Boston ने ऑफिस बिल्डिंग्स को आवास में बदलने के लिए पायलट की घोषणा की
(bostonplans.org)- Boston महामारी के बाद Downtown में बढ़ी हुई कम-उपयोग वाली ऑफिस बिल्डिंग्स को आवास में बदलने के लिए “Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program” को 2023 की शरद ऋतु में शुरू करने की योजना बना रहा है
- इसे BPDA, Mayor’s Office of Housing, और City of Boston Finance Cabinet मिलकर संचालित करेंगे, और इसका लक्ष्य Downtown में आवास आपूर्ति बढ़ाने के साथ-साथ कार्यदिवसों में पैदल आवाजाही भी बढ़ाना है
- मुख्य incentive एक PILOT संरचना है, जिसके तहत तुरंत conversion शुरू करने वाले commercial office owners को अधिकतम 29 वर्षों तक residential standard property tax rate पर अधिकतम 75% की छूट दी जाएगी
- आवेदन केवल जून 2024 तक स्वीकार किए जाएंगे, इसलिए यह सीमित अवधि वाला कार्यक्रम है; स्वीकृत projects को Inclusionary Zoning और Stretch Code ऊर्जा मानकों का पालन करना होगा और अक्टूबर 2025 तक निर्माण शुरू करना होगा
- अक्टूबर 2022 के Downtown Revitalization Report के अनुसार, महामारी के बाद commercial office vacancy rate लगभग 20% है, और शहर की partnership निजी residential conversion की financial viability तय करने में अहम है
Downtown ऑफिस को आवास में बदलने का पायलट
- Boston की मेयर Michelle Wu ने Downtown की कम-उपयोग वाली ऑफिस बिल्डिंग्स को residential use में बदलने के लिए एक public-private partnership कार्यक्रम की घोषणा की
- कार्यक्रम का नाम “Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program” है, और 2023 की शरद ऋतु में इसके लिए आवेदन स्वीकार किए जाने की योजना है
- इसका संचालन Boston Planning & Development Agency(BPDA), Mayor’s Office of Housing(MOH), और City of Boston Finance Cabinet संयुक्त रूप से करेंगे
- लक्ष्य Downtown में अधिक housing जोड़ना और कार्यदिवसों में भी स्थिर foot traffic बनाकर Downtown businesses को support करना है
- बाज़ार की स्थिति में बदलाव के अनुसार कार्यक्रम में संशोधन किया जा सकता है
टैक्स छूट और PILOT संरचना
- Downtown commercial office buildings के owners अगर अपनी इमारतों को तुरंत residential use में बदलते हैं, तो उन्हें property tax rate में छूट मिल सकती है
- PLAN: Downtown से जुड़े अध्ययन के आधार पर, अधिकतम 29 वर्षों तक residential standard rate पर अधिकतम 75% की छूट को conversion बढ़ाने वाले एक मजबूत incentive के रूप में देखा गया है
- इसका implementation मॉडल BPDA, city, और applicant के बीच PILOT(payment in lieu of taxes) agreement पर आधारित है
- conversion की ऊंची लागत को देखते हुए, बाहरी विशेषज्ञों की मदद से ऐसी शर्तें तैयार की गई हैं, जिनसे short term में residential construction आर्थिक रूप से संभव हो सके
- BPDA Board की मंजूरी के बाद, BPDA का नया Ombudsperson office अन्य city departments की approval process को सरल बनाने में मदद करेगा
- अंतिम detailed conditions 2023 की शरद ऋतु में application जारी होने के समय तय की जाएंगी
आवेदन की समयसीमा और project शर्तें
- यह कार्यक्रम सीमित अवधि के लिए चलेगा, और आवेदन केवल जून 2024 तक स्वीकार किए जाएंगे
- स्वीकृत projects को प्रस्तावित Inclusionary Zoning मानकों का पालन करना होगा
- नए Stretch Code के energy efficiency standards का भी पालन करना होगा
- applicants को ground-floor retail या अन्य public uses बनाए रखने के लिए प्रोत्साहित किया जाएगा
- projects को अक्टूबर 2025 तक निर्माण शुरू करना होगा
- वादों का पालन न करने पर मिली हुई टैक्स छूट वापस चुकानी होगी
- समय के साथ छोड़े गए tax revenue की भरपाई के लिए, city भविष्य में property sale पर 2% payment भी मांगेगा
vacancy rate और conversion feasibility की जांच
- अक्टूबर 2022 में जारी Downtown Revitalization Report के अनुसार, महामारी के बाद commercial office vacancy rate लगभग 20% है
- Downtown area planning staff ने developers के साथ कई दौर की बातचीत कर residential conversion में रुचि और Downtown housing supply बढ़ाने के रास्तों का आकलन किया
- BPDA ने HR&A Advisors Inc. को Downtown Boston और Financial District में office conversion feasibility पर रिपोर्ट तैयार करने का काम सौंपा
- जांच में पाया गया कि निजी developers के लिए residential conversion पूरा करने का आर्थिक रूप से व्यावहारिक एकमात्र रास्ता city partnership है
- यह अध्ययन BPDA की Downtown planning initiative PLAN: Downtown के साथ किया गया, और इसका draft अगस्त 2023 में जारी होने वाला है
Boston growth agenda और development process reform
- यह कार्यक्रम PLAN: Downtown के उन लक्ष्यों को support करता है जिनमें Downtown में residential growth बढ़ाना, अधिक mixed-use development के जरिए क्षेत्र को फिर से सक्रिय करना, और Boston Downtown के ऐतिहासिक urban fabric को संरक्षित रखना शामिल है
- मेयर का growth agenda Boston के resilience, housing affordability, और equity लक्ष्यों को आगे बढ़ाने पर केंद्रित है
- agenda में Chief of Planning Arthur Jemison के नेतृत्व में City Planning and Design Department की स्थापना भी शामिल है
- इसमें Katharine Lusk की नियुक्ति भी शामिल है, जो नए Planning Advisory Council का नेतृत्व करेंगी; यह council city departments के बीच planning process के समन्वय के लिए बनाई गई है
- मेयर ने Boston के zoning code को update कर squares और corridors में हजारों अतिरिक्त homes बनाने और Article 80 process में reform कर development की speed और predictability बढ़ाने का वादा किया है
1 टिप्पणियां
Hacker News की राय
हाल में OddLots पर office→residential conversion करने वाले एक व्यक्ति और उसकी जटिलताओं पर एक दिलचस्प एपिसोड था
यह हिस्सा मुझे पता नहीं था, लेकिन कभी-कभी इमारत की छत/फ़्लोर स्लैब को सचमुच काटकर बीच का हिस्सा खाली किया जाता है, यानी उसे लगभग donut-shaped structure बना दिया जाता है
कहा गया कि आधुनिक HVAC और ventilation systems वाले office floor plans इतने बड़े होते हैं कि उन्हें residential में बदलने पर खिड़कियों, egress routes आदि की कमी के कारण वे आसानी से अनाकर्षक या अवैध apartments बन जाते हैं, इसलिए यह ज़रूरी पड़ता है
बेशक, load-bearing structure, utilities layout आदि को देखते हुए यह केवल कुछ इमारतों में ही संभव है, और वास्तव में ऐसा कुछ बार किया भी गया है
इसमें अंदर atrium जोड़कर 180 Water St को convert करने की कहानी है, और यह इमारत office-to-residential conversion की मुश्किलों पर हाल की NYT रिपोर्ट में भी उदाहरण के रूप में आती है: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
यह कल्पना करना थोड़ा मुश्किल है कि downtown office high-rise इतने चौड़े होते हैं कि एक फ़्लोर को 4 हिस्सों में बाँटकर हर फ़्लोर पर 4 units रखना, और हर unit के पास बाहरी perimeter का 50% खिड़कियों के रूप में होना, संभव नहीं होगा
10,000 square feet से बड़े McMansion भी बनते हैं, इसलिए अगर खरीदार केवल size की वजह से हिचकें, तो शायद समस्या तभी होगी जब high-rise की एक मंज़िल लगभग 40,000 square feet की हो
Manhattan का standard city block 237,000 square feet का होता है, तो अगर कोई इमारत पूरा block घेर ले तो यह बड़ी समस्या होगी, लेकिन यह सोचने वाली बात है कि एक सामान्य city block में कितनी office buildings आती हैं
Planning Commission की ऐतिहासिक प्रवृत्ति की वजह से SF के floor plates आम तौर पर छोटे रहे हैं, और उस समय इसे नरम भाषा में कुछ ऐसा कहा जाता था कि “हम cereal box जैसा skyline नहीं चाहते”
वास्तविक डेटा [0] देखने पर पता चलता है कि SF के अधिकांश residential tower floor plates, SF office floor plates से बड़े हैं
[0]https://data.sfgov.org/Housing-and-Buildings/Map-of-Tall-Bui...
मुझे समझ नहीं आता कि किसी एक ज़ोन का सिर्फ़ एक ही उपयोग होना क्यों ज़रूरी है
office buildings को residential में बदलने की प्रक्रिया और रुकावटों को शानदार visualization के साथ दिखाने वाली NYT की एक रिपोर्ट है: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
मुझे लगता है कि इसका काफ़ी हिस्सा development subsidies पाने के लिए fear, uncertainty, and doubt फैलाना भी हो सकता है
Gehry के तहत पढ़े हुए और high-rise, residential तथा commercial architecture में विशेषज्ञ एक architect professor मित्र का मानना है कि यह तकनीकी रूप से इतना कठिन नहीं है
उनके अनुसार ऐसी इमारतें drop ceilings और modularity को ध्यान में रखकर बनाई जाती हैं, इसलिए plumbing और amenities के साथ इन्हें छोटे spaces में बाँटना कोई बहुत बड़ी चुनौती नहीं है
ज़्यादातर इमारतों में elevator bank वाले central core के चारों ओर floor-to-ceiling windows होती हैं, इसलिए “खिड़कियाँ नहीं हैं” वाली बात ऊपर-ऊपर से तो बेतुकी लगती है
desks के लिए लगभग 5m, और elevators, emergency stairs तथा meeting rooms वाले core के आसपास चलने की जगह लगभग 3m थी
हालांकि ceiling height एक बाधा हो सकती है। सामान्य apartments में 2.7m, और 3m को काफ़ी ऊँचा माना जाता है, लेकिन उस office में open space के शोर को absorb करने के लिए ceiling कम से कम 3.5m रही होगी
मुझे इस बात पर काफ़ी संदेह है कि शहर में रहने वालों के लिए लंबे समय में सबसे अच्छी policy green space और natural light को और कम करना होगी
ऐसे मामलों में बहुत नाज़ुक संतुलन की ज़रूरत होती है
आवास नीरस कारोबारी ज़िलों में जान डालता है और housing supply बढ़ाने में मदद करता है, लेकिन दूसरी ओर office land एक बार खो जाए तो आम तौर पर हमेशा के लिए गायब हो जाती है
अगर ownership कई हिस्सों में बँट जाए, तो उसे फिर से office में बदलना लगभग असंभव हो जाता है, और भले ही work from home और remote work ने office market को बड़ा झटका दिया हो, पिछले 100 वर्षों का बड़ा रुझान यही रहा है कि ज़्यादा से ज़्यादा नौकरियाँ कम संख्या वाले बड़े office districts में केंद्रित होती गई हैं
Australia का Sydney इसका अच्छा उदाहरण है। 10~20 साल पहले वहाँ residential floor area bonus शुरू किया गया था और शहर बेहतर हुआ
COVID से पहले स्थिति यह हो गई थी कि demand के हिसाब से office space कम पड़ने वाला था, इसलिए इस व्यवस्था को बंद करने की बात हो रही थी, और अब नया माहौल देखकर फिलहाल ठहराव की स्थिति है
अब तो work from home भी है, इसलिए offices को इलाकों के हिसाब से coworking spaces में बाँटना, और अंततः housing और काम को मिलाकर जोड़ देना ज़्यादा तर्कसंगत लगता है
मेरी समझ से अमेरिका का zoning system वाकई बहुत अजीब है
अगर apartment unit office building standards को पूरा करे, तो उसे business registration के लिए certify किया जा सकता है
कभी-कभी 2~3 apartments को जोड़कर बड़ा office बनाने का renovation भी किया जाता है
इसलिए office land शायद हमेशा के लिए गायब नहीं होती, और अगर Chicago का कानून अनुमति दे, तो इसे छोटे व्यवसायों के लिए बदला जा सकता है
क्या remote work सिर्फ office space demand की बढ़ोतरी की रफ़्तार को धीमा कर रहा है, ताकि नया office space बनाने की गुंजाइश अब भी रहे, या फिर यह खुद trend को कुछ हद तक उलट रहा है
क्या इसे mixed-use नहीं बनाया जा सकता?
चिंता की कोई बात नहीं। वे फिर बना लेते हैं। हमेशा फिर बना लेते हैं
विडंबना यह है कि अब हम अपने पुराने workplace office में ही work from home कर सकते हैं
वे हमें office वापस बुलाना चाहते थे, तो एक तरह से आखिरकार वही हो गया
मैं पसीना-पसीना होकर इस डर से जाग गया कि कहीं standup के लिए देर न हो जाए
यह समय और संसाधनों का गलत इस्तेमाल है
लंबी अवधि में इससे कहीं बेहतर, और शायद सस्ता, समाधान यह होगा कि Boston की ज़रूरत से ज़्यादा zoning restrictions को ढीला किया जाए, जो नए apartments के ज़्यादातर निर्माण को रोकने वाली बाधाएँ हैं
downtown और उसके आसपास नए apartments भरपूर मात्रा में बनाना, मौजूदा downtown office space की demand बढ़ाने का अतिरिक्त असर भी ला सकता है
इससे शहर का tax revenue भी बढ़ेगा, और छोटी commute environment तथा quality of life दोनों के लिए अच्छी है
अगर supply-कमी और महँगे market में सैकड़ों housing units लाई जा सकती हैं, तो यह समय की बर्बादी नहीं लगता
लेख की आख़िरी पंक्ति भी यही कहती है: “बाज़ार ने यह भी वादा किया है कि Boston squares और corridors में हज़ारों अतिरिक्त housing units बनाने के लिए Boston zoning code को update किया जाएगा, और development की गति तथा predictability बढ़ाने के लिए Article 80 process में सुधार किया जाएगा”
मुझे यह सचमुच शानदार दिशा लगती है। Boston को और housing की बेहद ज़रूरत है
इसी बहाने T का budget भी बढ़ा दिया जाए तो अच्छा होगा
उदाहरण के लिए, वे ऊपर-ज़मीन चलने वाली rail को subway जितनी लागत में बना रहे हैं
यह SF और Manhattan के बराबर है, और कुछ इलाकों में उनसे भी महँगा पड़ता है
मेरी girlfriend NYC की है, इसलिए हम दोनों उस शहर को पसंद करते हैं और अक्सर जाते हैं, लेकिन यह देखकर बहुत हैरानी हुई कि Boston, जो उससे काफ़ी छोटा शहर है, कई बार NYC से भी महँगा निकलता है
अमेरिका के बड़े शहर सच में एक पहेली हैं
[0]https://data.boston.gov/dataset/revenue-budget
कॉलेज से graduate होने के बाद मेरी पहली नौकरी ZEFER नाम की एक dot-com company में थी, जो Boston के पुराने leather workshop district में Beach St पर एक loft building की दो मंज़िलों का शानदार इस्तेमाल करती थी
कई साल तक Boston न जाने के बाद, पिछले October में मैं पास के एक hotel में ठहरा था, और एक शाम पुराने office के सामने से गुज़रा तो देखा कि वह अब luxury condos में बदल चुका था
यक़ीनन बहुत महँगा रहा होगा। मुझे वह इलाक़ा बहुत पसंद था, और पैदल चलते हुए बहुत-सी खाली commercial spaces दिखीं
अगर वह जगह लोगों से भर जाए तो बहुत अच्छा होगा। शहर का वह हिस्सा खूबसूरत है, और उम्मीद है कि बहुत से लोग वहाँ उचित क़ीमत पर रह सकेंगे
उलझन है। ऐसा प्रोग्राम क्यों चाहिए? Office की मांग घट रही है और housing की मांग लगातार बढ़ रही है, तो अगर building owner खाली जगह पकड़े बैठा है, क्या सिर्फ market conditions से ही residential conversion का incentive पहले से नहीं होना चाहिए?
समझ नहीं आता कि शहर को real estate owners को subsidy क्यों देनी चाहिए
वास्तव में zoning regulations की वजह से बहुत-सी, या शायद अधिकांश, buildings में conversion करना संभव ही नहीं है
क्या आप 15 फुट चौड़े और 50 फुट गहरे apartment में रहना चाहेंगे? शायद नहीं। इसलिए ज़्यादातर office buildings इसके लिए फिट नहीं बैठतीं
mechanical systems, plumbing, electrical — सब कुछ फिर से करना पड़ता है और पूरी building को दोबारा finish करना पड़ता है
office को बदलने के इस दुःस्वप्न को झेलने से तो नई building बनाना सचमुच सस्ता पड़ता है
मैं commercial real estate में काम करता हूँ, और मैंने जितने भी office→multifamily housing deals देखे हैं, हर एक में developer के पास जंग जैसी कहानियाँ थीं, और per-unit cost दूसरे apartments की तुलना में 40~100% ज़्यादा था
office buildings किसी संक्रमण जैसी हैं। इन्हें मरने के लिए छोड़ सकते हैं, लेकिन downtown-केंद्रित शहरी माहौल में अगर ghost buildings बढ़ने लगें, तो यह बीमारी फैलती है
office workers की आवाजाही पर निर्भर आसपास के restaurants और businesses मरने लगते हैं, और ज़्यादा अव्यवस्था, homelessness, और crime देखने को मिलता है
private market को ऐसे conversion का risk लेने के लिए बहुत-सी office assets की value को 0 तक गिरना पड़ेगा
यह भी याद रखना चाहिए कि construction loan interest rates लगभग 10% हैं, और return on equity उससे भी अधिक है
मैं expert नहीं हूँ, लेकिन नई floor plan बनाने के अलावा plumbing और electrical का लगभग पूरा काम फिर से करना पड़ता है, और कई जगहों पर emergency exit regulations भी building type के हिसाब से अलग होते हैं
कुछ मामलों में पूरी building गिराकर शुरुआत से दोबारा बनाना ज़्यादा सस्ता पड़ सकता है
अगर वैसे भी पैसा डूबना है, तो बहुत-से owners शायद उसी चीज़ को पकड़े रहना पसंद करेंगे जिसे वे जानते हैं, और किसी चमत्कारी rebound का इंतज़ार करेंगे
यह program शायद tax incentives देकर conversion cost को offset करता है, ताकि conversion के बाद owners के लिए break-even तक पहुँचना कहीं आसान हो जाए
landlords बड़े अर्थतंत्र को लगभग कोई value नहीं देते, वे economic parasites हैं
काश शहर सीधे eminent domain लागू करके उन properties को अपने हाथ में लेना शुरू करें। इससे बेहतर समय शायद नहीं होगा
सिर्फ Boston ही नहीं, बल्कि उन सभी शहरों में जहाँ office space की भरमार है, ऐसी creative thinking की और ज़रूरत है
North America में इसमें NYC, San Francisco, Toronto, Winnipeg जैसे शहर शामिल हैं
बेशक असली बात details में छिपी होती है, लेकिन ऐसे incentives सही दिशा में आगे बढ़ने में सचमुच मदद कर सकते हैं
अगर इस काम से कोई जीतता है, तो साफ है कि कुछ लोग ऐसे भी होंगे जो न हिलने पर हारेंगे
Boston जैसे शहर में यह वास्तव में काम कर सकता है। अमेरिका के भीतर भी यह लगभग एक अनोखा मामला है
downtown की कई पुरानी low-rise और mid-rise buildings संभवतः शुरुआत से ही residential थीं
East Coast के शहरों में यह स्वाभाविक रूप से आसान हो सकता है। office buildings को residential में बदलते समय सबसे अहम निर्णायक कारक building core और बाहरी दीवार के बीच की दूरी होता है, ताकि हर unit को पर्याप्त खिड़कियाँ मिल सकें
अगर office building बिजली की रोशनी आने से पहले बनी थी, तो आम तौर पर वह ठीक रहती है, इसलिए Philadelphia जैसी जगहों में भी काफ़ी अवसर हैं