- होम इंश्योरेंस कंपनियां ड्रोन और हवाई तस्वीरों से छत, आंगन में पड़ा मलबा, बिना सूचना दिए लगाए गए trampoline आदि की जांच कर रही हैं, और यह बीमा जारी रहने या न रहने को प्रभावित कर रहा है
- Northern California की Cindy Picos को पिछले महीने उनकी होम इंश्योरेंस कंपनी ने policy रद्द करने की सूचना दी
- रद्द करने की वजह छत की हवाई तस्वीर बताई गई, लेकिन कंपनी ने वह तस्वीर ग्राहक को नहीं दिखाई
- Picos ने प्रतिक्रिया दी कि बीमा कंपनी ने “शायद किसी और घर को देखा होगा,” और उनके अनुसार उनकी छत अच्छी स्थिति में है
- ग्राहक के लिए खुद सत्यापित करना मुश्किल होने वाले हवाई तस्वीरों पर आधारित फैसले होम इंश्योरेंस से बाहर किए जाने का आधार बन सकते हैं
हवाई तस्वीरों से घरों की जांच कर रहीं बीमा कंपनियां
- बीमा कंपनियां ड्रोन और हवाई तस्वीरों से घरों के बाहरी हिस्से की स्थिति जांचती हैं
- जांच में छत की स्थिति, आंगन का मलबा, और बिना रिपोर्ट किए गए trampoline आदि शामिल होते हैं
- इस तरह जुटाई गई तस्वीरों का उपयोग होम इंश्योरेंस कंपनियां ग्राहक के risk factors का आकलन करने के आधार के रूप में करती हैं
Cindy Picos का मामला
- Northern California में रहने वाली Cindy Picos की होम इंश्योरेंस policy पिछले महीने रद्द कर दी गई
- कंपनी ने वजह उनकी छत की हवाई तस्वीर बताई
- Picos वह तस्वीर नहीं देख सकीं, और बीमा कंपनी ने तस्वीर साझा करने से इनकार कर दिया
- Picos ने कहा कि उनकी छत बिल्कुल ठीक स्थिति में है, और लगता है बीमा कंपनी ने किसी और घर को देखा है
1 टिप्पणियां
Hacker News की रायें
मुझे ठीक से समझ नहीं आता कि यहाँ privacy की चिंता इतनी बड़ी क्यों है। Insurance company underwriting के दौरान वास्तविक home inspection भी मांग सकती है, और घर की स्थिति जाहिर तौर पर insurer के लिए मायने रखती है।
छत की aerial photo, जिसे दुनिया में कोई भी Google Maps पर पहले से देख सकता है, इतना बड़ा मुद्दा क्यों है—समझ नहीं आता।
अगर जानकारी सही हो तो मैं सहमत हूँ। आपने कहा कि swimming pool नहीं है और insurance खरीदा, लेकिन असल में pool है, तो insurer से झूठ पकड़े जाने पर नाराज़ होने की वजह नहीं दिखती।
Police पहले भी suspects का पीछा कर सकती थी, लेकिन इसमें बहुत खर्च आता था इसलिए कम ही किया जाता था। अगर insurers सस्ते में space से सभी के घरों की जांच कर सकें, तो नतीजा यह होगा कि बिल्कुल सही हालत वाले घरों का premium घटेगा और बाकी का बढ़ेगा। यह समस्या बन सकती है, क्योंकि जिन लोगों के घर खराब हालत में होते हैं वे आम तौर पर अतिरिक्त खर्च उठाने में कम सक्षम होते हैं।
खराब risks हटाने की प्रक्रिया में अच्छे risks भी साथ निकल जाएँ, यह आदर्श नहीं है, लेकिन लगता है कि आने वाली विनाशकारी climate events को देखते हुए वे इसे स्वीकार्य मानते हैं। Insurers तार्किक तरीके से काम कर रहे हैं और शायद कानूनी रूप से भी ऐसा कर सकते हैं, लेकिन इस प्रक्रिया में फँसे लोगों के लिए यह unfair है। चिंता की बात है कि यह climate change के कारण पैदा हो रही उस विशाल systemic उथल-पुथल का हिस्सा है जिसमें सभी को adapt करना होगा या खत्म होना होगा।
Remodeling के दौरान मेरे yard में भी कभी-कभी कबाड़ का ढेर बन गया था। अगर satellite कचरा dump में ले जाने से एक दिन पहले गुजर जाए, तो उसे कैसे पता चलेगा कि अगले दिन वह साफ कर दिया गया था? On-site inspection हो तो इसे आसानी से समझाया जा सकता है। Satellite photo पर explanation दिया जा सकता है, लेकिन तब तक policy cancel हो चुकी होगी, और insurance बहाल कराना कहीं ज्यादा मुश्किल होगा।
Insurers जितना बेहतर risk assess करते हैं, insurance की subscribers को मिलने वाली value उतनी ही 0 के करीब हो जाती है।
मैं पहले insurance technology holding company Verisk में काम करता था, और उस company के पास एक ऐसी company थी जो airplanes और खास cameras से लोगों की छतों की photos लेती थी।
EagleView ने दावा किया कि उस technology idea पर उसका patent है और patent infringement lawsuit दायर किया, और अंत में settlement हुआ। बात कुछ ऐसी थी कि “strategic alliance के जरिए customers Verisk के Xactware platform के भीतर EagleView technology को seamless और integrated तरीके से access कर सकते हैं।” Xactware एक product है जो customers, यानी insurers, को यह calculate करने में मदद करता है कि insurance claims पर कितना pay करना है। पूरा idea claims processing को तेज करना है। Insurance adjuster को roof damage देखने के लिए घर तक जाने की जरूरत नहीं रहती। हालांकि एक department claims fraud prevention के लिए काफी sophisticated काम भी करता था, इसलिए यह स्थिति आश्चर्यजनक नहीं है।
1: https://www.verisk.com/company/newsroom/verisk-and-eagleview...
Verisk ने बाकी companies की तुलना में process को कुख्यात रूप से कठिन बना रखा है, और ticket system में “ethics” report शुरू करनी पड़ती है।
https://secure.ethicspoint.com/domain/media/en/gui/69464/ind...
निगरानी से ज़्यादा चिंता इस बात की है कि बीमा कंपनियां उपभोक्ता को किसी उपाय के बिना मनमाने ढंग से renewal से इनकार कर रही हैं। बीमा को अच्छे कारणों से कड़े तौर पर regulate किया जाता है, और इसे अस्थिरता नहीं बल्कि स्थिरता का स्रोत होना चाहिए
राज्य के हिसाब से insurance regulator चुने भी जा सकते हैं और नियुक्त भी। नियुक्त पदाधिकारी आम तौर पर अधिक तर्कसंगत होते हैं, जबकि चुने हुए पदाधिकारियों के मामले में अक्सर ऐसा नहीं होता, क्योंकि insurance premium बढ़ना = नाराज़ मतदाता = फिर से चुने जाने की संभावना कम। लंबे समय तक बीमा कंपनियों को पर्याप्त premium adjustments की मंजूरी लेने में कठिनाई हुई। कोविड के दौरान मैंने सचमुच यह बात सुनी थी: “बेटा, मैं अपनी खिड़की से {शहर} के डाउनटाउन को देख रहा हूं और सड़कों पर ज्यादा कारें नहीं हैं। मैं premium increase को मंजूरी नहीं दूंगा।” जबकि हमारे पास वास्तविक data था कि auto parts supply chain टूटने, labour costs बढ़ने आदि के कारण losses बढ़ रहे थे। हमें पता था कि data और trend lines बड़े losses की ओर इशारा कर रहे हैं, फिर भी हमें policies बेचनी थीं और अच्छे की उम्मीद करनी थी। समय बीतने पर इन सभी कंपनियों को बड़े losses हुए, और उनके पास सिर्फ दो विकल्प थे: premium increase की मंजूरी पाने की कोशिश करना, या market या उस insurance line से बाहर निकलना। California में दूसरा विकल्प बेहतर है। कम से कम auto insurance में credit information, telematics और अन्य उच्च predictive value वाली attributes को risk pricing में इस्तेमाल नहीं किया जा सकता। नतीजतन जोखिम effectively pool हो जाता है, और कुल मिलाकर सभी के premiums बढ़ते हैं। संक्षेप में, California regulators ने यह नतीजा खुद बनाया है। दूसरे राज्यों में पहला विकल्प संभव है, लेकिन पिछले कुछ सालों में उचित increases मिलना लगभग असंभव रहा, इसलिए अब increases कहीं ज्यादा बड़े हो गए हैं। आखिरकार बिल आ गया, और यह सबके लिए खराब है। विकल्प बस ये हैं: ज्यादा कीमतें, insurance मिल ही न पाना, या सीमित providers reinsurance न जुटा पाने के कारण risk share न कर पाएं और consumers के लिए unaffordable premiums बनें, जिससे वे uninsured रह जाएं
कई राज्यों में ऐसे कानून हैं कि premiums साल में X% से ज्यादा नहीं बढ़ सकते, या state insurance commissioner की मंजूरी के बिना बिल्कुल नहीं बढ़ सकते। अगर wildfires और hurricanes का risk उम्मीद से ज्यादा बढ़ गया है, और labour market rigidities व inflation की वजह से repair और rebuilding costs कहीं ज्यादा महंगी हो गई हैं, तो insurers premium increases के बिना लाभकारी ढंग से insurance नहीं दे सकते। लेकिन अगर वह increase प्रतिबंधित है, तो जाहिर है वे contracts खत्म करेंगे
असल में यह मनमाने ढंग से नहीं होता; ज्यादातर मामलों में वजह यह होती है कि price अब insurance provide करने की cost को cover नहीं कर पाता। यह वैसा ही है जैसे मैं तय करूं कि किसी चीज़ की कीमत अब उसके लायक नहीं रही, तो मैं transaction बंद कर दूं। तर्कसंगत response price increase है, लेकिन कुछ परिस्थितियों में regulation के कारण यह असंभव होता है
कई property owners के लिए यह बहुत तनावपूर्ण स्थिति है। हालिया high inflation का repair costs पर असर—खासकर बड़े disasters के बाद prices के और ज्यादा उछलने की tendency—शायद लोगों को महसूस न हो
“अगर छत 20 साल पुरानी है और ओलों की एक मार से उड़ जाने लायक है” वाली बात देखकर हैरानी होती है कि अमेरिका में लोग सिर्फ 20 साल चलने वाली छत लगाने की बात को ध्यान में रखते हैं
UK में दादा-दादी की पीढ़ी ने जो छत लगाई थी, उसे दोबारा डालने के बारे में कोई सोचता भी नहीं। आम तौर पर करीब 100 साल बाद ही छत पर फिर काम किया जाता है, और तब भी जांच करके सिर्फ क्षतिग्रस्त हिस्से बदले जाते हैं। मेरे 350 साल पुराने घर में भी अब तक मूल छत के कुछ हिस्से और slate tiles वगैरह बचे हुए हैं
अमेरिका का औसत घर 2,200 square feet का है और छत का क्षेत्रफल करीब 1,700 square feet होता है। ऐसे में 1,700 डॉलर और 11,900 डॉलर में बड़ा फर्क है। installation cost वगैरह को छोड़कर भी, बहुत उदार हिसाब लगाएं तब भी ऐसा ही है। आखिरकार औसत homeowner के पास बड़ा घर होता है, और बड़ी छत पहले से ही महंगी होती है। 30 साल से ज्यादा चलने वाली high-quality छत चाहिए हो, तब भी capital चाहिए, और औसत owner के लिए यह पहुंच से बाहर जैसा बोझ है
स्रोत:
https://www.architecturaldigest.com/reviews/roofing/slate-ro...
https://www.architecturaldigest.com/reviews/roofing/shingle-...
https://www.rocketmortgage.com/learn/average-square-footage-...
https://www.rubyhome.com/blog/roofing-stats/
नीचे दूसरे comment में भी लिखा था, लेकिन अमेरिका में geological वजहों से roofing slate असल में मिलना मुश्किल है, और जो मिलता भी है उसकी quality अच्छे Welsh slate से काफी कम होती है। फिर भी कुछ हद तक सहमत हूं। अमेरिका की roofing materials कुल मिलाकर UK और Europe में इस्तेमाल होने वाली चीजों से बहुत कम durable हैं, और इसकी वजह मैं पूरी तरह नहीं समझता। हालांकि यह भी हैरानी की बात है कि UK में बहुत बड़ी संख्या में लोग ऐसी buildings में रहते हैं जिनमें effectively insulation नहीं है और जिन्हें insulate करना भी लगभग असंभव है। सर्दियां भले mild हों, लेकिन Second World War के बाद बने लाखों घरों में जब भी heating चालू होती है, भारी मात्रा में heat brick walls से बाहर निकल जाती है। अमेरिकी-style wood-frame construction लापरवाही से किया जाए तो समस्याएं होती हैं, लेकिन इसका फायदा यह है कि दीवारों को कुछ हद तक insulate करना आसान और साफ-साफ समझ में आने वाला है, और उन्हें Passivhaus standard तक ले जाना भी मुश्किल नहीं है
नतीजा यह है कि buildings fashion के नियमों के हिसाब से बनती हैं, और उन्हें मौजूदा निवासी से ज्यादा लंबे समय तक टिकाने के लिए बनाना बेवकूफी भरी पैसे की बर्बादी जैसा लग सकता है
1980s में बढ़ाए गए हिस्से की छत पहले ही एक बार बदलनी पड़ी, शायद खराब workmanship की वजह से
roofing material का चुनाव building codes और regulations से भी प्रभावित होता है, और ये देशों व क्षेत्रों के बीच अलग-अलग होते हैं; fire resistance, insulation और अन्य safety/performance standards की वजह से कुछ materials अनिवार्य हो सकते हैं। cost efficiency भी एक factor है। Florida जैसी जगहों पर जहां hurricanes बहुत आते हैं, asphalt architectural shingles के अलावा किसी और चीज पर पैसा लगाने की खास वजह नहीं है। कुछ लोग metal roof लगाते हैं, लेकिन अगर वह उड़ ही जाने वाली है तो क्यों करें
हम “computer कहता है कि नहीं हो सकता” वाली dystopia की ओर तेजी से बढ़ रहे हैं। जिंदगी और finances पर असर डालने वाले फैसले computer से लिए जाते हैं, और उन्हें minimum wage स्तर का, बिना authority वाला कर्मचारी बता देता है
health insurers भी home insurers के व्यवहार से inspiration लेंगे। “आपने बताया था कि आपने कभी smoking नहीं की, लेकिन drone footage में आप और धुएं का गुबार एक ही area में दिखे। AI ने इसे cigarette smoke के तौर पर detect किया। coverage cancel की जाती है और यह decision final है” — कुछ ऐसा ही
बीमा (a) जोखिम को मापने और (b) उस सुरक्षा की उचित कीमत तय करने के आधार पर काम करता है
लंबी अवधि में (a) को बेहतर करना और उसके नतीजे में (b) को बेहतर करना, सबके हित में है। बहुत लंबे समय से कुछ खास जोखिम कवरेज कम कीमत पर बेचा जाता रहा है। आखिरकार, किफायती बीमा मिलना मुश्किल होना या बिल्कुल बीमा न मिलना, जोखिम के स्तर और बीमा कंपनी की उस जोखिम की उचित कीमत तय करने की क्षमता के बारे में कुछ बताता है। नियामक अक्सर वास्तविकता से काफी पीछे चलते हैं, और इसका नुकसान बीमा कंपनियों और उपभोक्ताओं दोनों को होता है
Climate change is coming for America’s property market
Insurance is supposed to signal risk. Policymakers should let it
https://www.economist.com/leaders/2023/09/21/climate-change-...
Parts of America are becoming uninsurable
Blame growth in hazardous areas, climate change and bad policy
https://www.economist.com/united-states/2023/09/21/parts-of-...
ऐसा न करने की वजह यह है कि अपारदर्शी system बीमा कंपनियों को अपनी ही अपारदर्शी practices बनाए रखने देता है
अब इसे आग, बाढ़, तूफान जैसे बड़े जोखिमों पर भी लागू करना चाहिए। रोकथाम को कहीं ज्यादा गंभीरता से लेना होगा। असल में ऐसे प्रयास हो भी रहे हैं
आग से सुरक्षा:
https://www.npr.org/2023/08/24/1195331310/red-roof-house-fir...
तूफान से सुरक्षा:
https://abcnews.go.com/US/mexico-beach-home-survives-hurrica...
नई इमारतों और renovation work में ऐसी construction अनिवार्य करनी चाहिए। मौजूदा high-risk को low-risk में बदलने के लिए subsidy देना भी सार्थक हो सकता है। जोखिम वाले इलाकों में निर्माण पर रोक लगाने में ज्यादा सख्ती करनी चाहिए, और बीमा कंपनियों को जोखिम के हिसाब से कीमत तय करने देना ज्यादा स्वीकार करना चाहिए। तभी बीमा कंपनियां राज्य से बाहर नहीं जाएंगी, और अन्य क्षेत्रों में कीमतें अधिक सामान्य जोखिम स्तर के हिसाब से तय हो सकेंगी। जिन जगहों पर वही समस्या फिर पैदा होगी, वहां mitigation उपायों के बिना rebuilding की अनुमति नहीं देनी चाहिए। बाढ़ क्षेत्र में तीसरे घर तक का खर्च हमें उठाने की जरूरत नहीं है। हालांकि पहली क्षति के बाद अगर उसे बाढ़-रोधी बनाया जा सके, तो अच्छा होगा
California का Auburn गलत जगह है और वहां बीमा उपलब्ध नहीं होना चाहिए; मैं बाहरी इलाके के homeowners की पेड़ों पर बने घर जैसी lifestyle को अपने tax या insurance premium से subsidize नहीं करना चाहता
इस खास व्यक्ति की छत सड़ी हुई थी या नहीं, यह मुख्य बात नहीं है। अभी real estate sprawl industry अपनी design speed के 110% पर printing press चला रही है, और सभी को यह समझाने की कोशिश कर रही है कि सभ्यता की सीमा पर रहने वाले लोगों के साथ अन्याय हो रहा है। लेकिन शहर के बीचोंबीच fire-resistant building में बैठकर मेरा नजरिया अलग है। California को बड़े पैमाने पर adjustment की जरूरत है, और इस प्रक्रिया में sprawl को सहारा देने वाली firefighting, insurance और road subsidies बंद करनी होंगी
संबंधित property: https://www.google.com/maps/place/2350+Buttes+View+Ln,+Aubur...
इसी तर्क से Auburn के लोग भी शहर में parked car की खिड़कियां टूटने, या पैदल चलते समय प्रति क्षेत्रफल ज्यादा crime वाले इलाकों में किसी के हाथों चोट लगने के अतिरिक्त जोखिम को subsidize कर रहे हैं। शहर से दूर रहने पर भी शहर की साफ हवा के लिए car emissions test करवाना पड़ता है। इसका मतलब यह नहीं कि समाज को हर जोखिम स्वीकार करना चाहिए, लेकिन अपने लिए सीधे लाभकारी न होने वाले किसी भी जोखिम या लागत का विरोध करने की प्रवृत्ति बहुत चिंताजनक है। आखिरकार, मुझे पता है कि बात मौजूदा economic situation पर लौट आती है। जब सभी को मुश्किल महसूस होती है, तो दूसरों की परवाह करने की गुंजाइश कम हो जाती है
अगर satellite launches योजना के अनुसार आगे बढ़े, तो 2030 तक images रोज़ update हो सकती हैं, ऐसा image कंपनियों के साथ काम करने वाले consultant Neil Pearson कहते हैं
इसमें यह हिस्सा है: “जब real estate को high resolution में रोज़ monitor किया जा सकेगा, तो privacy के नजरिए से यह दिलचस्प हो सकता है। यह थोड़ा Orwellian है”