- घर के स्वामित्व की लागत केवल mortgage principal तक सीमित नहीं होती, बल्कि इसमें loan fees, interest, insurance, taxes, maintenance, utilities और sale costs भी शामिल होते हैं
- 2011 में खरीद के समय loan closing costs घर के मूल्य का लगभग 3% यानी $12,777.92 थे, और शुरुआती मासिक भुगतान का अधिकांश हिस्सा भी खर्च ही था
- पहले mortgage payment $2,329.92 में से principal केवल $482.64 था, जबकि interest, taxes, insurance और PMI सहित $1,847.28 शुद्ध खर्च था
- maintenance और repairs के लिए हर साल घर के मूल्य का कम-से-कम 1% बचाने की सलाह दी जाती है, और छत, खिड़कियाँ, बाहरी siding जैसी वास्तविक मरम्मतों पर बड़ा खर्च आता है
- घर खरीदना तब समझदारी बनता है जब उसे लंबे समय तक रखने पर value appreciation कुल लागत से आगे निकल जाए, और साथ ही अधिक जगह व शांत माहौल जैसी जीवन-गुणवत्ता को भी ध्यान में रखना चाहिए
घर के स्वामित्व की लागत का सार
- “किराया देना पैसे की बर्बादी है” जैसी बात घर के स्वामित्व की छिपी हुई लागतों को छोड़ देने वाला एक सरलीकरण है
- खरीद बनाम किराये की तुलना करते समय सिर्फ mortgage principal नहीं, बल्कि loan fees, interest, insurance, taxes, maintenance, repairs, improvements, utilities और sale costs को भी साथ देखना चाहिए
- वास्तविक लागत स्थान, घर की स्थिति, होल्डिंग अवधि, और खरीद-बिक्री के समय के अनुसार बहुत बदल सकती है
loan और मासिक भुगतान की लागत
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loan लेने की लागत
- home loan लेना अपने-आप में महंगा होता है, और 2011 की शुरुआत में घर खरीदते समय कुल closing cost घर के मूल्य का लगभग 3% थी
- इसमें origination fee, credit report, appraisal, tax service fee, flood-related fee, title search, attorney opinion, notarization, title insurance, recording fee, state tax और stamp tax, survey, pest inspection, एक दिन का interest, tax और insurance escrow, और पहले साल का insurance premium शामिल थे
- यह loan लेने में कुल $12,777.92 खर्च हुए थे
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mortgage के मासिक भुगतान की संरचना
- home loan का मासिक भुगतान मुख्यतः principal और interest से मिलकर बनता है
- principal repayment cash और debt दोनों को साथ घटाता है, इसलिए यह net worth नहीं बदलता और इसे लागत नहीं माना जाता
- interest बैंक को दिया जाने वाला खर्च है और net worth को कम करता है
- पहले mortgage payment का लगभग 80% interest था, और शुरुआती कुछ वर्षों में वास्तविक loan balance बहुत कम घटा
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2011 का पहला मासिक भुगतान उदाहरण
- जनवरी 2011 में पहला mortgage payment कुल $2,329.92 था
- इसका विवरण था principal $482.64, interest $1,299.81, taxes $389.67, insurance $44.75, PMI $113.05
- मासिक भुगतान का 21% से भी कम हिस्सा loan repayment में गया, और $1,847.28 शुद्ध खर्च के रूप में निकल गया
- उस समय यह Baltimore downtown में अच्छे view वाले one-bedroom apartment के किराये के लगभग बराबर था, इसलिए खरीद और किराये की तुलना इतनी सरल नहीं थी
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PMI और escrow
- यदि आप पर्याप्त down payment नहीं दे पाते, तो आपको Private Mortgage Insurance(PMI) देना पड़ सकता है
- उस समय PMI से बचने के लिए घर की कीमत का 20% down payment देना आवश्यक था
- जब यह माना जाए कि घर में आपकी equity 20% से अधिक हो गई है, तो PMI हटाने का अनुरोध किया जा सकता है, और बैंक appraisal fee ले सकता है
- taxes और insurance premium आम तौर पर मासिक भुगतान में शामिल होकर escrow में जाते हैं, और साल में एक-दो बार अपने-आप चुकाए जाते हैं
- यदि escrow estimate वास्तविक taxes या insurance premium से मेल नहीं खाता, तो मासिक अतिरिक्त या कमी समायोजन जोड़ा जाता है
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मौजूदा मासिक भुगतान उदाहरण
- वर्तमान कुल mortgage payment $2,440.48 है
- PMI अब नहीं देना पड़ता, इसलिए हर महीने $113.05 कम हुए, लेकिन taxes और insurance premium लगातार बढ़े हैं
- वर्तमान मासिक taxes $515.50, insurance premium $111.17, और escrow shortage $31.36 है
insurance और taxes
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insurance
- home insurance lender की मांग होती है, लेकिन loan पूरा चुकाने के बाद भी इसे बनाए रखना बेहतर है
- insurance premium हर साल बढ़ते हैं
- insurance बनाए रखने के लिए improvement work जैसे छत बदलवाने की मांग की जा सकती है
- वर्तमान home insurance premium मासिक $111.17 है
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property tax
- नए बने घरों के मामले में पुराने रिकॉर्ड पर दिखने वाला property tax वास्तविक भुगतान को नहीं दर्शा सकता
- जब घर के मूल्य का दोबारा आकलन होता है, तो नए निर्माण को शामिल करने वाले assessed value के आधार पर tax लगाया जाता है
- taxes भी हर साल बढ़ते हैं, और यह देखना जरूरी है कि क्या assessed value growth या tax rate increase को सीमित करने वाली कोई व्यवस्था है
- उस क्षेत्र में Homestead Tax Credit नाम की एक व्यवस्था है
- वर्तमान property tax मासिक $515.50 है
maintenance और repairs
- वर्तमान और भविष्य के maintenance व repairs के लिए हर साल घर के मूल्य का कम-से-कम 1% बचाना आम तौर पर सुझाया जाता है
- पुराने घरों में टाला गया maintenance या छिपी हुई repairs हो सकती हैं, इसलिए अधिक प्रतिशत बचाने की जरूरत पड़ सकती है
- 1983 में बना मौजूदा घर लंबे समय तक rental property के रूप में इस्तेमाल हुआ था, और काफी maintenance को नजरअंदाज किया गया था
- वास्तविक maintenance और repair costs में leaking skylight replacement $6,566, नई छत $9,390, नई खिड़कियाँ $10,530, नई बाहरी siding $21,046, घर के बहुत पास के पेड़ हटाना $2,800, polybutylene water pipe replacement $5,050, और नया drainage $2,714 शामिल थे
- छोटी repairs और upkeep भी जुड़ते-जुड़ते बड़ी हो जाती हैं: dishwasher drain pump replacement $95, faucet replacement $185, HVAC control board replacement $65, yard maintenance सालाना लगभग $500, और outdoor basement stair railing repair $85
- जो काम संभव हो, उन्हें खुद करने से maintenance और repair costs काफी कम हो सकती हैं
- dishwasher drain pump, kitchen faucet, HVAC control board replacement और yard maintenance खुद किए गए थे
improvement costs
- fence installation, shed installation, gravel driveway paving, और kitchen या bathroom remodeling जैसे काम maintenance व repairs से अलग improvement costs हैं
- यदि आपके पास furniture, decor, appliances और interior style को बार-बार update करने की प्रवृत्ति है, तो improvement costs और अधिक बार आ सकती हैं
- वास्तविक improvements में कमरों की painting, baseboard molding replacement, guest bathroom remodeling, living room ceiling fan installation, curtain और blinds replacement, kitchen cabinet expansion और height adjustment, kitchen lighting addition, laundry room plumbing rework, laundry sink और cabinets installation, kitchen sink replacement, granite kitchen countertop installation, नया deck, नया front steps, skylight shade installation, और garden improvements शामिल थे
- खुद काम करने पर improvement costs भी काफी कम की जा सकती हैं
- deck लगभग $15,000 में खुद बनाया गया, जो मिले औसत quotes का लगभग आधा था
utilities में बढ़ोतरी
- घर लगभग हमेशा apartment से बड़ा होता है, इसलिए heating और cooling के लिए अधिक energy चाहिए
- अनुमान है कि बिजली की खपत का लगभग आधा हिस्सा heating और cooling में जाता है
- rate hikes का असर homeowners और renters दोनों पर पड़ता है, लेकिन बड़े घर को गर्म या ठंडा रखने में बोझ अधिक होता है
- जनवरी 2024 में बिजली की दर fees और taxes सहित लगभग 17.3¢ प्रति kWh थी
- मई 2026 के आखिरी bill में 24.7¢ प्रति kWh चुकाना पड़ा, यानी दो साल में बिजली की दर 42% बढ़ गई
- उस क्षेत्र की दरें आंशिक रूप से auction process से तय होती हैं, और इस समय AI विस्तार को समर्थन देने वाले नए data centers की demand से प्रभावित हैं
sale costs
- अधिकांश लोग घर को हमेशा के लिए नहीं रखते, और स्थान बदलते समय घर के मूल्य का 10% या उससे अधिक sale costs में देना पड़ सकता है
- 2007 में Auburn, WA का घर बेचते समय housing crisis बढ़ रही थी, लेकिन फिर भी एक ऐसा खरीदार मिला जिसने उचित कीमत दी
- वह घर नया खरीदा गया था और उसमें लंबे समय तक रहा नहीं गया था, इसलिए उसे market में लाने के लिए तैयारी की अतिरिक्त लागत नहीं लगी
- वास्तविक sale costs थीं agent commission $17,980.00, title closing fee $626.18, title insurance $1,009.66, wire fee $130.00, title-related sales tax $11.58, reconveyance fee $115.00, county excise tax $5,932.40, water settlement $37.92, sewer settlement $135.43, HOA transfer और demand fee $60.00
- इस घर को बेचने की कुल लागत, moving costs को छोड़कर, $26,038.17 थी
- storage और transport जैसी moving costs अलग से आती हैं
legal costs
- पड़ोसियों के साथ property boundary, पेड़ों जैसी समस्याओं पर विवाद हो तो वकील या surveyor रखना पड़ सकता है
- ऐसे legal और professional costs भी घर के स्वामित्व की संभावित लागत का हिस्सा हैं
value appreciation और holding period
- उम्मीद की जाती है कि समय के साथ घर का मूल्य बढ़ेगा, और 1991 के बाद से घरों के मूल्य में औसतन सालाना 3.8% वृद्धि हुई है
- यह संख्या कोई गारंटी नहीं है, और खरीद-बिक्री का समय, location जैसे कई कारकों के अनुसार बदलती है
- Auburn, WA का घर $321,000 में खरीदा गया और कुछ साल बाद $333,000 में बेचा गया
- खरीद और बिक्री दोनों की लागत मिलाने पर संभव है कि इस घर में apartment किराये पर लेने की तुलना में अधिक पैसा गंवाया गया हो
- मौजूदा घर 2011 में $420,000 में खरीदा गया था, और Zillow के अनुसार इसका वर्तमान अनुमानित मूल्य $757,000 है
- maintenance, repairs और improvements पर काफी पैसा लगाया गया, लेकिन sale के समय value appreciation संभवतः कुल निवेशित लागत से स्पष्ट रूप से अधिक होगी
- योजना यह होनी चाहिए कि घर में इतना लंबा रहा जाए कि value appreciation कुल लागत से ऊपर निकल जाए
खरीदने का निर्णय
- यदि आप किसी ठीक-ठाक इलाके में अच्छा घर खरीदते हैं और लंबे समय तक रहने की योजना रखते हैं, तो घर खरीदना समझदारी हो सकता है
- financial pros और cons के अलावा जीवन-गुणवत्ता को भी ध्यान में रखना चाहिए
- सही location वाला घर अधिक जगह और अधिक शांत वातावरण जैसे बड़े फायदे दे सकता है
1 टिप्पणियां
Hacker News की राय
आर्थिक लागत से भी ज़्यादा घर का मालिक होने में लगने वाला समय चौंकाने वाला लगा
पिछले कुछ वर्षों में घर की देखभाल और अलग-अलग प्रोजेक्ट्स ने लगभग हर वीकेंड का ज़्यादातर हिस्सा ले लिया, और क्योंकि मैंने किराए के पुराने घरों से बड़ा घर खरीदा, इसलिए सफाई, रखरखाव और खराबी की संभावना सब बढ़ गईं
सबसे बड़ा फर्क यह है कि मेंटेनेंस का जिम्मेदार पूरी तरह मैं खुद हूँ। ऐसा कोई नहीं जिसे हर समस्या एक साथ सौंप दूँ, और नियमित निरीक्षण करवाने व खुद ठीक करना सीखने में बहुत समय लगता है
पैसे देकर करवाना चाहो तब भी सर्विस देने वालों की जांच करनी पड़ती है, कोटेशन मिलाने पड़ते हैं, शेड्यूल बनाना पड़ता है, और काम सही हो रहा है या नहीं यह समझने लायक जानकारी भी खुद सीखनी पड़ती है। आखिरकार, घर का मालिक होना आर्थिक फैसले से ज़्यादा lifestyle choice जैसा है
plumbing, electrical, landscaping, appliance installation, paint, drywall, roof तक वह खुद कर लेता है या अपने जैसे अनुभवी लोगों को ले आता है
ज़रूरत contractor की नहीं बल्कि ऐसे हरफनमौला repairman की होती है; मिलना आसान नहीं होगा, लेकिन ऐसे लोग मौजूद हैं
सच कहूँ तो अगर आप इतनी बार उसमें लगे रहते हैं, तो लगता है आपको घर सजाना-संवारना खुद काफ़ी पसंद है
जानने की उत्सुकता है कि आखिर कौन से काम इतना समय ले रहे हैं
सिर्फ condo own करने से ही मुझे समझ आ गया कि मैं अपना “bare metal” own नहीं करना चाहता, और मैं housing को एक तरह की cloud service की तरह देखता हूँ। यानी operational problems किसी और के सिर हों, और ऐसे asset को own व liquidate करने के बोझ से बचने के लिए पैसे दो जिसे वरना capital expenditure के रूप में उठाना पड़ता
roof दोबारा बनवाने या paint करवाने के estimate लेने के बारे में 1/60 हिस्सा भी सोचने का समय नहीं है, और समय हो भी तो उसे उसमें लगाने से अच्छा नाखून उखाड़ना लगेगा
हाँ, mortgage interest deduction की याद आती है। मैं asset equity बनाना नहीं चाहता था, और 2008 की गिरावट में अगर equity ज़्यादा होती तो नुकसान भी ज़्यादा होता, लेकिन high-interest loan की वजह से housing cost का बड़ा हिस्सा tax-deductible होना अच्छा था
फिर भी यह Great Recession की यादें नहीं हैं; बात बस यह है कि condo भी अपने सबसे अच्छे दौर में बहुत ज़्यादा काम और mental bandwidth खा जाता है। जबकि यह detached house की structural और landscaping समस्याओं का शायद दसवां हिस्सा ही है
जो लोग लगातार ये सब सीखते और संभालते रहते हैं, उनके लिए सच में सम्मान बढ़ गया है; यह उतना ही कठिन है
घर का मालिक होने का फायदा लगभग हमेशा आर्थिक से ज़्यादा मनोवैज्ञानिक होता है
जो पैसा down payment और mortgage में जाता, उसे किराया देने के बाद invest करो तो आम तौर पर आप लगभग मिलती-जुलती स्थिति तक पहुँच सकते हो
लेकिन आप उस जगह पर, जहाँ आप अपना ज़्यादातर समय बिताते हैं, कहीं ज़्यादा control रख सकते हो, उसे अपनी मर्ज़ी से बदल सकते हो, और किराया बढ़ने या मकान मालिक के खुद आकर रहने जैसी किराएदार वाली चिंताएँ कम हो जाती हैं
अगर बच्चे हों, तो “घर” और किसी जगह से जुड़ाव की भावना भी बनती है। लेकिन सिर्फ आर्थिक कारणों से खरीदना ठीक नहीं
लेकिन घर खरीदने की असली value leverage में है। ज़्यादातर लोग बैंक से 500,000 डॉलर unsecured नहीं उधार ले सकते, लेकिन घर खरीदना एक समझा हुआ lending purpose है, इसलिए तुलनात्मक रूप से आसानी से बड़ी रकम उधार मिल जाती है
अधिकतर लोगों के लिए घर खरीदना meaningful leverage पाने का लगभग इकलौता तरीका है
अगर घर आपका अपना है, तो मकान मालिक अचानक पालतू जानवर नीति बदलकर आपको निकलने को नहीं कह सकता, या घर बेचकर नया खरीदार किरायेदार नहीं चाहता इसलिए आपको तुरंत शिफ्ट होने को नहीं कह सकता
मैंने दोनों चीजें झेली हैं, जहाँ लगभग एक महीने के भीतर नया घर ढूंढकर शिफ्ट होना पड़ा, और अप्रत्याशित बड़ा खर्च आया
यह घर खरीदने के मनोवैज्ञानिक फायदे का बड़ा हिस्सा है
यह खास तौर पर condo जैसे owner-occupied रूपों पर भी लागू होता है, और rental apartment के मुकाबले अलग दिखता है
छिपा हुआ कारक वह opportunity cost है, जिसमें घर की equity में बंधा पैसा invest नहीं हो पाता। अगर घर में 400,000 डॉलर फँसे हैं और stock market inflation से 6% ज़्यादा return दे रहा है, तो interest के हिसाब से opportunity cost महीने का 2,000 डॉलर बनता है, जो किराए के बराबर है
अमेरिका में owner-occupier को mortgage interest deduction और बेचते समय capital gains tax exemption जैसे tax benefits मिलते हैं
बेशक price appreciation और leverage से फायदा हो सकता है, लेकिन उल्टा भी हो सकता है। मुझे भी लगा था कि मेरे इलाके में कीमतें लगातार बढ़ेंगी, लेकिन 4 साल से estimated value वहीं की वहीं है
सिर्फ एक साल में हम ऐसी स्थिति से आए कि हर महीने की चार paychecks में से दो बचत में जाती थीं, और अब दो mortgage में जा रही हैं
हमारा एक बच्चा है और कम से कम 10 साल रहने का इरादा है; अच्छा school district, मौसम, outdoor activities, cultural diversity, करने के लिए बहुत कुछ, international airport की पहुँच, और दोस्त व परिवार—इन सबके कारण quality of life शानदार है
मेरे लिए सबसे अहम बात यह थी कि मैं 40 साल का हूँ, इसलिए संभव है कि आय अब ठहरने लगे। किराए पर रहना अच्छी सलाह हो सकती है, लेकिन 5~10 साल बाद यहाँ किराया देना भी मुश्किल हो सकता है, और खरीदना तो उससे भी ज़्यादा
जबकि अगर मैं अभी refinance करूँ, तो mortgage को पुराने किराए के स्तर तक ला सकता हूँ, और 10~15 साल बाद ऊपर बताए गए फायदों वाली जगह में बिना mortgage के रह सकता हूँ
वित्तीय पहलुओं के अलावा, केवल सतही बदलावों से आगे बढ़कर संशोधन कर पाने और कई वर्षों तक बड़े किराया बढ़ोतरी की चिंता के बिना पूर्वानुमेय आवास लागत चुकाने का मनोवैज्ञानिक असर भी बड़ा होता है
बाथरूम को अपनी पसंद के मुताबिक फिर से बनाया, रसोई का remodel किया, दीवारों पर पैनल लगाए, और जिन कमरों में plug points कम थे वहाँ अतिरिक्त outlets लगवाए
अगर यह apartment होता, तो हर साल किराया बढ़ता रहता और इस बात का फायदा उठाया जा सकता था कि मुझे वह घर पसंद है, इसलिए मैं ये काम नहीं करता। खरीद के बाद घर की कीमत 50% बढ़ी है
अचानक $20,000 repair bill सामने नहीं आता
अपनी पसंद से सजाना अच्छा है, लेकिन remodel करते समय अक्सर सोच बनती है कि “वैसे भी labor cost बड़ी है, तो बेहतर finishing materials लगा लेते हैं”, फिर सिर्फ रसोई अच्छी नहीं हो सकती तो flooring भी बदलते हैं, और $30,000 का improvement जल्दी ही $150,000 तक पहुँच सकता है
लेकिन इससे parking space खत्म हो रही है, इसलिए घर की कीमत पर इसका असर उल्टा नकारात्मक भी हो सकता है। फिर भी हमारे पास कार नहीं है, दो तो बिल्कुल नहीं, इसलिए हमारे लिए यह सही project है
लगता है बहुत से लोग बाद में बेचते समय value की चिंता में अपने घर को personalize करने से डरते हैं
girlfriend ने कहा, “तो फिर तुम्हें शायद बस किराये पर ही रहना चाहिए?”
मकान मालिक कुछ महीनों की notice देकर निकाल सकता है, नियमित inspection माँग सकता है, और भले मैं सच में सहमत न हूँ, फिर भी “मरम्मत” के नाम पर workers भेज सकता है
भले ही मैं कभी बाथरूम remodel न करूँ, फिर भी मकान मालिक की दखलअंदाज़ी से मुक्त स्थिरता और निजता अपने-आप में काफ़ी मूल्यवान है
जिन लोगों के लिए घर की मरम्मत hobby है, या जो बढ़ईगीरी करते हैं, या कारों पर काम करते हैं, उनके लिए घर को खुद ठीक कर पाना बहुत आकर्षक अंतर हो सकता है, लेकिन उस नज़रिए से home ownership को देखना अजीब लगता है
condo, townhouse, या duplex शायद इस तरह की customization के लिए बहुत ज़्यादा जगह नहीं देते, और हमारे शहर में exterior wall paint जैसे आम काम करने का अधिकार शायद लगभग 2.5 million Canadian dollar के घर से शुरू होता है
यानी नए townhome से 1 million ज़्यादा, साधारण condo से 1.5 million ज़्यादा, और ठीक-ठाक आकार के rental की तुलना में mortgage में हर महीने $10,000 अधिक
यह इसलिए भी है कि किराये पर मिलने वाली जगहें बहुत छोटी हैं, और exterior बदल सकने वाली न्यूनतम इकाई का घर बेहद महँगा है
यह पूरी संरचना दिखाती है कि वर्ग-अंतर कितना dystopian हो चुका है। मुझे घर paint करने में कोई रुचि नहीं, लेकिन अगर होती भी, तो भी मैं नहीं कर पाता; और अगर मेरे पास करने लायक पैसा भी होता, तो paint करने की काल्पनिक संभावना पर इतना खर्च करने के लिए शायद कल्पना की कमी चाहिए
कुछ लोग “घर” की अवधारणा को सबसे ज़्यादा महत्व देकर वहाँ चले जाएँगे जहाँ वे खरीद सकें, लेकिन मेरे लिए दीवारें तोड़कर ठीक कर पाने से ज़्यादा अहम चीज़ें हैं, इसलिए जहाँ मैं रहना चाहता हूँ वहाँ किराये पर बने रहना बहुत साफ़ विकल्प है
Canada के portfolio manager और personal finance videos व podcast बनाने वाले Ben Felix कई वर्षों से कहते आ रहे हैं कि किराये पर रहना और खरीदना, वित्तीय रूप से अक्सर काफ़ी समान होते हैं, इसलिए फ़ैसला गैर-वित्तीय कारणों से करना चाहिए
हाल का 2026 video: https://www.youtube.com/watch?v=aU7v87EhDBI
2025a: https://www.youtube.com/watch?v=j4H9LL7A-nQ
2025b: https://www.youtube.com/watch?v=lBG-g1CKfgs
2021: https://www.youtube.com/watch?v=q9Golcxjpi8
2019: https://www.youtube.com/watch?v=Uwl3-jBNEd4
2019 का video एक उपयोगी 5% rule of thumb पर बात करता है। अगर वार्षिक किराया घर की खरीद कीमत के 5% से कम है, तो किराये पर रहकर अंतर को invest करना संख्यात्मक रूप से बेहतर है; और अगर किराया इससे अधिक है, तो खरीदना बेहतर होने की संभावना अधिक है
जिस कंपनी में वे काम करते हैं, उसने numbers जाँचने का एक tool भी बनाया है: https://research-tools.pwlcapital.com/research/rent-vs-buy
अगर interest rate 6% से ऊपर हो, तो शायद down payment को stock market में डालकर किराये पर रहना बेहतर हो
अगर लगे कि बेचते समय पैसा वापस मिल जाएगा, तो घर को बेहतर बनाने पर पैसा खर्च करना भी अच्छा लगता है, और तब तक आप ज़्यादा आरामदायक जगह में रह सकते हैं
इसके उलट, किराये पर रहने में भी छिपी हुई और कम-छिपी हुई लागतें होती हैं
सबसे बड़ी बात किराये के साथ आने वाली मूलभूत अस्थिरता है। चाहे वजह किराया बढ़ना हो या मकान मालिक का घर अपने भांजे को देना चाहना, यह पता नहीं होता कि आप वहाँ कितने समय तक और रह पाएंगे
हर साल घर ढूंढने और शिफ्टिंग के उस नरक से फिर गुजरना पड़ सकता है — यह हल्का लेकिन लगातार बना रहने वाला तनाव बहुत भयानक है
मेंटेनेंस लागत होने पर भी, लगभग स्थिर मासिक भुगतान वाला mortgage कहीं बेहतर है, और ज़्यादा predictable होने की वजह से दिमागी गुंजाइश दूसरी चीज़ों के लिए वापस देता है
मैंने 2023 में घर खरीदा था, और उसके बाद HOA फ़ीस दोगुनी हो गई, insurance लगभग तीन गुना हो गया, और property tax करीब 1,000 डॉलर बढ़ गया
घर के मालिक होने की लागत मेरी मासिक आय के 35% से बढ़कर 45% हो गई, और अगर आपने हाल के वर्षों में खरीदा है, तो ownership साफ़ तौर पर ऋण-जैसे बोझ के करीब रही है
मेरे 60s में दो भाई-बहन किराये पर रह रहे हैं, और उनका किराया social security pension से कहीं तेज़ी से बढ़ रहा है
दोनों का मौजूदा किराया उनकी social security pension से लगभग 300 डॉलर ज़्यादा है, और खाने, utilities और बाकी खर्च जोड़ने पर उनकी थोड़ी-बहुत बचत भी तेज़ी से खत्म हो रही है
दूसरी जगहों पर भी ऐसी लागतें किराये में ट्रांसफ़र हो जाने की संभावना काफ़ी है
फिर भी, किराये को सस्ता और सुरक्षित बनाने वाली कानूनी और वित्तीय संरचनाएँ पूरी तरह संभव हैं
खासकर पश्चिमी देशों में, जहाँ rental market का दबाव पागलपन की हद तक है, सरकार को आख़िरी सहारे वाले housing builder और landlord की भूमिका निभानी चाहिए। इससे supply बनी रहती है और कीमत व जोखिम कम होते हैं
कई पीढ़ियों ने housing market को investment के रूप में पकड़े रखा, और नतीजतन demand pressure बना, जिससे कीमतें कृत्रिम रूप से फूल गईं और समाज का दम घुटने लगा और वह बंट गया
अगर किराये पर रहना सस्ता, सुरक्षित और कहीं ज़्यादा न्यायपूर्ण समाज का हिस्सा हो, तो मैं खुशी-खुशी पूरी ज़िंदगी किराये पर रह सकता हूँ
ownership की लागत भी समय के साथ निश्चित रूप से बढ़ती है। mortgage payment कुल लागत का सिर्फ़ एक हिस्सा है, और अचानक 20,000 डॉलर के खर्च का जोखिम भी बिल्कुल वास्तविक है
ownership में ज़िम्मेदारियाँ और जोखिम का दायरा किराये की तुलना में बहुत बड़ा होता है, इसलिए यह कम predictable है
मेरा पड़ोसी लगभग 50 साल से उसी apartment को किराये पर ले रहा है
आपको ऐसी बेहतर सरकार चुननी चाहिए जो आपकी परवाह करे और आपके सही अधिकार सुनिश्चित करे
लोग कहते हैं कि “किराया देना पैसे बर्बाद करना है”, लेकिन अगर आप यह नहीं मानते कि मकान मालिक चैरिटी चला रहा है, तो किराये का एक हिस्सा उसके मुनाफ़े में जाता है, और एक हिस्सा ‘खराब tenant’ की लागत पूरी करने में
किरायेदारों के पास अक्सर घर में सुधार करने की प्रेरणा नहीं होती, या उन्हें ऐसा करने की इजाज़त ही नहीं होती
इसके उलट, अगर आप मालिक हैं, तो modern kitchen, storage, नई washing machine जैसी चीज़ें आपकी मौजूदा ज़िंदगी बेहतर बनाती हैं और संभव है कि घर की कीमत में भी कुछ हद तक जुड़ें
बेशक, अगर किसी वजह से आप कमरे को neon pink रंगना चाहते हैं, तो value appreciation को नज़रअंदाज़ करने की आज़ादी भी होती है
इसी तरह, जो ब्याज मैं देता हूँ वह बैंक द्वारा खराब borrower के जोखिम को cover करने की लागत है, और मैं मानकर चलता हूँ कि मैं ऐसा व्यक्ति नहीं हूँ
किराये पर रहते हुए भी रहने की परिस्थितियाँ बेहतर करने के बहुत तरीके हैं। अगर आपको नया kitchen या bathroom चाहिए, तो आप ऐसी जगह शिफ्ट हो सकते हैं
किराये पर रहना आपको यह आज़ादी भी देता है कि crime, noise या building amenities जैसी चीज़ें खराब हो जाएँ तो आप वहाँ से निकल सकें
मुनाफ़ा capital gains से आता है, और क्योंकि किराया ब्याज को cover कर देता है, वे कम पूंजी के साथ लगातार घर खरीदते रहते हैं, जिससे demand बनती है, और वही demand घरों की कीमत बढ़ाकर मुनाफ़ा देती है
यह तब तक ठीक चलता है जब तक लोग market से बाहर धकेले जाते-धकेले जाते उस बिंदु तक नहीं पहुँच जाते जहाँ घर की कीमतें थोड़ी गिरने लगें। उसके बाद कर्ज़ बहुत होता है, घर की कीमतें कम हो जाती हैं, दिवालिया होने की नौबत आती है, और सच में अमीर लोग discounted कीमतों पर घर समेट लेते हैं
कम-से-कम हम यह उम्मीद कर सकते हैं कि वह अमीर व्यक्ति ऐसा न हो जिसने “real estate market में अमीर कैसे बनें” किताबें बेचकर पैसा बनाया हो
apartments की operating cost काफ़ी कम होती है
घर खरीदने और घर किराये पर लेने की तुलना करना उचित है, लेकिन मैंने कई लोगों को सिर्फ़ इसलिए apartment का किराया छोड़कर घर खरीदते देखा है क्योंकि वे “पैसा बर्बाद करना बंद” करना चाहते थे
उन्होंने यह नज़रअंदाज़ किया कि उचित apartment किराये पर लेने की तुलना में घर का मालिक होना वास्तव में ज़्यादा महंगा है
बेशक, घर के मालिक होने के कई फ़ायदे हैं, लेकिन यह सवाल बना रहता है कि क्या वे फ़ायदे इतने पर्याप्त हैं कि खरीदने के कुछ छोटे लेकिन महत्वपूर्ण फ़ैसलों को सही ठहरा सकें
अगर किसी मकान मालिक का mortgage 4,000 डॉलर महीना है और वह उसे 4,500 डॉलर पर list करता है लेकिन tenant नहीं मिलता, तो वह ज़्यादा समय तक टिक नहीं पाएगा और उसे कीमत घटानी पड़ेगी
व्यवहार में, अक्सर वह इसे इस आधार पर 5,000 डॉलर महीने पर list करता है कि आसपास की properties उसी दर पर किराये पर जा रही हैं, लेकिन अगर local supply बढ़े या demand घटे, तो कीमत मकान मालिक की mortgage लागत से नीचे भी जा सकती है
क्योंकि 3,500 डॉलर महीना मिलना 0 डॉलर मिलने से बेहतर है
हमने अपना घर बगल वाले घर से 25,000 पाउंड ज़्यादा में खरीदा, जबकि दोनों घर लगभग एक जैसे थे और सिर्फ़ 4 महीने के अंतर से बिके थे
हमारे घर में नया kitchen था, सभी पुराने windows की जगह double glazing लगी थी, और garage को home office में बदला गया था — यानी काफ़ी modernization हुई थी। यह सब 25,000 पाउंड में नहीं हो सकता
मेरी समझ यह है कि इससे घर की कीमत बढ़ती ज़रूर है, लेकिन जितना निवेश किया गया हो, उससे कम बढ़ती है
मुझे construction site जैसे माहौल में रहना या contractors से निपटना पसंद नहीं, इसलिए अगर किसी ने पहले से extension या loft conversion कर रखा हो तो मैं premium देने को तैयार रहूँगा, लेकिन लगता है लोग एक हद तक चीज़ें “अपने तरीके” से भी चाहते हैं
मैं मूल रूप से DIY टाइप का हूँ और निर्माण का अनुभव भी है, इसलिए मुझे यह पसंद आता है। मुझे ज़्यादा outdoor space चाहिए था, इसलिए मैं suburban cul-de-sac वाले घर से और ज़्यादा ग्रामीण इलाके के करीब 10-acre ज़मीन पर बने पुराने high-end घर में शिफ्ट हो गया।
मुझे लगा कि समय लगे तो भी मैं इसे खुद ही धीरे-धीरे ठीक कर लूँगा, और मैं यह भी चाहता था कि बच्चे उस जगह पर खुद काम करने का अनुभव लें जहाँ वे रहते हैं।
लेकिन मैंने इसके पैमाने का गलत अंदाज़ा लगाया। 0.5 acre से 10 acre पर जाते ही पुराने घर और ज़मीन की देखभाल में जो समय लगता था, वह सब प्रकृति नाम की एक ही टोकरी में चला गया।
लॉन, घास के मैदान, पगडंडियाँ, और पेड़ों की सीमाएँ—सबको अलग-अलग schedule पर काटना पड़ता है; पेड़ मरते हैं, गिरते हैं, अटकते हैं। झाड़ियों और invasive species को उखाड़ने और जलाने का काम भी बहुत है।
मैंने सोचा था, “driveway तो बदलनी पड़ेगी,” लेकिन asphalt driveway 1,000 foot लंबी है, और उसका quote एक luxury car की कीमत के आसपास है। irrigation 12 zones में बंटी है और उसकी repair व winter preparation भी करनी पड़ती है।
septic system भी एक time bomb जैसा है; अगर वह खराब हो जाए तो पाँच अंकों का खर्च आता है, और अगर सही backup location न हो तो engineered system लगाना पड़ता है, जिससे लागत लगभग 3 गुना हो जाती है।
इस सब समय को निकाल देने के बाद जो बचता है, वही घर के improvements पर लगाया जा सकता है। मैं अब भी इसमें काफ़ी गहराई तक जुड़ा हुआ हूँ और कई हिस्सों का आनंद भी लेता हूँ, लेकिन अगर मैं खरीदने से पहले वाले अपने आप से बात कर पाता, तो कहता कि पैमाने का अंतर बहुत बड़ा होता है, और खासकर जब बड़ी ज़मीन के साथ कोई fixer-upper चुनो, तो basic maintenance के समय को ज़रूर ध्यान में रखो।
अगर आप पूरी property को शहर के छोटे plot की तरह पूरी तरह सलीके से रखना चाहें, तो काम बहुत ज़्यादा हो जाएगा।
हम सिर्फ घर के आसपास का हिस्सा संभालते हैं और बाकी को बस oak forest बने रहने देते हैं। यह natural इसलिए दिखता है क्योंकि यह सचमुच प्रकृति है।
बस उसे बढ़ने दो, या साल में कुछ बार landscaper को बुलाकर trim करवा लो। irrigation को भूल भी सकते हो।
नई driveway ज़रूरी नहीं है, और 10 acre के पूरे हिस्से को manage करने की भी ज़रूरत नहीं। पहले की तरह सिर्फ आधा acre संभालो और बाकी को जंगल या जो उगना चाहता है, उसके भरोसे छोड़ दो।
झाड़ियों के प्रबंधन में मदद के लिए बकरियाँ और मुर्गियाँ रख सकते हो, या ज़मीन किसी ऐसे व्यक्ति को दे सकते हो जो बकरियाँ और मुर्गियाँ पालता हो।
हाँ, अगर मेरा septic system खराब हो जाए तो मैं उसे city system से जोड़ दूँगा; जो quote मिला था, वह नए septic system की लागत के लगभग बराबर था।
हमारे climate में अगर irrigation छोड़ दें तो पौधे बस मर जाते हैं, और सिर्फ पानी देना ही full-time job बन सकता है।
मैं 10 साल पहले वाले अपने आप के पास लौटकर, जो 5 छोटे फलदार पेड़ों पर जाल लगाने या landscaping cost को झंझट समझता था, उससे कहना चाहूँगा कि उस समय के scale और cost के लिए आभारी रहो।
अब मैं 1 kilometer vineyard netting, सैकड़ों पेड़ों और बेलों की pruning वगैरह संभाल रहा हूँ। तब सारे जाल बदलने में $200 लगते थे, लेकिन अब $5,000 से भी ज़्यादा लगते हैं।
फिर भी मैं हार मानना नहीं चाहता।
हर साल घर के कुल मूल्य का 1~3% मरम्मत के लिए अलग रख देने की सलाह दी जाती है
ज़्यादातर लोग ऐसा नहीं करते, और इसलिए कई घर धीरे-धीरे मूल्य खोते जाते हैं। यह संभावित पीढ़ीगत संपत्ति को बर्बाद करने का तेज़ तरीका है
घर की मरम्मत की समस्याएँ अक्सर एक साथ आ जाती हैं। कई साल कुछ नहीं होता, आदमी निश्चिंत हो जाता है, और फिर अचानक तीन बड़ी समस्याएँ एक साथ खड़ी हो जाती हैं
सिर्फ इस साल ही लगभग 10,000 डॉलर के आकस्मिक खर्च आ चुके हैं, और HVAC की उम्र देखते हुए लगता है कि अगले साल भी बड़ा खर्च होगा
अगर पास में उपलब्ध हो तो tool library जॉइन करना अच्छा है। एक बार के काम के लिए खास tools खरीदने की तुलना में यह बहुत बचत कराता है, और यह शानदार सामुदायिक संसाधन भी है
अगर आप खुद काम करना जानते हों तब भी किसी भरोसेमंद मरम्मत करने वाले को पहले से ढूँढकर रखना अच्छा है। बेहतर हो कि वह इतना भरोसेमंद हो कि आप उसे door code भी दे सकें, ताकि यात्रा के दौरान पड़ोसी बताए कि पानी बह रहा है तो आप उसे तुरंत बुला सकें
कई जगहों पर कीमत का ज़्यादातर हिस्सा land value होता है, और लोग ढाँचे की हालत के आधार पर मूल्य तय करने में उतनी रुचि नहीं लेते
बिक्री की अवधि पर इसका असर पड़ सकता है, लेकिन बस उतना ही। escrow के दौरान कुछ मरम्मत credit की पेशकश हो सकती है, लेकिन रकम अक्सर कम पड़ती है, या विक्रेता सीधा मना कर देता है
https://www.instagram.com/reel/DWG223bPjvf/
https://thewealthybarber.com/video/owning-a-home-is-so-expen...
The Wealthy Barber podcast का पूरा इंटरव्यू: https://www.youtube.com/watch?v=V8OwBbm5OXc
इसका थोड़ा उल्टा-सा समाधान यह है कि fun और फालतू चीज़ों का budget बनाया जाए और उसे हर छह महीने में ज़रूर खर्च किया जाए, या पूरे साल यह सोच-समझकर तय किया जाए कि उसे कैसे खर्च करना है
अगर budget सही रखा जाए, तो यह नुकसान पहुँचाए बिना जीवन को बेहतर बनाने के लिए मजबूर करता है
अपने घर का maintenance भी कुछ ऐसा ही लगता है। सचमुच की बड़ी मुसीबतों के लिए बचत तो चाहिए ही, लेकिन लगातार छोटे-मोटे सुधारों के लिए भी budget जमा करना चाहिए
अगर 6 महीने के रोज़मर्रा maintenance का budget जमा हो गया है, तो चीज़ें पूरी तरह बिगड़ने से पहले यह तय कर लेना चाहिए कि उसे सक्रिय रूप से कहाँ खर्च करना है
2024 की पतझड़ में सामने की दीवार को सहारा देने के लिए star bolts[1] लगवाने पड़े और 24,000 डॉलर खर्च हुए
2025 की वसंत में finished basement में बाढ़ आ गई, और French drain लगवाने व basement बहाल करने में 18,000 डॉलर लगे
छत के रिसाव से निपटने के लिए लगातार मरम्मत पर भी 8,000 डॉलर लग चुके हैं
यह बड़ी मरम्मतों की कभी न खत्म होने वाली श्रृंखला जैसा लगता है, और यह वही पैसा है जिसे HVAC upgrade, mini-split installation, insulation मजबूत करने, या kitchen upgrade जैसे ऐसे सुधारों पर खर्च किया जा सकता था जो वास्तव में घर की कीमत बढ़ाते
अब बस यही उम्मीद है कि ये मरम्मतें बिक्री तक टिक जाएँ ताकि नुकसान में न बेचना पड़े
[1] https://99percentinvisible.org/article/tying-architecture-to...
remote work के फैलने के समय यह सबसे आसान था, लेकिन अब भी धैर्य से ढूँढें तो संभव है
तब housing cost बहुत सस्ती लगने लगती है, और जब तक पैसे संभालकर रखने में कोई गंभीर दिक्कत न हो, बचत और मरम्मत आपात निधि जल्दी जमा होने लगती है
इस बात की कोई गारंटी नहीं कि आज का किराया कुछ महीनों बाद भी वही रहेगा
पसंदीदा इलाके में apartment किराए पर लेना, उसी इलाके में घर का मालिक बनने से कहीं आसान है, लेकिन किराया बहुत भारी हो सकता है
यह बाहरी इलाके में घर own करने जितना, या उससे भी बुरा पड़ सकता है
मकान मालिक का मामला किस्मत पर बहुत निर्भर करता है, और किराया कम notice पर बहुत बढ़ सकता है
अगर मकान मालिक इमारत बेच दे, management बदल जाए, या उसे किसी और उपयोग में बदल दिया जाए, तो आपको दूसरा apartment ढूँढना पड़ सकता है
अचानक कोई बेहद परेशान करने वाला पड़ोसी भी मिल सकता है; घर में भी ऐसा हो सकता है, लेकिन apartment में भौतिक दूरी कम होती है
आप बड़ा कुत्ता रखना चाहें तो शायद अनुमति न मिले, बच्चे के खेलने के लिए आँगन न हो, मुर्गियाँ न पाल सकें, और अतिरिक्त cooling, air conditioner, या heat pump लगाना भी आम तौर पर संभव न हो
ये बातें उलटे तर्क को पूरी तरह ख़ारिज नहीं करतीं, लेकिन किराएदारी और ownership का मामला इतना सीधा काला-सफेद नहीं है
ownership का एक बड़ा फ़ायदा यह है कि हर महीने आपका पैसा ज़बरदस्ती ऐसी asset में जाता है जिसकी कीमत बढ़ने की संभावना हो
हालाँकि, फिर भी इसकी पूरी संभावना है कि यह S&P 500 में लगातार नियमित निवेश करने वाले व्यक्ति से बेहतर साबित न हो