आवास सिद्धांत के नज़रिए से दुनिया (2021)

• पश्चिमी समाजों में आवास की कमी सिर्फ घरों की कीमतें बढ़ाने की समस्या नहीं है, बल्कि यह असमानता, धीमी आर्थिक वृद्धि, स्वास्थ्य समस्याएँ, जन्मदर में गिरावट, मोटापा, जलवायु परिवर्तन जैसी कई सामाजिक समस्याओं को और खराब करने वाला कारक है.

आवास लागत बढ़ने के स्पष्ट प्रभाव

• आवास एक बेहद महत्वपूर्ण तत्व है, जो इस बात को प्रभावित करता है कि लोग कहाँ काम करेंगे, अवकाश कैसे बिताएँगे, दोस्त कैसे बनाएँगे, कब और कितने बच्चे होंगे, और यहाँ तक कि उनका स्वास्थ्य कैसा रहेगा.
• अधिकांश पश्चिमी समाजों में घरों की कीमतें अत्यधिक ऊँची हैं, और यह केवल निर्माण लागत का परिणाम नहीं, बल्कि बढ़ती मांग और सीमित आपूर्ति के संयुक्त प्रभाव का नतीजा है.
• जो शहर आर्थिक केंद्र बन जाते हैं, वहाँ ऊँची तनख्वाहें आवास की मांग बढ़ाती हैं, लेकिन नियमों के कारण आपूर्ति साथ नहीं दे पाती, इसलिए कीमतें लगातार बढ़ती रहती हैं.
• New York, London, San Francisco जैसे शहरों में पिछले कुछ दशकों के दौरान घरों की कीमतें 700~2,000% से अधिक बढ़ी हैं, और निर्माण लागत की तुलना में घरों की कीमत का अंतर लगातार बढ़ रहा है.
• इसके विपरीत, television, automobile, refrigerator जैसी अन्य टिकाऊ उपभोक्ता वस्तुओं की कीमतें तकनीकी प्रगति और प्रतिस्पर्धा के कारण कम हुई हैं.
• नतीजतन, पहले जहाँ मध्यम वर्ग का एक कमाने वाला व्यक्ति पूरे परिवार का पालन-पोषण कर सकता था, अब ज़्यादातर परिवारों को ठीक-ठाक घर पाने के लिए दोहरी आय पर निर्भर होना पड़ता है.

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महंगे आवास के छिपे हुए प्रभाव

उत्पादकता में गिरावट

• ऊँची आवास लागत लोगों को उन जगहों पर जाने से रोकती है जहाँ उनकी पसंद की नौकरियाँ उपलब्ध हैं.
• इसके कारण लोग कम उत्पादक क्षेत्रों में काम करने लगते हैं, और इससे पूरी अर्थव्यवस्था की उत्पादकता घटती है.
• उच्च उत्पादकता वाले बड़े शहरों की कंपनियों के लिए पर्याप्त कर्मचारियों को जुटाना कठिन हो जाता है, और कर्मचारियों को अपने विशेषज्ञता क्षेत्र से बाहर के काम भी करने पड़ते हैं.
• कुछ शोधों के अनुसार, अगर New York और San Francisco जैसे शहर अधिक आवास उपलब्ध करा पाते, तो अमेरिका का GDP 8.9% तक बढ़ सकता था.

नवाचार में कमी

• अधिकांश नवाचार शहरों में केंद्रित होते हैं, और शहर जितना अधिक सघन होता है, विचारों का आदान-प्रदान उतना ही सक्रिय होता है.
• Silicon Valley पूरे Europe से भी अधिक unicorn startup पैदा करता है.
• अतीत में London, Amsterdam, Vienna, Detroit जैसे शहर नवाचार के केंद्र इसलिए बने क्योंकि सघन वातावरण में रचनात्मक आदान-प्रदान संभव हुआ.
• लेकिन आवास की कमी के कारण रचनात्मक प्रतिभाओं के लिए इन शहरों में रहना कठिन होता जा रहा है, और इससे कुल नवाचार की रफ्तार धीमी पड़ती है.

असमानता की तीव्रता

• जब पर्याप्त आवास नहीं बनता, तो मौजूदा घरों के मालिक घरों की कीमत बढ़ने से संपत्ति जमा करते हैं.
• इससे जमीन और घर के मालिकों और गैर-मालिकों के बीच संपत्ति असमानता और गहरी हो जाती है.
• कुछ शोध बताते हैं कि UK और US जैसे देशों में असमानता बढ़ने का एक प्रमुख कारण घरों की बढ़ती कीमतें रही हैं.
• जब शहर के केंद्र समृद्ध वर्गों के इलाकों में बदल जाते हैं, तो gentrification होती है, जिसमें स्थानीय निवासी ऊँचे किराये का बोझ नहीं उठा पाते और शहर के बाहरी हिस्सों की ओर धकेल दिए जाते हैं.

क्षेत्रों के बीच बढ़ती खाई

• पहले गरीब राज्यों से समृद्ध शहरों की ओर प्रवास होने पर आर्थिक अंतर धीरे-धीरे कम हो जाता था.
• लेकिन अब कम वेतन वाले कामगार आवास लागत के कारण समृद्ध शहरों में जा नहीं पाते, और अंततः गरीब इलाकों में कम वेतन वाली नौकरियों के लिए प्रतिस्पर्धा करते हुए खाई को और बढ़ा देते हैं.
• 1960 के दशक में Alabama से New York जाने पर वास्तविक आय 70% बढ़ जाती थी, लेकिन अब ऊँची आवास लागत के कारण वहाँ जाने के बाद वास्तविक आय उल्टा घट भी सकती है.

जन्मदर में गिरावट

• जैसे-जैसे घरों की कीमतें बढ़ती हैं, बच्चों का पालन-पोषण महँगा होता जाता है, और अधिक लोग बच्चे पैदा करने को टालते हैं या छोड़ देते हैं.
• UK में 1996~2014 के बीच घरों की कीमतों में वृद्धि से लगभग 1 लाख 57 हज़ार कम जन्म होने का अनुमान है.
• खासकर बड़े शहरों में आवास लागत के कारण युवाओं में बच्चे न पैदा करने या देर से पैदा करने की प्रवृत्ति अधिक मज़बूत हो जाती है.

मोटापे की समस्या

• US में मोटापे की दर 1960 के दशक के 10% से बढ़कर आज 35% हो चुकी है.
• Japan में, US की तुलना में घरेलू आय अधिक होने के बावजूद मोटापे की दर 5% से कम है.
• इसका कारण यह है कि Japan में सघन शहरी संरचना होने से public transport और पैदल चलना अधिक सामान्य है, जबकि US में शहर बहुत फैले हुए हैं और समाज कार-केंद्रित है.
• Japan के Tokyo में कार उपयोग दर केवल 12% है, जबकि Los Angeles में यह 85% तक पहुँचती है.
• New York, US का सबसे कम मोटापे वाला शहर है, और Manhattan में मोटापे की दर अमेरिकी औसत का लगभग 25% है.
• आवास की कमी शहरी घनत्व को कम करती है और कार-केंद्रित समाज को बढ़ावा देकर मोटापे की समस्या को और गंभीर बनाती है.

जलवायु परिवर्तन की तीव्रता

• अधिक घनत्व वाले शहर कार पर निर्भरता कम करते हैं, public transport का उपयोग बढ़ाते हैं, और ऊर्जा-कुशल आवास रूपों को संभव बनाते हैं.
• Japan में प्रति व्यक्ति वार्षिक carbon dioxide उत्सर्जन 10.3 ton है, जबकि US में यह 17.6 ton है, यानी 74% अधिक.
• कार उपयोग से होने वाला carbon emission Japan में 1.63 ton और US में 5.22 ton है, यानी 3 गुने से भी अधिक अंतर.
• San Francisco जैसे शहर जलवायु-अनुकूल वातावरण रखते हैं, फिर भी ऊँची आवास कीमतों के कारण लोग Phoenix और Dallas जैसे अधिक कार-निर्भर शहरों में चले जाते हैं, जिससे carbon emission बढ़ता है.
• नए बन रहे घर अधिक energy efficient होते हैं, और apartment complex में detached house की तुलना में heating और cooling लागत कम आती है, इसलिए वे जलवायु परिवर्तन से निपटने में भी अधिक अनुकूल हैं.

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समाधान और निष्कर्ष

• आवास की कमी की समस्या सिर्फ आर्थिक नहीं है, बल्कि यह नवाचार, असमानता, स्वास्थ्य और पर्यावरण जैसी कई सामाजिक समस्याओं से जुड़ी हुई है.
• मौजूदा नीतियाँ अक्सर आवास आपूर्ति बढ़ाने की बजाय संरक्षण को प्राथमिकता देती रही हैं.
• एक समाधान यह हो सकता है कि स्थानीय मतदान के माध्यम से उच्च-घनत्व आवास विकास पर निर्णय लिया जाए, ताकि निवासी सीधे तय करें कि विकास होना चाहिए या नहीं, और विरोध कम हो सके.
• आवास आपूर्ति का विस्तार zero-sum game नहीं, बल्कि ऐसा ढाँचा होना चाहिए जिसमें सभी को लाभ मिले.
• अगर उपयुक्त समाधान लागू किए जाएँ, तो आवास समस्या के समाधान के जरिए आर्थिक वृद्धि, बेहतर नौकरियाँ, ऊँची जन्मदर, स्वस्थ जीवन और पर्यावरण संरक्षण तक हासिल किया जा सकता है.

[GN⁺]

Hacker News राय

• आवास के व्यापक प्रभावों पर चर्चा। Oak Park, IL में एक housing activist के रूप में काम कर रहे हैं

  • आवास प्रतिबंधों के सूक्ष्म/स्थानीय प्रभाव से retail sector में गिरावट आती है। retail sector पैदल आने-जाने वाले लोगों पर निर्भर करता है, लेकिन SFZ निवासी यह नहीं समझते कि वे अपनी पसंद के व्यवसायों को कैसे support करें
  • public safety की समस्या पैदा होती है। commercial areas रात होने पर खाली हो जाते हैं, इसलिए अपराध वहीं केंद्रित होने की प्रवृत्ति होती है
  • property tax बढ़ने की समस्या। बहुत से लोग retirement के बाद भी उसी इलाके में रहना चाहते हैं, लेकिन housing diversity की कमी के कारण आर्थिक रूप से उचित विकल्प नहीं होते

• Henry George ने 100 साल पहले 'Progress and Poverty' में land tax का प्रस्ताव दिया था। यह इमारतों पर नहीं बल्कि जमीन पर कर लगाकर development को बढ़ावा देने का तरीका है

• homeowners का समस्या को बदतर बनाने में स्वार्थ जुड़ा होता है। homebuyers मान लेते हैं कि समस्या और खराब होगी। जो लोग लागत की शिकायत करते हैं, वे घर खरीदने के बाद अपना रुख बदल लेते हैं

• कई युवा बेहतर शिक्षा के लिए शहरों की ओर जाते हैं, लेकिन ठहरी हुई अर्थव्यवस्था वाले माहौल में बेरोजगार हो जाते हैं या dead-end jobs में फंस जाते हैं

  • शिक्षा के लिए शहर जाने के बाद, कम housing cost और कम competition वाले ग्रामीण इलाकों या छोटे शहरों में लौटना फायदे का सौदा हो सकता है
  • कुछ पेशों (डॉक्टर, psychologist आदि) में ग्रामीण इलाकों में अधिक वेतन मिल सकता है

• अगर housing shortage का समाधान और अधिक घर बनाना है, तो यह समस्या को और बढ़ा सकता है

  • सोचता हूँ कि क्या किसी इलाके के आकर्षण को कम करने वाला दृष्टिकोण housing shortage को कम कर सकता है
  • उदाहरण के लिए, घनी आबादी वाले इलाकों में स्थित कंपनियों पर अधिक tax लगाना, या किसी खास इलाके की सभी कंपनियों की कुल revenue को सीमित करना

• Derek Guy बताते हैं कि जापान में कम rent और उच्च density के कारण बहुत से artisans क्यों हैं

• समस्या जमीन की कमी नहीं, बल्कि efficient transportation की कमी है

  • अमेरिका में चीन जैसे पैमाने वाले देशों की तुलना में modern transportation infrastructure की कमी है
  • NIMBYism की समस्या का समाधान ऐसे underground high-speed rail बनाकर किया जा सकता है जो बाहरी रूप-रंग को प्रभावित न करे

• घर का खर्च वहन न कर पाने को लेकर सबसे बड़ी शिकायत यह है कि ऊँचे rent के कारण बच्चे पैदा करना मुश्किल हो जाता है

• housing cost महत्वपूर्ण नहीं है। यह सिर्फ ईंट-पत्थर के बदले पैसे का लेन-देन है

  • सरकार किसी इलाके में योगदान देने वाले आर्थिक मूल्य के आधार पर credit rating का आकलन कर सकती है
  • factory के पास बने घरों में कर्मचारियों का रहना आदर्श है। 2 घंटे गाड़ी चलाने की तुलना में 10 मिनट पैदल चलना आर्थिक रूप से अधिक पसंदीदा है

• कारें ही housing density को कम करने वाली मूल समस्या हैं