highest bid नहीं बदलती, और जमीन को manufacture या maintain करने के लिए कोई hired worker नहीं होता। Economic theory भी यही predict करती है, और कई देशों में experiments भी पहले से हैं
      इसके बजाय government revenue काफी बढ़ता है, जिससे दूसरे taxes घटाए या खत्म किए जा सकते हैं, और इसका economy के बाकी हिस्सों पर बहुत positive असर पड़ता है। यह mechanism काफी counterintuitive है, इसलिए लोगों के लिए यह मानना आसान होता है कि समझने में आसान building shortage ही real estate और land value को ऊपर धकेलती है
      आपके सवाल का सीधा जवाब यह है कि अगर मौजूदा market द्वारा तय land value पर tax लगाया जाए, तो higher tax लगने लायक दूसरे factors का assessment करने की जरूरत नहीं रहती। क्योंकि जमीन खरीदने वाले लोग पहले ही उन factors को price में शामिल कर चुके होते हैं। इसलिए यह सरल है, administrative cost कम है, और asset छिपाया नहीं जा सकता, इसलिए tax evasion के खिलाफ भी लगभग मजबूत है

  • हाल में local taxes के बारे में काफी सोचा है, और MA के एक छोटे town में elected selectman के तौर पर काम करते हुए मैं इस निष्कर्ष के करीब पहुंचा हूं कि cars ने land value assess करने के तरीके को बिगाड़ दिया, और आखिरकार local government की cost control करने और taxes के जरिए value जोड़ने की क्षमता भी खराब कर दी

    • मेरे हिसाब से underfunded pensions किसी भी चीज से बड़ी समस्या हैं
      खासकर तब, जब services की तरह value delivery के समय ही केंद्रित होती है

  • https://en.wikipedia.org/wiki/Georgism

    • https://www.astralcodexten.com/p/your-book-review-progress-a...
    • high school की economics class याद आ गई। teacher हर class में सामने की समस्या के solution को Georgism से जोड़ देते थे
      यह समाज की सारी economic तकलीफों को हल करने वाली रामबाण दवा जैसा सुनाई देता था
    • दिलचस्प है। पहली बार सुना, लेकिन स्पष्ट फायदे दिखते हैं
      बेशक, कुछ कमियां भी जरूर होंगी जो मुझसे छूट रही हैं
    • irony यह है कि “free land” का नारा देने वाली campaign जमीन को public good की तरह देखती थी और उसे government revenue के पूरे आधार के रूप में इस्तेमाल करना चाहती थी

  • सच में इसे आज़माया जाए तो अच्छा होगा
    तब दो में से एक बात होगी। या तो यह बुरी तरह फेल होगा और LVT भक्त आखिरकार चुप हो जाएंगे, या सफल होगा और हर शहर इस नई यूटोपियन tax व्यवस्था की ओर बढ़ेगा और LVT भक्त आखिरकार चुप हो जाएंगे

    • “LVT भक्त” कहना आइडिया पर नहीं, लोगों पर हमला है
      प्रयोग अच्छी बात है। hypothesis साबित न भी हो, तो भी हम और सीख सकते हैं। बस ऐसा लगता है जैसे प्रयोग से पहले ही निष्कर्ष तय कर लिया गया है
    • इसे लागू करने के कई तरीके हैं और इसके फेल या सफल होने के भी कई कारण हो सकते हैं, लेकिन चरम bias साफ दिखता है
      क्या मकसद बिना कोई असली तर्क दिए superiority feel करना था? congestion pricing के बारे में भी शायद आपकी सोच ऐसी ही होगी
    • तीसरा, सबसे reasonable रास्ता भी है। सफल होने पर भी इसे सिर्फ उन शहरों में अपनाया जाए जो decline में हैं और जिन्हें recovery की जरूरत है
    • Henry George के समय और उसके बाद भी लोग इस आइडिया को पहले ही आज़मा चुके हैं
      अजीब है कि कोई यह पलटकर नहीं देखता कि उन मामलों में यह व्यवस्था क्यों खत्म की गई। क्या यह आलस की वजह से है?
    • LVT भक्त यहां मौजूद है :D
      इसे पहले भी आज़माया गया है और सफल उदाहरण भी हैं
      https://m.youtube.com/watch?v=h59se33UCK4

  • संपत्ति के मूल्य पर tax लगाना बनाम जमीन के मूल्य पर tax लगाना, tax system के बाकी पहलुओं की तुलना में छोटा अंतर है
    मूल रूप से California ने जो किया, उसका ठीक उलटा करना चाहिए

    1. 1970s का Prop 13 मौजूदा homeowners द्वारा वोट के जरिए बनाया गया एक बड़ा generational tax cut था। बिना खास कारण property tax की सालाना बढ़ोतरी को सीमित कर दिया गया, और उससे भी बुरा, बच्चों को वही tax rate inherit करने दिया गया। साथ ही real estate stepped-up basis पर inherit हुआ, इसलिए capital gains tax भी नहीं लगा। हाल ही में इसे थोड़ा कम किया गया, और कई properties रखने वालों के मामले में सिर्फ एक primary residence को ही favorable tax rate inherit करने की अनुमति मिली। याद पड़ता है कि वह कदम भी मुश्किल से करीब 51% से पास हुआ था
    2. कंपनियों को भी वही tax increase cap मिलता है, लेकिन inheritance की चिंता नहीं होती। Disney World पर 1960s के आधार पर tax rate तय है, इसलिए वह बहुत मामूली रकम देता है। LLCs को खरीदा-बेचा जा सकता है, बिना property tax basis को assessed value पर reset किए, जैसा real estate सीधे बेचने पर होता है
    3. अगर आप भारी land value पर बैठे बुजुर्गों को तुरंत बाहर नहीं निकालना चाहते, तो Texas जैसा तरीका अपनाएं। property tax accrue करें, लेकिन भुगतान मृत्यु तक defer करें और property पर lien लगा दें। इससे वे वहीं रह सकते हैं और बाद में भुगतान कर सकते हैं, या downsizing चुन सकते हैं
      पुराने homeowners को Prop 13 अच्छा लग सकता है, लेकिन असल में यह जाल है। घर बेचने पर favorable tax status चला जाता है, इसलिए वे move नहीं कर सकते। लोगों को mobility चाहिए, और generational wealth को इतना बड़ा tax cut देने की भी कोई वजह नहीं है
      अगर इन हिस्सों को गलत design किया गया, तो संपत्ति मूल्य बनाम जमीन मूल्य की बहस से कोई फर्क नहीं पड़ेगा

  • Detroit इलाके में 9 महीने रहा हूं
    “speculators को हटाओ” सुनने में अच्छा लगता है और असल में अच्छा हो भी सकता है। लेकिन Detroit 1967 के riots के बाद से लगातार decline में रहा है। LVT का कोई भी रूप game changer बनना मुश्किल है। अगर लोग वहां रहना ही नहीं चाहते और जमीन की कोई कीमत नहीं है, तो बात वहीं खत्म हो जाती है

    • labor और capital पर taxes बहुत घटा दें, तो वह जगह business शिफ्ट करने या income कमाने के लिए जल्दी ही attractive हो जाती है
      यही development flywheel की शुरुआत है। productivity पर tax लगाने के बजाय land tax समुदाय द्वारा बनाए गए value, यानी positive externalities, को वापस capture करता है। वरना यह value public goods के पास plots रखने वालों की जेब में चली जाती है
      उस revenue से और public goods बनाएं, सबको फायदा मिले, फिर जमीन में जमा होने वाली value को फिर से recover करें। बस यही दोहराएं
      Land is a Big Deal पढ़ने की जोरदार सिफारिश है: https://www.amazon.ca/Land-Big-Deal-wages-about-ebook/dp/B0B...

  • Brazil लंबे समय से ऐसा करता आया है
    जमीन पर tax देने का मतलब मूल रूप से यह है कि सरकार एक-दो पीढ़ियों में वह जमीन ले लेती है
    लगभग हर साल 2% हो तो 50 साल बाद वह खत्म हो जाती है

    • tax तो हम पहले से दे ही रहे हैं
      land value tax rent-seeking के बजाय profitable labor को target करने की कोशिश करता है, इसलिए ज्यादा efficient है; और वह उस जमीन को target करता है जिसे owner ने बनाया नहीं, इसलिए ज्यादा न्यायपूर्ण taxation चाहता है
      इसलिए यह दावा कि सरकार असल में property चुरा रही है, तभी valid है जब आप कहते हों कि हर taxation चोरी है। अगर आप ऐसा मानते हैं तो ठीक है, लेकिन बेहतर होगा कि आप साफ करें कि आपका दावा क्या है
    • “हम साथ बैठे हैं
      पहाड़ और मैं
      जब तक सिर्फ पहाड़ बाकी रहे”
      • Li Po
        शायद वह जमीन शुरू से सच में आपकी थी ही नहीं
    • Wikipedia की land value tax implementation examples की सूची में Brazil नहीं दिखता
      मैंने खुद खोजा, लेकिन पक्का जवाब नहीं मिला। property tax लगता है, लेकिन property tax land value tax से अलग है
      और 2% मौजूदा कई implementations के समान range में है, और speculation रोकने के लिए बहुत कम साबित हुआ है
      “खत्म हो जाती है” कहना दिखाता है कि इस system का उद्देश्य समझा नहीं गया। यह वीडियो recommend करता हूं: https://m.youtube.com/watch?v=h59se33UCK4
      संक्षेप में, जमीन खत्म नहीं होती। rent से मिलने वाला profit भी खत्म नहीं होता। बस महंगी asset को बेचने से पहले लंबे समय तक hold करके value appreciation की उम्मीद रखने वाला speculative profit holding period के साथ घटता है। यही इस policy change का ठीक-ठीक उद्देश्य है
    • ऐसा तभी है जब आपको जमीन से कोई value या income बिल्कुल न मिले
      अगर ऐसा है, तो हो सकता है वह जमीन सबसे अच्छे steward के हाथ में न हो
    • अगर मानें कि वह जमीन कभी “आपकी” थी ही नहीं, तो यह approach इतनी irrational नहीं है
      आखिर आपने उसे बनाया तो नहीं, है न?

  • अगर आप land value tax और Georgism की introductory material ढूंढ रहे हैं:
    https://www.astralcodexten.com/p/does-georgism-work-is-land-...

  • Detroit में पुराने buildings गिराकर parking lot बनाना लगभग हर महीने होता है
    downtown के बीचोंबीच surface parking lots की वजह से जैसे खाली गड्ढे बन गए हैं
    इस आइडिया का मुख्य point यह है कि लोगों को जमीन पर buildings बनाने के लिए ज्यादा मजबूत incentive दिया जाए। development से tax पर बड़ा असर नहीं पड़ता, जबकि जमीन का कम इस्तेमाल करने पर ज्यादा base tax rate देना पड़ता है