हाउसिंग थ्योरी से दुनिया को देखना (2021)
(worksinprogress.co)- पश्चिमी देशों में कम growth, climate change, बिगड़ती health, financial instability, inequality और गिरती birth rate के पीछे high-demand क्षेत्रों में housing की कमी का साझा दबाव काम करता है
- घरों की कीमतों में बढ़ोतरी को केवल income growth और low interest rates से समझाना मुश्किल है; popular cities में नई supply पर restrictions construction cost से काफी ऊपर कीमतों को लंबे समय तक बनाए रखते हैं
- 1980 के बाद New York, San Francisco, London, Sydney और Dublin में घरों की कीमतें तेजी से बढ़ीं; London में 2,100% से अधिक और San Francisco में 932% की बढ़ोतरी हुई
- महंगे घर high-productivity शहरों में migration को रोकते हैं, जिससे wages और innovation घटते हैं, और regional gaps, wealth inequality, fertility decline, obesity और carbon emissions तक प्रभावित होते हैं
- समाधान ऐसा होना चाहिए जिसमें high-density development के लाभ मौजूदा residents के साथ बांटे जाएं; housing shortage कम करने से सिर्फ सस्ते घर ही नहीं, बल्कि बेहतर jobs और quality of life भी मिल सकते हैं
high-demand शहरों में घरों की कमी कैसे बनी
- रहने की जगह jobs, leisure, दोस्त और पड़ोसी, बच्चों की संख्या और childbirth timing, health तक—जीवन के लगभग हर पहलू को प्रभावित करती है
- ज्यादातर लोगों के लिए housing सबसे बड़ा asset है, और पूरी economy में यह मनुष्यों जैसे key resource की location और supply तय करती है
- कई पश्चिमी देशों में नए homes की कीमत ज्यादा घर बनाने की लागत से काफी अधिक है
- शहरों की ऊंची wages लोगों को आकर्षित करती हैं, और बढ़ी हुई income का कुछ हिस्सा rent और house prices को ऊपर धकेलता है
- easy credit और low interest rates भी housing prices बढ़ाने में योगदान देते हैं
- आम goods में higher income और low interest rates supply बढ़ाते, लेकिन high-demand शहरों के आसपास housing supply इसकी बराबरी नहीं कर पाती
- Dublin, Singapore, Auckland, Paris, Vancouver, Rome, Hong Kong, Barcelona, Moscow, Cape Town, Zurich जैसे कई शहरों में घरों की कीमतें नए निर्माण की लागत की तुलना में बहुत अधिक हैं
- software और financial services जैसे intangible capital पर आधारित industries में जब लोग पास-पास होते हैं तो productivity और innovation बढ़ती है; इसलिए जहां ये industries मजबूत होती हैं, वहां housing demand भी बढ़ जाती है
- San Francisco Bay Area पश्चिमी दुनिया के सबसे productive क्षेत्रों में से एक है और रहने की demand भी अधिक है; housing construction restrictions के साथ मिलकर यह बेहद महंगा क्षेत्र बन गया है
housing prices में बढ़ोतरी का पैमाना
- पिछले 40 वर्षों में housing affordability काफी घट गई है, और यह software तथा intellectual property-केंद्रित intangible economy की growth के साथ overlap करती है और उससे कुछ हद तक प्रभावित भी है
- 1960 के दशक में अमेरिका और ब्रिटेन में middle-class single-income households के लिए comfortable home खरीदना आम बात थी
- जब लोग किसी क्षेत्र में ज्यादा रहना चाहने लगते हैं, तो दो में से एक चीज होती है
- demand को समायोजित करने के लिए अधिक घर बनाए जाते हैं
- मौजूदा homes में अधिक लोगों को ठूंस दिया जाता है, और रहने की लागत एक-दूसरे को ऊपर खींचती है
- London में homes खाली छोड़ने की लागत इतनी बढ़ गई है कि vacant homes कुल का केवल कुछ percent रह गए हैं
- 1980 के बाद major metropolitan areas में housing prices की बढ़ोतरी housing scarcity का मजबूत evidence है
- New York City metropolitan area में housing prices 706% बढ़ीं, जो US consumer prices से 376% और wages से 326% अधिक बढ़ोतरी है
- San Francisco में 932% की बढ़ोतरी हुई
- London में 2,100% से अधिक बढ़ोतरी हुई, और यह wages से लगभग 1,500% अधिक बढ़ा
- Sydney में 1,450% बढ़ोतरी हुई, जबकि hourly wages 480% बढ़ीं
- Ireland में करीब 800% बढ़ोतरी हुई, जिसमें खास तौर पर Dublin की बढ़ोतरी का असर था
- ये कीमतें समान स्तर का नया घर बनाने की लागत की लगभग 2–4 गुना हैं, और construction cost व house prices के बीच का अंतर new construction restrictions से बनी अतिरिक्त लागत का मोटा indicator है
दूसरे durable goods के विपरीत महंगा हुआ housing
- 1970 के दशक के बाद लगभग सभी दूसरे household products बेहतर और सस्ते हुए हैं
- 1975 में median US worker को TV खरीदने के लिए 60 घंटे काम करना पड़ता था, लेकिन 2013 में यह घटकर 7 घंटे रह गया
- refrigerator-freezers के लिए समय 65 घंटे से घटकर 20 घंटे हो गया
- manual treadmill 18 घंटे से घटकर 6 घंटे हो गया
- washer-dryer 67 घंटे से घटकर 30 घंटे हो गया
- cars भी average hourly wage के हिसाब से 1964 की तुलना में लगभग तीन गुना सस्ती हो गईं
- housing, दूसरे durable goods के उलट, समय के साथ महंगी होती गई; quality improvements के असर को ध्यान में रखें तो दूसरे goods से अंतर और भी बड़ा हो जाता है
- income बढ़ी है, लेकिन बड़े शहरों में ठीक-ठाक family home afford करने के लिए अब आम तौर पर दोनों parents को काम करना पड़ता है
- कई लोग affordable घर खोजने के लिए city center से और दूर चले जाते हैं, और commuting में अधिक समय और पैसा खर्च करते हैं
- महंगे housing का सीधा असर यह है कि rent या खरीद पर ज्यादा पैसा खर्च होने से बाकी consumption की गुंजाइश घटती है, लेकिन इसका बड़ा असर लोगों के रहने की जगह, काम, family size और everyday behaviour को बदलने में है
productivity घटाने वाली housing shortage
- अच्छी jobs housing prices को ऊपर ले जाती हैं, और साथ ही housing की कमी होने पर कुछ लोग high-productivity regions से पूरी तरह बाहर धकेल दिए जाते हैं
- इस वजह से कई लोग उन jobs के बजाय low-productivity jobs में रह जाते हैं, जो उन्हें अधिक productive जगह जाने पर मिल सकती थीं
- high-productivity companies के लिए भी जरूरी लोगों को hire करना मुश्किल हो जाता है, और जो लोग पहले से उस region में रहते हैं वे भी complementary skills वाले लोगों के साथ मिलकर काम नहीं कर पाते, जिससे productivity घटती है
- companies high-skilled workers से ऐसे काम खुद करवाती हैं जिन्हें कोई और भी कर सकता था; यही phenomenon personal life में भी दिखता है
- अगर पास के plumber की living cost बढ़ने से service price बढ़ जाए, तो लोग plumber बुलाने के बजाय leaking pipe खुद ठीक करने में समय लगाते हैं
- बड़े शहरों में रहने वाले workers समान skills और education level वाले छोटे शहरों के workers की तुलना में औसतन अधिक productive होते हैं
- केवल population size से ज्यादा complementarity महत्वपूर्ण है
- skilled software engineer की income Mexico City की तुलना में Berlin जाने पर अधिक बढ़ने की संभावना हो सकती है
- Spain के एक study में, छोटे शहरों से बड़े शहरों में जाने वाले लोगों को wage premium मिला और समय के साथ बेहतर experience जमा हुआ; बाद में वहां से जाने के बाद भी experience का असर higher wages के रूप में बना रहा
- अमेरिका में जब city size दोगुना होता है, तो प्रति worker productivity 2% से अधिक बढ़ने की प्रवृत्ति होती है
- यह connection skilled और highly educated workers वाले शहरों में स्पष्ट है
- जिन metropolitan areas में unskilled workers ज्यादा होते हैं, वे बड़े होने पर भी productivity नहीं बढ़ाते
regulation से बनी low density और economic loss
- आज अमेरिका और अन्य पश्चिमी देशों के सफल शहर historical और global standards से बहुत low-density और फैले हुए हैं
- Haussmann का Paris, Gaudi का Barcelona, और London के Georgian व Victorian areas, Bay Area के लगभग सभी इलाकों और Manhattan को छोड़कर NYC metropolitan area के अधिकांश हिस्सों से कहीं अधिक dense हैं
- मुख्य कारण ऐसी regulations हैं जो land का ज्यादा efficient use करने वाली buildings को ban करती हैं
- Gilles Duranton और Diego Puga का मानना है कि अगर New York historically आम रही density के levels की अनुमति दे, तो rents और house prices construction cost के करीब आ जाएंगे, और population कम से कम दोगुनी होकर 4 करोड़ से अधिक हो सकती है
- Bay Area, Boston, Los Angeles जैसे अमेरिका के अन्य ‘superstar’ cities में भी high density की अनुमति देने पर इसी तरह के बदलाव हो सकते हैं
- एक study के अनुसार, सिर्फ New York City, San Jose और San Francisco में high-density housing construction restrictions को national average level तक कम करने से भी US total GDP 8.9% बढ़ सकता है
- millions लोग अपनी skills का बेहतर उपयोग करने वाली jobs में move करेंगे
- average US wage सालाना 8,775 डॉलर बढ़ेगी
- Duranton और Puga का अनुमान है कि आसानी से build किए जा सकने वाले housing regime में average income increase करीब 25%, यानी प्रति व्यक्ति सालाना 16,000 डॉलर हो सकता है
घने शहरों में innovation बेहतर होती है
- लगभग हर innovation, पहले भी और आज भी, शहरों में ही होती है
- शहर एक बड़े labour market की तरह काम करते हैं, जिससे innovators के लिए सहयोग करना और नए तरीके बनाना आसान हो जाता है
- Amsterdam, Edinburgh, London, Cleveland, Vienna, Detroit और आज का San Francisco जैसे शहरों ने किसी-न-किसी दौर में दुनिया बदल देने वाली innovations पैदा कीं
- Bay Area, Silicon Valley और San Francisco की आबादी करीब 75 लाख है, लेकिन 1 अरब डॉलर से अधिक valuation तक बढ़े tech startups की संख्या में ये 75 करोड़ आबादी वाले पूरे Europe से आगे हैं
- 2007 में अमेरिका के 10 शहरों ने, जिनमें अमेरिकी आबादी का 10% से भी कम रहता था, computer science से जुड़े patents के 70% और semiconductor से जुड़े patents के 79% पैदा किए
- भौगोलिक निकटता ideas के transfer और combination के लिए खास तौर पर महत्वपूर्ण है
- गैर-पारंपरिक ideas में पहले से यह जानना मुश्किल होता है कि कौन-से combinations valuable होंगे, और वे आकस्मिक मुलाकातों या अलग-अलग elements के mix पर निर्भर हो सकते हैं
- Bell Labs को इस तरह design किया गया था कि हर कोई किसी-न-किसी दिन एक-दूसरे से टकराए, और Steve Jobs ने भी Pixar में एक central shared space रखा था
- London Stock Exchange और Lloyd’s of London की शुरुआत 17वीं सदी के coffeehouses में हुई थी
- 2000~2010 के बीच file किए गए 6 लाख से अधिक अमेरिकी patents के data से पता चलता है कि low-density areas भी specialized clusters बनाए रख सकते हैं, लेकिन गैर-पारंपरिक breakthroughs को high-density urban environment से फायदा मिलता है
- software जैसे idea-centric industries के location benefits 10 miles के भीतर खत्म हो जाते हैं, और advertising जैसे और भी अधिक idea-centric industries में ये 0.5 mile के भीतर खत्म हो जाते हैं
- छोटे cluster से बड़े cluster में जाने वाले inventors की patent productivity काफी बढ़ने की प्रवृत्ति रखती है
- Bay Area जैसे इलाकों में housing की संख्या सीमित करने से सिर्फ productivity ही नहीं, बल्कि society को आगे बढ़ाने वाले नए ideas भी छूट सकते हैं
housing दुर्लभ asset बनकर inequality बढ़ाती है
- supply constraints ने housing को refrigerator या car जैसे durable goods के बजाय bonds, artworks और precious metals जैसे scarce assets में बदल दिया है
- Tokyo, Seoul और 1920 के दशक से पहले के New York City जैसी जगहों पर, जहां developers आसानी से housing जोड़ सकते हैं, demand बढ़ने पर सिर्फ prices नहीं बढ़ते, supply भी बढ़ती है
- fixed housing supply में जब लोगों की कुल income बेहतर होती है, तो उसका एक हिस्सा landlords के पास चला जाता है
- लोग अपनी बढ़ी हुई income के एक हिस्से से housing prices ऊपर धकेलते हैं
- Henry George का land value tax proposal इसी structure पर आधारित था
- नया park या बेहतर sanitation जैसे local improvements भी आसपास रहने की इच्छा बढ़ाते हैं, जिससे existing landlords value का बड़ा हिस्सा ले जाते हैं
- gentrification conflicts भी इसी structure से पैदा होते हैं
- bankers और tech workers की high salaries trendy low-income areas के rents बढ़ाती हैं
- कई low-income communities rent बढ़ने और affluent नए customers पर केंद्रित shops और services में बदलाव के कारण टूट जाती हैं
- existing residents की सबसे बड़ी चिंता जगह के सुधार से ज्यादा अपने घर और community से बाहर धकेले जाने का risk होता है
- housing और commercial space की supply बढ़ाते हुए अगर existing residents को फायदा दिया जाए, तो zero-sum situation को ऐसे structure में बदला जा सकता है जिसमें सभी बेहतर हों
- उदाहरण के तौर पर, existing residents high-density development को vote से approve करें और सीधे benefits पाएं
- अधिकांश Western देशों में economic growth का बड़ा हिस्सा landlords को जाता है, और दूसरों को मिलने वाला हिस्सा घटता है
- Thomas Piketty ने capital share में जो increase दिखाया, वह अमेरिका में कम-से-कम housing costs बढ़ने से बने landowners के share में increase के करीब था, और यह उन states में खास तौर पर बड़ा था जहां नए housing construction पर regulation कड़ा था
- अधिकांश Western देशों में wealth inequality का स्तर income inequality से ज्यादा मुख्यतः housing inequality से तय होता है
regional gap और mobility का collapse
- housing shortage regional inequality भी बढ़ाती है
- जो लोग high wages नहीं पाते, उनके लिए high-income cities में shift होना मुश्किल हो जाता है
- Alabama में रहने वाले janitor का उदाहरण बदलाव दिखाता है
- 1960 में New York City जाने पर wage 84% बढ़ सकता था, और rent निकालने के बाद भी income 70% अधिक हो सकती थी
- 2010 में New York City जाने पर productivity और wage 28% बढ़ते हैं, लेकिन housing cost बहुत अधिक होने से net income और living standard गिर जाते हैं
- plumbers, receptionists आदि पर भी ऐसा ही असर पड़ता है
- top-tier lawyers के लिए 1960 और 2010 दोनों में wage increase इतना बड़ा था कि वे ऊंचे rent के बावजूद relocate कर सकते थे
- Peter Ganong और Daniel Shoag ने निष्कर्ष निकाला कि इस effect ने अमेरिका के गरीब states के अमीर states की बराबरी करने की रफ्तार को सीधे धीमा कर दिया
- 1880~1980 के बीच गरीब states सबसे अमीर states की बराबरी सालाना लगभग 2% की रफ्तार से कर रहे थे
- उसके बाद convergence की रफ्तार आधी होकर सालाना करीब 1% रह गई
- पहले हर income और skill level के लोग अधिक समृद्ध जगहों पर migrate करते थे, लेकिन अब केवल top high-income earners के लिए move करना आसान है
- कई Western regions में high-productivity लोग बाहर चले जाते हैं, और बचे हुए low-skilled workers सीमित low-wage jobs के लिए compete करते हैं, जिससे wages और कम हो जाती हैं
- superstar cities में housing दुर्लभ और महंगी हो तो किसी शहर के downturn के समय सिर्फ सबसे skilled लोग ही निकलते हैं, और उनके positive spillover effects गायब हो जाते हैं, जिससे activity और सिकुड़ती है
- ऐतिहासिक रूप से, हालात खराब होने पर अधिक गरीब इलाकों के लोगों का बाहर जाना सामान्य था
- पीछे छूटे regions के नुकसान को कम करने के लिए brain drain रोकने की कई कोशिशें हुईं, लेकिन सफल उदाहरण कम रहे; इसलिए historically common रहे सभी income और skill levels की job mobility को बहाल करने वाला solution चाहिए
family formation और fertility rate पर असर
- housing prices सिर्फ यह तय नहीं करतीं कि लोग किस इलाके में रहते हैं, बल्कि यह भी तय करती हैं कि वे किस तरह के घर में रहते हैं
- एक अतिरिक्त कमरे की cost जितनी महंगी होती है, बच्चे पैदा करने की cost भी उतनी बढ़ जाती है
- महंगी housing लोगों को बच्चे पैदा करने का समय टालने पर मजबूर कर सकती है, और जब वे बच्चे पैदा करते हैं तो उन्हें city center से सस्ते suburbs में जाना पड़ सकता है
- city amenities और social life के benefits खो जाते हैं
- लंबा commute जुड़ जाता है
- job options घटने की संभावना होती है
- developed countries में महिलाएं असल में जितने बच्चे करती हैं, वह संख्या उनके बताए हुए desired number of children से काफी कम है
- एक हालिया study में, अन्य factors को control करने के बाद, house prices 10% बढ़ने पर कुल births 1.3% घटते पाए गए
- पिछले 40 वर्षों में housing costs में भारी increase के साथ जोड़कर देखें, तो यह संकेत देता है कि Western countries में births काफी कम हुए हैं
- एक report ने अनुमान लगाया कि 1996~2014 के बीच UK housing costs में वृद्धि ने उस अवधि में births की संख्या 1,57,000 तक घटाई हो सकती है
- high income childcare जैसे खर्चों को आसानी से afford करने में मदद करके children की संख्या बढ़ा सकती है, लेकिन housing cost लोगों को उतने बच्चे न करने पर मजबूर कर सकती है जितने वे चाहते हैं
- इसमें fiscal cost भी है, लेकिन siblings कम होना, grandparents के साथ बिताया समय कम होना, और parents को children से मिलने वाले meaning में कमी जैसे व्यक्तिगत और मानवीय costs बड़े हैं
urban form, obesity और health
- अमेरिका में obesity rate 1960 के शुरुआती दशक में लगभग 10% से बढ़कर आज 35% हो गया है, लेकिन कोई एक कारण निश्चित नहीं है
- इसी अवधि में Japan की income अधिक तेजी से बढ़ी, लेकिन obesity rate लगभग स्थिर रहा और 5% से कम रहा
- processed food, कुछ fats या sugar, और smoking में कमी obesity बढ़ने के कारण हो सकते हैं
- Japanese लोग Americans की तुलना में लगभग आधा processed food खाते हैं
- Japanese लोग omega-3 fatty acids कहीं ज्यादा लेते हैं
- Japan में smoking rate अमेरिका से थोड़ा अधिक है
- एक और बड़ा अंतर cities के construction pattern में है
- Japan के land-use regulations relatively हल्के हैं, और सबसे restrictive जगहों पर भी पूरे plot का उपयोग करने वाली 3-storey buildings की अनुमति है
- इस वजह से Japan की superstar cities अमेरिकी cities की तुलना में कहीं ज्यादा dense तरीके से बढ़ती हैं और अधिक आबादी को absorb करती हैं
- Japan का urban environment संकरी और subdivided streets, high walkability, expensive parking, toll arterial roads, और लगभग pedestrian-first approach वाला है
- Tokyo और Osaka में private car trips का share क्रमशः 12% और 13% है
- Los Angeles में 85%
- Chicago में 77%
- Houston में 91%
- Phoenix में 87%
- अमेरिका के कई शहर walking, cycling और public transit से travel करने के लिए बहुत ज्यादा फैले हुए हैं
- Tokyo metropolitan area में 3.81 करोड़ लोग 8,500㎢ में रहते हैं, जबकि New York City metropolitan area में 2.37 करोड़ लोग 34,500㎢ में फैले हैं
- Japan के दो सबसे बड़े शहर Tokyo और Osaka में Japan की आबादी के 45% से अधिक लोग रहते हैं, लेकिन अमेरिका में सबसे व्यापक definition इस्तेमाल करने पर भी सबसे बड़े शहरों में रहने वाली आबादी करीब 12% है
- average Japanese व्यक्ति average American की तुलना में रोजाना कई हजार steps ज्यादा चलता है, और smartphone step-count data यह evidence देता है कि यह अंतर countries के बीच और countries के भीतर obesity को explain करता है
- अमेरिका में सबसे dense और walkable New York City का obesity rate अमेरिका में सबसे कम है, और national average का लगभग आधा है
- Manhattan में यह फिर उससे भी आधा, यानी national average का करीब एक-चौथाई है
- low-density sprawl और उससे पैदा होने वाली housing shortage health, equality, average wealth और children की संख्या को नुकसान पहुंचा सकती है, लेकिन high-density housing के health effects को अक्सर नजरअंदाज कर दिया जाता है
जलवायु परिवर्तन और आवासीय घनत्व
- पैदल चलने लायक शहर सिर्फ मोटापे के लिए ही नहीं, बल्कि कार्बन उत्सर्जन के लिए भी महत्वपूर्ण हैं
- 2018 में औसत जापानी व्यक्ति का consumption-based CO2 उत्सर्जन 10.3 टन था, जबकि औसत अमेरिकी का 17.6 टन था, यानी अमेरिका 74% अधिक था
- 2016 में परिवहन क्षेत्र का उत्सर्जन जापान में 1.63 टन और अमेरिका में 5.22 टन था, यानी अमेरिका तीन गुना से भी अधिक था
- UK और अमेरिका के पूर्वी तट के नक्शे दिखाते हैं कि New York, Philadelphia, London जैसे शहरों के high-density इलाके आसपास के फैलाव वाले इलाकों की तुलना में प्रति व्यक्ति कहीं कम कार्बन उत्सर्जित करते हैं
- UK Centre for Cities का अनुमान है कि शहरों के बाहर रहने वाले लोग शहरों के भीतर रहने वालों की तुलना में 50% अधिक कार्बन उत्सर्जित करते हैं
- 2020 में California की आबादी रिकॉर्ड शुरू होने के बाद पहली बार घटी
- महामारी वह नवीनतम कारण थी जिसने लोगों को महंगे और सौम्य जलवायु वाले California शहरों से बाहर जाने पर मजबूर किया
- कुछ लोग San Francisco जैसे public transit और अपेक्षाकृत सघन housing वाले शहरों से Atlanta, Phoenix, Dallas जैसे सस्ते Sunbelt शहरों में चले गए
- ये शहर कारों और ऊर्जा-गहन cooling पर अधिक निर्भर हैं
- पिछले 20 वर्षों में Atlanta की आबादी लगभग 50% बढ़ी, Houston अमेरिका का तीसरा-चौथा सबसे बड़ा शहर बन गया, और Phoenix 1950 में 99वें स्थान से आज 5वें स्थान पर आ गया
- कारों और cooling पर निर्भरता पर्यावरणीय आपदा में योगदान देती है
- नए घर पुराने घरों की तुलना में कहीं बेहतर insulated होते हैं
- PassivHaus ऐसे घर हैं जिन्हें अतिरिक्त ऊर्जा के बिना उचित तापमान बनाए रखने के लिए डिजाइन किया जाता है, और heating-cooling का खर्च महीने में कुछ डॉलर तक हो सकता है
- Oregon के एक PassivHaus ने हाल की heat wave के दौरान air conditioning के बिना बाहरी तापमान से 30 डिग्री Fahrenheit कम तापमान बनाए रखा
- apartment blocks में detached houses की तुलना में प्रति घर बाहरी सतह क्षेत्र कम होता है, इसलिए heat loss/gain कम होता है और वे अधिक पर्यावरण-अनुकूल होते हैं
- नए घरों को reforestation की लागत चुकाकर या अन्य environmental improvement उपायों के जरिए net embodied carbon zero के अनुरूप बनाया जा सकता है
- अगर पैदल चलने लायक शहर नए housing पर रोक लगाते हैं, तो निवासी Atlanta जैसी जगहों पर चले जाते हैं, जहां वे बड़े और अधिक carbon-intensive घर बनाते हैं और अधिक ड्राइव करते हैं
वित्तीय संकट, Covid और राजनीतिक टकराव तक जुड़ने की संभावना
- housing shortage का असर मोटापे, जन्म दर, असमानता, जलवायु परिवर्तन और वेतन वृद्धि से आगे के क्षेत्रों में भी दिख सकता है
- Scott Sumner और Kevin Erdmann मानते हैं कि 2008 के वित्तीय संकट से पहले का housing ‘bubble’ शायद असल bubble नहीं था
- जिन इलाकों में लोग सबसे ज्यादा जाना चाहते थे, वहां बहुत कम घर बने थे, इसलिए कीमतों में बढ़ोतरी irrational speculation से ज्यादा rational response हो सकती थी
- उनका मानना है कि Fed ने bubble फोड़ने के लिए interest rates बढ़ाकर समस्या का गलत निदान किया, और वही बाद के संकट का कारण बना
- यह तथ्य कि मौजूदा कीमतें उस समय के ‘bubble’ peak को फिर पार कर चुकी हैं और जल्द गिरने के संकेत नहीं हैं, इस दृष्टिकोण को समर्थन देता है
- Covid भी housing shortage से और खराब हुआ हो सकता है
- overcrowded housing में एक ही घर में ठुंसे लोग एक-दूसरे में बीमारी फैलाते हैं, जिससे Covid समेत infectious diseases बढ़ती हैं
- अगर अधिक density का मतलब अधिक घर बनना हो, तो यह उलटे overcrowding को घटा सकती है
- Covid pandemic में housing supply ने महत्वपूर्ण भूमिका निभाई या नहीं, यह अभी निश्चित रूप से कहना जल्दबाजी होगी
- राजनीतिक और सांस्कृतिक युद्धों की जड़ भी housing shortage में हो सकती है
- English-speaking देशों के चुनाव अपेक्षाकृत समृद्ध और शिक्षित शहरी/उपनगरीय नागरिकों और ग्रामीण/मंदीग्रस्त शहरों के नागरिकों के बीच अधिक बंटते दिख रहे हैं
- बाद वाला समूह यह धारणा रख सकता है कि system पहले से अमीर लोगों के पक्ष में rigged है
- जिन इलाकों में घरों की कीमतें ठहरी हुई थीं, वहां रहने वाले British और French लोग क्रमशः Brexit या National Front को वोट देने की अधिक संभावना रखते थे
- कई युवा सांस्कृतिक रूप से आकर्षक शहरों में रहने के लिए परिवार शुरू करने में देरी करते हैं, और किराए व जीवन-यापन की लागत मुश्किल से उठा पाने वाली कम वेतन वाली व अस्थिर नौकरियां स्वीकार करते हैं
- इसके उलट, पुरानी पीढ़ी के पास ऐसे housing assets होते हैं जिनकी कीमत खरीद मूल्य से कई गुना बढ़ चुकी होती है, और कई बार वे अधिक housing की जरूरत से ज्यादा अपने neighbourhood की रक्षा को प्राथमिकता देते हैं
zero-sum से बचने के समाधान
- housing shortage को हल करना केवल zero-sum राजनीतिक रस्साकशी से मुश्किल है, और पश्चिमी दुनिया housing shortage हल करे तो कई ट्रिलियन डॉलर अधिक समृद्ध हो सकती है
- अच्छी तरह डिजाइन किए गए समाधान को लाभों को व्यापक रूप से बांटना चाहिए, जिसमें वे लोग भी शामिल हों जो अभी नए निर्माण का विरोध करते हैं
- एक संभावना यह है कि अलग-अलग streets voting के जरिए high-density विकास चुनें—बेहद localized democracy
- जहां बहुमत सहमत न हो, वहां कोई construction नहीं होगा
- जिस street ने high-density विकास चुना, उसका मूल्य बहुत बढ़ जाएगा, इसलिए high-demand इलाकों के homeowners के पास अधिक density के पक्ष में वोट देने का बड़ा incentive होगा
- California के Senate Bill 9 जैसे अन्य तरीके भी हैं, लेकिन किसी खास समाधान से अधिक महत्वपूर्ण यह है कि housing shortage इस युग की सबसे बड़ी समस्याओं में से एक हो सकती है
- Covid vaccines के अमेरिका में politicization ने जैसा दिखाया, वैसे ही housing issue के भी राजनीतिक खेमेबंदी में जम जाने से सावधान रहना चाहिए
- zero-sum game को positive-sum में बदलने वाले creative और कम चर्चित समाधान अधिक सफल होने की संभावना रखते हैं
- housing shortage ठीक करने से सिर्फ घरों की कीमतें कम नहीं होंगी, बल्कि बेहतर नौकरियां, बेहतर quality of life, अधिक cohesive communities, बड़े परिवार और अधिक स्वस्थ जीवन भी बन सकते हैं
1 टिप्पणियां
Hacker News टिप्पणियां
housing से पैदा होने वाले macro effects पूरी तरह समझ आते हैं। मैं Illinois के Oak Park में local politics से जुड़ा एक housing activist हूं, और housing restrictions के micro/local असर भी बड़े हैं
retail districts का ठहराव पैदा होता है। Retail foot traffic पर निर्भर करता है, लेकिन single-family-only zones के निवासी यह नहीं समझते कि वे जिन yoga studios, cafes, galleries, bookstores जैसी जगहों को चाहते हैं, उन्हें टिकाए रखने के लिए क्या चाहिए। नतीजा यह होता है कि commercial corridor planning अक्सर gas stations, खाली जमीन, और कभी-कभार दिखने वाले nail salon या Domino's Pizza वाली लगभग जर्जर सड़क पर खत्म होती है
public safety भी खराब होती है। सूरज ढलने के बाद ऐसी कम-इस्तेमाल commercial streets मृत जगह बन जाती हैं, और पैदल चलने वाले लोग नहीं होते तो निगरानी करने वाली आंखें भी नहीं होतीं; maps पर साफ दिखता है कि crime कहां सिमटता है
property tax भी बढ़ता है। बहुत से लोग अपने lifelong neighborhood में retire होना चाहते हैं, लेकिन अच्छी schools वाली अत्यधिक single-family-only municipalities में residential parcel का highest bidder school-age बच्चों वाला परिवार होता है। Schools property tax burden का आधे से ज्यादा हिस्सा लेती हैं—हमारे मामले में दो-तिहाई—और जब बच्चों के high school graduate करते ही परिवारों के चले जाने का अनुपात बढ़ता है, तो यह और बिगड़ता है। विविध housing types हों तो retirees आर्थिक रूप से rational जगहों पर shift होकर tax base में बने रह सकते हैं, लेकिन हम उसे प्रतिबंधित कर रहे हैं
ऐसी बातों की समस्या यह है कि urban municipalities जिन लगभग हर समस्या से जूझती हैं, वे संभवतः कई पीढ़ियों से चली आ रही housing bans से निकली हैं; इस पर बोलते-बोलते आप सनकी जैसे लगने लगते हैं
“बोलते-बोलते आप सनकी जैसे लगने लगते हैं” वाली बात बहुत जोर से महसूस होती है। खासकर generation gap की वजह से यह और बढ़ जाता है, जहां हर interaction को लंबे समय से रह रहे residents पर हमले की तरह पेश किया जाता है। उदाहरण के लिए, वे यह मानना नहीं चाहते कि infrastructure maintenance cost ज्यादा है इसलिए taxes बढ़ने चाहिए, या 2 million dollar के घर में बैठे retirees apartments में downsize नहीं कर सकते इसलिए जिन्हें सच में commute करना पड़ता है उन्हें और दूर के suburbs से drive करके आना पड़ता है, और public transit कोई विकल्प नहीं है क्योंकि साफ है कि लगातार उसके खिलाफ कौन vote करता है
“preservationists” ने subway station के बिल्कुल पास apartment building के लिए विशाल parking lot की मांग की थी—वह debate surreal थी। Developer को भी यह excessive लगा, फिर भी उस मांग से units की संख्या घटी और prices बढ़े, और अंत में unused parking spaces को storage के तौर पर rent करना पड़ा। क्योंकि जो लोग transit के पास रहने का फैसला करते हैं, वे अक्सर car की cost नहीं देना चाहते। actuarial हिसाब से, उस meeting में आए ज्यादातर लोग शायद अब तक दुनिया छोड़ चुके होंगे, लेकिन उनके फैसले 2050 में भी दिखाई देंगे
housing को liberalize करने के बाद भी economic forces housing को अच्छा investment बनाने की समस्या से टकराती हैं। Apartment खरीदकर 20 साल तक loan चुकाएं तो basic savings के ऊपर leverage से फूला हुआ बड़ा पैसा बन जाता है। लेकिन अभी Spain में ऐसे primary residences को भारी tax benefits मिलते हैं। Sale के समय tax, property tax पर भारी पड़ता है, और property tax एक बहुत अच्छा tax होते हुए भी owners को unfair लगता है, इसलिए उसे low रखा जाता है; ऐसे में housing को underutilized रखना बेहतर हो जाता है। आखिरकार, 1980s में जिन buildings में average 5–6 लोग प्रति household रहते थे, वे अब करीब 1.5 लोगों के स्तर पर आ गई हैं। अच्छी location में रहने वाले व्यक्ति को “investment” से पैसा कमाने के अलावा कुछ न करना पड़े, इसके लिए आपको बेहद ज्यादा overbuild करना पड़ेगा
America और ज्यादा बना सकता है, क्योंकि बहुत सारे inner suburbs हैं जिन्हें fill-in करके 8-storey ऊंचा बनाना चाहिए। लेकिन जब तक residential investment कम महत्वपूर्ण नहीं होता, और housing prices नीचे की जमीन की कीमत में बढ़ोतरी के बजाय utility के हिसाब से align नहीं होते, तब तक अंत में यह सिर्फ problem को आगे धकेलना है
Georgists का land value tax को दुनिया का इकलौता tax बनाने पर जोर देना अतिशयोक्ति है, लेकिन आसानी से निर्माण की अनुमति देने के साथ-साथ land value speculation को सच में risky बनाए बिना housing से जुड़ी समस्याओं का long-term solution नजर नहीं आता
हमारी housing policy ने इस social contract को तोड़ दिया है। कई young people अवसरों से भरे महंगे cities में रहने की क्षमता नहीं रखते, और जो रख पाते हैं, उनमें भी बहुतों के पीछे family support होता है। [1]
NIMBY राजनीतिक spectrum के दोनों तरफ, खासकर older people में, dominant है। बदलाव लाने के लिए young people को YIMBY movement में शामिल होना होगा
[1] https://news.ycombinator.com/item?id=43213546
Bookstore 30% rent increase नहीं झेल सकी, donut shop भी लगभग इसी वजह से बंद हुई, और दूसरे small businesses भी यही झेल रहे हैं। पिछले 7 सालों में कई high-density housing projects आने से जगह और walkable हुई, तो ऐसा लगा कि commercial landlords ने tenants को निचोड़ने का फैसला कर लिया है। Small businesses high rents के कारण viable नहीं रह पाते, बंद हो जाते हैं और खाली storefronts बचते हैं, या फिर big chains आकर local character खराब कर देती हैं। तब पैदल जाने लायक जगहें भी कम हो जाती हैं
मैं सोमवार को Oregon के Salem जाकर Governor Kotek के इस साल के बड़े housing bill, HB 2138, के समर्थन में testimony देने वाला हूं
Henry George ने 100 साल से भी पहले Progress and Poverty में यही बात कही थी। उनका समाधान इमारतों पर नहीं, बल्कि जमीन पर टैक्स लगाकर ऊंचा निर्माण करने के लिए प्रोत्साहित करना था, और अर्थशास्त्री कहते हैं कि यह संभव टैक्सों में सबसे कुशल श्रेणी में आता है
सिद्धांत रूप में यह प्रति व्यक्ति रखी गई जमीन के मूल्य का 80th percentile जैसा कोई percentile हो सकता है। इस मानक पर भी शायद ज्यादातर जमीन पर टैक्स लगेगा, कम से कम शुरुआत में तो ऐसा ही होगा। उससे ऊपर की रकम पर value के आधार पर टैक्स लगेगा। इससे सबसे vulnerable और सहानुभूति पाने वाले homeowners के विद्रोह से बचा जा सकता है। बेशक opaque ownership structures के जरिए रखी गई जमीन को सीमा से ऊपर माना जाना चाहिए। transparent ownership structures वाली legal entities के मामले में जमीन को मालिकों के हिसाब से बांटकर देखा जा सकता है, लेकिन listed companies को शामिल करें तो यह शायद हल करना मुश्किल mathematical problem बन जाएगा, और approximation लागू करनी पड़ेगी या बस जमीन पर टैक्स लगाना पड़ेगा
सामान्य wealth tax, जैसे Piketty-style approach, की तुलना में land wealth tax का फायदा यह है कि जमीन जैसी “real estate” को offshore corporate holdings के जरिए छिपाना सामान्य wealth की तुलना में कहीं कठिन है। जरूरत के कारण सब कुछ documented होता है
George के विपरीत, मुझे उम्मीद नहीं है कि केवल land tax से general budget पूरी तरह पूरा हो जाएगा। लेकिन यह महत्वपूर्ण भूमिका निभा सकता है। land value tax की बड़ी कठिनाई जमीन के मूल्यांकन में है, जो कठिन समस्या है और अतीत में volatility और दिखने वाली inconsistencies के कारण विवादित भी रही है। US में मेरी पसंदीदा पद्धति constitutional amendment है, ताकि federal government के resources का इस्तेमाल कर जरूरी expertise को centralize किया जा सके
अगर downtown में कोई बड़ी undeveloped जमीन है, तो unimproved हिस्से पर property tax काफी ज्यादा होगा। लेकिन समस्या यह है कि restrictive zoning की वजह से tax assessment में unimproved value आम तौर पर काफी कम रखी जाती है
उदाहरण के लिए, अगर आप 2 acres में रहते हैं लेकिन zoning rules के अनुसार 5 acres पर केवल 1 dwelling unit की अनुमति है, तो बची हुई जमीन से आप ज्यादा कुछ नहीं कर सकते। इसलिए बची जमीन की value कम होती है और tax भी कम होता है। कम industry वाले क्षेत्रों में यह खास तौर पर सच है, क्योंकि वही regulation industrial या agricultural use तक को रोक सकता है
यानी जिस structure की तलाश है, वह पहले से मौजूद हो सकता है, लेकिन फिर भी key बात zoning ही है
जिनके पास घर है, उनका हित समस्या के और बिगड़ने में है, और जो घर खरीदता है, वह इस assumption पर खरीदता है कि समस्या और बिगड़ेगी। जो लोग cost की शिकायत करते थे, वे भी घर खरीदने के बाद अपना रुख बदल लेते हैं
समस्या यह है कि इसमें शामिल हर कोई बिगड़ने वाली दिशा चाहता है
लेकिन अगर किसी के पास 500,000 डॉलर का घर है और वह उसे बेचकर 750,000 डॉलर का घर खरीदना चाहता है, तो home prices में 10% की बढ़ोतरी का मतलब 25,000 डॉलर की net cost है
सीमित supply विकल्पों को घटाती है। बिल्कुल सही घर मिलने की संभावना घटती है और compromise करने की संभावना बढ़ती है
housing shortage इसलिए होती है क्योंकि वह इलाका jobs की वजह से बहुत attractive होता है, लेकिन यह paradoxical लगता है कि एकमात्र “समाधान” ज्यादा घर बनाना है, जिससे workers की supply बढ़ती है और companies के लिए भी वह इलाका और attractive बन जाता है। यह windmills से लड़ने जैसा लगता है, और अंत में control से बाहर जाना तय लगता है। समस्या को कम करने की कोशिश उल्टा उसे बढ़ा देती है
एक अलग approach के तौर पर यह देखना दिलचस्प होगा कि क्या उस इलाके को कम attractive बनाकर shortage घटाई जा सकती है। उदाहरण के लिए, बहुत dense areas में स्थित companies पर कहीं ज्यादा tax लगाया जाए, या किसी खास इलाके की सभी companies की total revenue को limit किया जाए। बेशक ऐसे तरीकों की अपनी समस्याएं और चुनौतियां होंगी, लेकिन housing crisis जितनी खराब economic problems कम ही हैं और जमीन पर्याप्त है
लोग अपने workplace और उन दुकानों के पास रहना चाहते हैं जिनका वे उपयोग करना चाहते हैं। आपके सुझाए तरीके से उन companies को घटाया या धकेला जाएगा, high-density housing stock बचा रहेगा, लेकिन companies के limit होने या move करने से उसकी value बहुत गिर जाएगी। इस तरह आपने slum बना दिया
ज्यादा housing बनाना वास्तव में समस्या को कम करता है। नए रहने आए व्यक्ति के लिए यह कम होती है, और क्योंकि ज्यादा लोग वहां आना चाहते हैं, यह बढ़ती भी है। अगर waiting queue की लंबाई वैसी ही रहे, फिर भी रहने में सक्षम लोगों की संख्या बढ़े तो अनुपात में ज्यादा लोग खुश होंगे
practical तौर पर देखें तो Tokyo की population लगभग 4 गुना है, फिर भी rents LA की तुलना में ज्यादा affordable हैं। और Japan वह देश है जिसने intergenerational mortgage का concept invent किया था
गंभीरता से कहें तो, अगर चिंता population density के network effects को लेकर है, तो लक्ष्य उन्हें बाधित करना नहीं, बल्कि उन्हें दूसरी जगह replicate करना होना चाहिए
लेकिन हम इनमें से किसी पर भी ठीक से जोर नहीं दे रहे। भोलेपन से देखें तो सभी possible solutions को आगे बढ़ाना चाहिए, लेकिन समाज बिल्कुल उलटी दिशा में चल रहा है
अपने देश में मैंने अक्सर देखा है कि बेहतर शिक्षा पाने के लिए शहर गए युवा, ठहरी हुई आर्थिक स्थिति में वैसे ही शहर आए दूसरे युवा graduates से प्रतिस्पर्धा करते-करते बेरोज़गार हो जाते हैं या dead-end नौकरियों में चले जाते हैं
कम-से-कम यहाँ जीतने की रणनीति यह है कि सिर्फ़ शिक्षा के लिए शहर जाओ, और फिर गाँव या छोटे शहर लौटकर सस्ते घर और कम कड़ी job competition चुनो। वेतन का फ़र्क भी इतना बड़ा नहीं है, और डॉक्टर या psychologist जैसे कुछ पेशों में ग्रामीण इलाकों में उल्टा ज़्यादा मिलता है। क्योंकि employers उम्मीदवार ढूँढने के लिए वेतन बढ़ाते हैं
“मैंने अपना देख लिया, अब तुम जानो” वाली culture हमें मार रही है
zoning बदलाव की वजह से घर खरीद पाने वाले लोग अपने घरों की कीमत बढ़ाने वाले zoning बदलावों का विरोध क्यों करते हैं?
नस्लवाद और अर्थव्यवस्था की बुनियादी समझ की कमी की वजह से
homeowners मान लेते हैं कि बाकी सभी लोग भी homeowners हैं, इसलिए उन्हें लगता है कि घरों की कीमत बढ़ना सबके लिए अच्छा है
घर afford न कर पाने की जो बात मुझे सबसे ज़्यादा नापसंद है, वह यह है कि किराया इतना ज़्यादा है कि एक और बच्चा पैदा करना व्यावहारिक रूप से असंभव हो जाता है। कम-से-कम बड़े मुद्दों और जोखिमों के बिना तो मुश्किल है
समस्या ज़मीन की कमी नहीं, efficient transport की कमी है। ऊँची इमारतें बनाने या housing को लेकर creative ideas अच्छे हैं, लेकिन अंतिम समस्या transport ही है। LA की housing problem हल करनी है तो Nevada Reno में रहते हुए California Santa Monica में काम कर पाना चाहिए। मैं यह नहीं कह रहा कि मेरे पास समाधान है, बस problem space बता रहा हूँ
अमेरिका में China जैसे समान आकार के देश जैसा आधुनिक transport infrastructure नहीं है। आम तौर पर housing पानी के किनारे या पानी की ओर जाने वाले transport corridors के पास बनती है। NIMBY समस्या तक हल हो सकती है अगर underground high-speed rail बनाई जाए, जो बाहरी रूप-रंग पर असर न डाले। यह कठिन समस्या है, लेकिन अघुलनशील नहीं। सिर्फ economies of scale, सरकारी निवेश और चतुर economic strategy ही नहीं, बल्कि construction technology और transport में वास्तविक revolution चाहिए। निर्माण की timelines दशकों नहीं, कुछ वर्षों की होनी चाहिए। लेकिन डर है कि आज की politics इसकी अनुमति नहीं देगी
commute को विशाल दूरियों तक फैलाने में अनंत संसाधन झोंकना realistic नहीं है। अगर इसे logical extreme तक ले जाएँ तो सभी को private jets से commute करना चाहिए। transport network जितना बड़ा होगा, लागत उतनी ज़्यादा होगी, और समान लागत में vehicles के बीच interval बढ़ेगा, जिससे सुविधा घटेगी
सबसे efficient transport remote work है, जिसमें शुरुआत से ही travel से बचा जाता है। उसके बाद walking या cycling, फिर public transit, जो बहुत users वाले इलाकों यानी high-density cities में सबसे अच्छा काम करता है। https://humantransit.org/basics/the-transit-ridership-recipe
train service को pancake की तरह सोच सकते हैं। उसी batter से सामान्य pancake बना सकते हैं, बड़े area में पतला फैला सकते हैं, या छोटा और मोटा बना सकते हैं। अगर बड़े इलाके में शानदार service चाहिए, तो resources का निवेश बहुत ज़्यादा बढ़ाना होगा
transport बड़ा issue है, यह सही है, लेकिन दिशा उलटी है। लोगों को हर दिन car की ज़रूरत न पड़े, इसके लिए public transit और पर्याप्त density चाहिए, और इससे अमेरिकी शहरों की लगभग आधी urban land use खुलकर housing को सस्ता बना सकती है। मददगार तरीका यह होगा कि Burbank या Chatsworth में रहकर Santa Monica जाने के लिए एक घंटा drive न करना पड़े, या उस privilege के लिए हर साल हज़ारों dollars न देने पड़ें
यह high-density housing या efficient transport, या दोनों से संभव है
दुर्भाग्य से High-Speed Rail बेहद महँगी हो गई है, और मेरी जानकारी में यह पूरी तरह public funding से है। इसके विपरीत, housing सामान्य रूप से और मौजूदा 19वीं सदी का rail network private funding से बना था। वैसे, इसी वजह से coast-to-coast internet backbone privately owned है। क्योंकि वह railway land पर है
Derek Guy ने कभी लिखा था कि Japan में कम rent और high density की वजह से craftspeople बहुत हैं
https://web-cdn.bsky.app/profile/did:plc:ks3gpa6ftoyaq7hmf6c...
वही बात कहूँ तो, root problem cars हैं। car domination न होती तो residential density लगातार high बनी रहती