ऑफिस बिल्डिंग्स को अपार्टमेंट में बदलना: क्या यह डाउनटाउन पुनर्जीवन का समाधान है?

 (newyorker.com)
1 पॉइंट द्वारा GN⁺ 2024-05-08 | 1 टिप्पणियां | WhatsApp पर शेयर करें
  • महामारी के बाद remote work और डाउनटाउन पैदल आवाजाही में कमी साथ-साथ आई, जिससे खाली offices बढ़े; न्यूयॉर्क में housing shortage भी जुड़ गई, इसलिए offices को apartments में बदलने का उपाय ध्यान खींच रहा है
  • Nathan Berman की Metro Loft Management ने 1997 के बाद से Manhattan के 8 office towers को rental apartments में बदलकर लगभग 5,000 घर उपलब्ध कराए हैं, और Pfizer के पुराने East 42nd Street headquarters को भी लगभग 1,500 घरों में बदला जाना है
  • अमेरिका के 52 बड़े शहरों में डाउनटाउन पैदल आवाजाही 2019 के बाद औसतन 26% घटी है, और न्यूयॉर्क में भी पिछले 3 वर्षों में offices का लगभग 22%, यानी 10 करोड़ square feet, खाली है; वहीं apartment vacancy rate 1.4% तक गिर गया है
  • 55 Broad Street project में 1967 में बनी 30-मंजिला office tower को 571 घरों में बदला जा रहा है; elevators घटाना, mechanical floors को residential floors में बदलना, बिना खिड़की वाली जगहों को home offices बनाना, और basement amenities बढ़ाकर space को नए सिरे से गढ़ा जा रहा है
  • conversion से vacancy और carbon emissions घट सकते हैं, लेकिन पूरे office area को absorb करने की इसकी सीमा है; FiDi की आबादी 30,000 से ज़्यादा हो जाने के बावजूद temporary residence और बंद-सी amenities की समस्याएं बनी हुई हैं

मौजूदा office towers को टुकड़ों में बांटने वाला development model

  • Nathan Berman न्यूयॉर्क सिटी के real-estate developer हैं, जो नए buildings शुरू से बनाने के बजाय मौजूदा buildings के conversion पर केंद्रित हैं
  • 2017 में उन्होंने Tribeca की 1883 की warehouse और bookbindery रही 443 Greenwich Street को luxury condos में बदला, और Harry Styles व Jake Gyllenhaal के भी वहां apartments हैं
  • Berman को जिस क्षेत्र में अधिक दिलचस्पी है, वह पुराने बड़े office towers को studio और one-bedroom/two-bedroom केंद्रित rental apartment complexes में बांटना है
  • Metro Loft Management ने 1997 के बाद से Manhattan के 8 office towers को rental apartments में बदलकर लगभग 5,000 घर उपलब्ध कराए हैं
  • Pfizer का पुराना East 42nd Street headquarters लगभग 1,500 घरों के रूप में पुनर्गठित किया जाएगा, और यह अमेरिका में अब तक का सबसे बड़ा conversion project है
  • architect Avinash Malhotra मज़ाक में इस काम को “अमीरों के लिए slum” कहते हैं, क्योंकि एक office tower को hotel की तरह सैकड़ों छोटे units में बांटा जा सकता है

office vacancy और housing crisis का मिलन-बिंदु

  • COVID-19 के बाद white-collar workers में remote work की पसंद बढ़ी, और office लौटना संभव होने के बाद भी कई employees ने remote work चुना
  • पूरे अमेरिका में offices लगभग 50% ही भरे हैं, और 2019 के बाद अमेरिका के 52 बड़े शहरों में डाउनटाउन पैदल आवाजाही औसतन 26% घटी है
  • अगर workers downtown offices नहीं भरते, तो उन पर निर्भर shops और restaurants बंद हो जाते हैं; services घटने से downtown और खाली होता जाता है और doom loop में फंस सकता है
  • St. Louis का A.T. & T. Tower 2006 में 205 million dollars में बिका था, लेकिन हाल में 3.6 million dollars में बेचा गया
  • न्यूयॉर्क की recovery अपेक्षाकृत मजबूत रही, लेकिन Manhattan के कई towers खासकर सोमवार और शुक्रवार को खाली रहते हैं
    • Wall Street की पैदल आवाजाही pandemic से पहले के 80% तक लौट आई है
    • न्यूयॉर्क में बड़े office rents 300 dollars per square foot से ऊपर जा सकते हैं
    • Spotify और Meta जैसे lower Manhattan के प्रमुख tenants ने इस्तेमाल की जगह घटाई है और कुछ floors खाली किए हैं
    • पिछले 3 वर्षों में न्यूयॉर्क offices का लगभग 22%, यानी 10 करोड़ square feet, lease पर नहीं गया; यह लगभग 35 Empire State Buildings के बराबर है
  • उलट, न्यूयॉर्क का apartment vacancy rate 1.4% है, जो 50 वर्षों में सबसे कम स्तर है
  • Berman का मानना है कि न्यूयॉर्क की culture, diversity, business, technology, medicine और education एक ही island पर जमा हैं, और युवा लोग जंगल में बैठकर सिर्फ Zoom ही नहीं करना चाहते
  • हालांकि वे कहते हैं कि office conversion न्यूयॉर्क real-estate market का सर्व-समाधान नहीं है; कुल office area का 20% absorb कर पाना भी optimistic स्तर होगा

55 Broad Street को 571 घरों में बदलने की प्रक्रिया

  • 55 Broad Street 1967 में Emery Roth & Sons द्वारा design किया गया 30-मंजिला office tower है, और Berman इसे 571 घरों में बदल रहे हैं
  • दौरे के समय कुछ office tenants अभी भी मौजूद थे, और 5 floors पर companies जारी थीं
  • मौजूदा lobby के revolving doors, सफेद marble walls, तेज lighting और लंबा security desk अधिक residential building जैसी संरचना में बदले जाएंगे
    • hinged doors
    • lowered lighting
    • wooden-panel walls
    • fireplace
    • sofas
    • basement amenities तक जाने वाली चौड़ी staircase
  • 55 Broad Street ने Goldman Sachs, Drexel Burnham Lambert, 1990s के technology hub, dot-com bust के बाद vacancy, और 2014 में alternative building plan के विफल होने जैसे चरण देखे; जुलाई 2023 में Rudin family ने माना कि office tower के रूप में इसका भविष्य नहीं है
  • sale price 172.5 million dollars, construction loan 220 million dollars, और कुल project cost लगभग 400 million dollars है
    • Berman कहते हैं कि इसे नई building से replace करने पर लागत 600 million dollars से बहुत अधिक होती
    • उनके अनुसार नए office tenants को आकर्षित करने के upgrades लगभग 80 million dollars के होते
    • मौजूदा zoning reforms के कारण समान ऊंचाई का नया tower बनाने पर rentable area का लगभग 20% खोने की संभावना है
  • शुरुआती construction complete interior demolition से शुरू हुआ, जिसमें fluorescent lights, PVC drop ceilings, और offices, bathrooms व janitor closets को अलग करने वाली gypsum boards हटाई गईं
  • office buildings को apartments की तुलना में अधिक elevators की जरूरत होती है, इसलिए 55 Broad Street में 5 elevators हटाए जाएंगे
  • deal बंद होने के 4 महीने बाद 13th floor पहले ही नए apartment complex जैसा बदल रहा था, और mold-resistant purple-glazed gypsum board व नई walls की जगह तय करने वाली metal tracks लगाई जा रही थीं

गहरे और अंधेरे floor plans को residential space में बदलने की सीमाएं

  • युद्ध-पूर्व buildings में narrow और छोटे floors, courtyards या ventilation shafts, terraces में बदल सकने वाले setbacks, और residential जैसा एहसास देने वाले elevators होते हैं, इसलिए उनका conversion अपेक्षाकृत आसान होता है
  • 55 Broad Street जैसी युद्धोत्तर buildings में गहरा interior, low ceilings और बाहरी आकर्षण की कमी बाधा हैं
  • बची हुई elevator shafts को trash chutes या कुछ apartments के entrance space में बदला जाता है, यानी मौजूदा office structure को residential use के लिए reuse किया जाता है
  • 55 Broad Street का दो-मंजिला ऊंचाई वाला mechanical floor apartments के 2 floors में बदलेगा, और residents के पास कुछ windows के नीचे motel-style small HVAC units होंगे
    • ये units मौजूदा system की तुलना में कम जगह लेते हैं
    • energy efficiency अधिक है
    • concrete floor में हजारों feet piping डालने की लागत घटती है
    • Berman कहते हैं कि 55 Broad Street Manhattan की पहली electric zero-emission apartment building होगी
  • National Bureau of Economic Research के paper के अनुसार, पुराने office buildings को apartments में बदलने से energy efficiency अधिकतम 80% बढ़ सकती है
  • Arup Group report के अनुसार Manhattan office towers का conversion नई construction की तुलना में औसतन आधे से भी कम carbon emit करता है
  • Berman का अनुमान है कि lower Manhattan की नई buildings में studio rent 4,000 dollars से काफी ऊपर है, जबकि 55 Broad Street की similar unit लगभग 3,500 dollars होगी
  • इस धारणा के तहत कि युवा tenants hotel-chain style layouts के आदी हैं, bedroom-side की एक window, sunlight के बिना bathrooms और kitchens, और छोटी kitchens को स्वीकार्य elements माना जा रहा है
  • बिना खिड़की वाले rooms को “home offices” कहा जाता है, लेकिन कई rooms bedrooms के रूप में इस्तेमाल हो सकते हैं
    • New York City में हर bedroom में खुल सकने वाली window होनी जरूरी है, इसलिए technically यह प्रतिबंधित है
    • real-estate ads में बिना खिड़की वाले office के साथ one-bedroom को कभी-कभी “convertible two-bedroom” कहा जाता है

amenities से बने FiDi के बदलाव और सीमाएं

  • 55 Broad Street के architects John Cetra और Nancy J. Ruddy हैं, और यह Berman के साथ उनका छठा project है
  • Cetra और Ruddy ने design किया कि जितने अधिक apartments में संभव हो, दरवाज़ा खोलते ही light दिखाई दे; और उनका मानना है कि office tower के shape के कारण हर unit के proportions और corners अलग होंगे
  • 55 Broad Street की common features में से एक washer और dryer है, और basement common space को बड़े laundry room के बजाय residents के मिलने-जुलने वाली amenities के लिए इस्तेमाल किया जाएगा
  • Ruddy कहती हैं कि छोटे apartments amenities की demand बनाते हैं, और amenities फिर छोटे apartments को स्वीकार्य बनाती हैं; वे इसे “amenities war” कहती हैं
    • Financial District की conversion buildings में coworking spaces, gyms और plush sofas रखने का trend है
    • 55 Broad Street की rooftop पर 11×45-foot pool, east-facing deck chairs, shrub border और indoor-outdoor work spaces की योजना है
  • Berman ने 20 Broad Street, 63 Wall Street, 67 Wall Street, 180 Water Street आदि को apartment buildings में बदला है, और 25 Water Street में भी 1,300 घरों का conversion चल रहा है
  • जिन buildings का conversion आसान है, वे कुछ खास वर्षों से पहले बनी buildings तक केंद्रित हैं
    • Murray Street के नीचे 1977 से पहले की buildings
    • Manhattan के बाकी हिस्सों में 1961 से पहले की buildings
    • ऐसी buildings को special variance permit के बिना convert किया जा सकता है
  • Mayor Eric Adams द्वारा समर्थित zoning change proposal न्यूयॉर्क में 1990 से पहले बनी सभी buildings के conversion की अनुमति देगा, और संभावित apartments के pool में Philadelphia के पूरे office area के करीब size जोड़ सकता है
  • FiDi में 1970 में Chambers Street के दक्षिण में सिर्फ 833 लोग रहते थे, लेकिन अब यहां 30,000 से अधिक residents हैं
  • Stone Street के restaurant area, Whole Foods, और tourists से भरे “Fearless Girl” के आसपास पहले की तुलना में चहल-पहल बढ़ी है, लेकिन parks की कमी, temporary residents का ऊंचा अनुपात, और building के अंदर की amenities द्वारा street retail को replace करने जैसी समस्याएं अब भी हैं
  • Berman के अनुसार पहले उनके आधे से अधिक tenants roommate shares में रहते थे, लेकिन 55 Broad Street में वे इस ratio को करीब 15% मानते हैं और इसे families के आने का संकेत मानते हैं
  • 180 Water Street में Ping-Pong room को बच्चों के play area में बदला गया, और Berman कहते हैं कि उस building में 60 बच्चे हैं

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1 टिप्पणियां

 
GN⁺ 2024-05-08
Hacker News की राय

  • यह अजीब है कि इस विषय में Kansas City का लगभग कभी ज़िक्र नहीं होता। 1970 के दशक से लेकर 2010 के शुरुआती वर्षों तक downtown भी इसी तरह के दुष्चक्र में फँसा था—अपराध, कम विकास, और जर्जर ऐतिहासिक इमारतें—और metro area की 75% आबादी suburbs में रहती थी, सिर्फ काम पर आती थी और तुरंत लौट जाती थी
    लगभग 2012 से शहर का पुनर्विकास सच में तेज़ हुआ, जिसमें free public transit, retail, arts district events, नया stadium, और खास तौर पर बड़े पैमाने पर office→residential conversion शामिल थे। ऐतिहासिक Fidelity Tower 909 Walnut(https://en.wikipedia.org/wiki/909_Walnut) लगभग 10 साल खाली पड़े 35-मंज़िला भवन से 159 घरों वाली residential building बन गया, और Power & Light Building(https://en.wikipedia.org/wiki/Kansas_City_Power_and_Light_Bu...) भी लगभग 20 साल तक ज़्यादातर खाली रहने के बाद लगभग 300 घरों में बदल गया
    मैं खुद 30-मंज़िला Commerce Tower(https://en.wikipedia.org/wiki/Commerce_Tower) में रहा था; 14वीं मंज़िल पर 750 वर्गफुट का 1-bedroom लगभग 1100 डॉलर प्रति माह था, और office तक पैदल 10 मिनट लगते थे, इसलिए यह शानदार था। अगर city level पर इच्छाशक्ति हो, तो ऐसे conversion पहले ही सफल साबित हो चुके हैं, और SF में 4 साल रहने के बाद मुझे पूरा यक़ीन है कि यह आर्थिक नहीं बल्कि नीति का मुद्दा है

    • वह मूल लेख में बताए गए दुष्चक्र से अलग बात है। वहाँ का दुष्चक्र remote work की वजह से office demand घटने, और downtown कर्मचारियों पर निर्भर दुकानों व restaurants के बंद होने से इलाक़े के और खाली होते जाने का है
      और मूल लेख से अलग अन्य स्रोतों के अनुसार, पुरानी इमारतों में floor plate छोटा होता है, इसलिए हर apartment में खिड़की देना आसान होता है और conversion भी अधिक सहज होता है। कई जगहों पर खिड़कियाँ कानूनी आवश्यकता भी हैं
    • एक यूरोपीय नज़रिये से, यह बात बार-बार चौंकाती है कि अमेरिका इतना बड़ा है कि लगभग अनसुना-सा तीसरे दर्जे का शहर भी skyscrapers से भरा downtown रख सकता है। यह वैसा ही लगता है जैसे भारत के किसी छोटे शहर को देखो और पता चले कि उसकी आबादी कई मिलियन है
      https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/7/79/Ka...
    • मेरी समझ में Kansas City अब भी crime के मामले में काफ़ी गंभीर स्थिति में है, इसलिए इन सकारात्मक बदलावों की ओर ध्यान दिलाने के लिए धन्यवाद। खासकर free public transit हैरान करने वाली और प्रभावशाली बात है
      मैंने Estonia में यह अनुभव किया था; टिकट जाँच और किराया वसूली की लागत को देखें, और public transit usage बढ़ने के फ़ायदे भी जोड़ें, तो यह बहुत अच्छा विचार लगा था
      https://realestate.usnews.com/places/rankings/most-dangerous...
    • यूरोप में इस तरह के conversion काफ़ी समय से होते आ रहे हैं, और 100 साल पुराने factories या दूसरी उपयोग वाली इमारतें आज apartments बन चुकी हैं
      मेरी नज़र में असली मुश्किल modern office blocks को housing में बदलना है। आम तौर पर उनकी floor plates 10,000 से 40,000 वर्गफुट तक बहुत बड़ी होती हैं, इसलिए natural light की कमी होती है, और खिड़की तक पहुँच सुनिश्चित करने के लिए apartment layout बहुत अव्यावहारिक हो जाता है। Ceiling height, floor load, और location भी office के अलावा दूसरे उपयोगों के लिए अक्सर उपयुक्त नहीं होते
    • West Bottoms के पुनर्विकास को मैंने दिलचस्पी से देखा है। 1980 और 90 के दशक में 12th Street Bridge के पास Bottoms इलाक़े में अगर रात को hide-and-seek भी खेलते, तो किसी से सामना नहीं होता था, और लोग रात में उस जगह से डरते थे
      वह 1900 के दशक की छोड़ी हुई ऊँची ईंटों की इमारतों और कच्ची गलियों वाला उजाड़ इलाक़ा था, लेकिन अब छोटे व्यवसायों को ब्लॉक दर ब्लॉक आते और उसे काफ़ी अच्छी जगह में बदलते देखना हैरान करता है। soil remediation जैसी समस्याओं के कारण यह नागरिक-स्तर के समर्थन के बिना संभव नहीं होता, लेकिन लगता है कि नीति और कम कीमतें मिलकर एक बड़ा पलटाव ला रही हैं

  • आम धारणा यह है कि सिर्फ़ कुछ खास office buildings को ही residential use में बदला जा सकता है। बिल्डिंग की गहराई और आकृति महत्वपूर्ण होती है, और कई office buildings इतने गहरे होते हैं कि उनमें खिड़की या natural light के बिना बहुत-से कमरे और जगहें बन जाती हैं
    DC क्षेत्र इस तरह के conversion काफ़ी अच्छी तरह कर रहा है, और कई mid-rise buildings इसके लिए ठीक बैठती हैं। लेकिन बहुत चौड़ी mid-rise buildings उपयुक्त नहीं होतीं। फिर भी, शायद गहरी buildings के conversion को लेकर बनी धारणाओं को तोड़ा जा सकता है, और भीतर की गहरी जगहों का नया उपयोग सोच सकते हैं

    • अगर बिल्डिंग काफ़ी सस्ते में खरीदी जा सके, तो ये धारणाएँ छोड़ी जा सकती हैं। मैंने पहले एक ऐसी converted building देखी थी जिसे पुराने warehouse से residential में बदला गया था; उसका floor plate बहुत बड़ा था, किनारों पर condo units बनाए गए थे और एक corridor रखा गया था, फिर अंदरूनी हिस्से को warehouse space के रूप में बाँट दिया गया था
      हर condo के पास corridor के सामने वाली जगह का ownership था, और लोगों ने उसे office, game room, workshop, playroom, theater वगैरह में बदल लिया था। वह “living space” नहीं माना जाता था, इसलिए noise की चिंता कम थी और property tax भी कम था। उस जगह को residential space मानकर कीमत में जोड़कर बेचा नहीं जा सकता, लेकिन अंत में अगर बिल्डिंग काफ़ी सस्ती मिले तो कुछ भी संभव हो जाता है
    • जो व्यक्ति blackout curtains पर सैकड़ों डॉलर खर्च करता है और घर के हर LED पर electrical tape चिपकाता है, उसके नज़रिए से देखें तो मैं कुछ कमरों में natural light न होने वाले apartment में ख़ुशी से रह सकता हूँ। मुझे पता है कि bedroom में खिड़की होना ज़रूरी है ताकि आग लगने पर firefighters वहाँ से निकाल सकें, लेकिन व्यक्तिगत रूप से मुझे noise और light दोनों ही ज़्यादातर पसंद नहीं
      residential use में भी ऐसी बहुत-सी जगहें हैं जिन्हें natural light के बिना इस्तेमाल किया जा सकता है। movie room, अगर क़ानून की अनदेखी की जाए तो bedroom, 3D printer और maker activities की space वगैरह हो सकती हैं। अगर ऐसी जगहें दूसरों को नहीं चाहिए, तो मैं उन्हें discounted price पर खरीदना चाहूँगा
    • एक लेख में इस बात का शानदार visualization है कि developers recycled office buildings के बीच का हिस्सा निकालकर natural light shaft कैसे बनाते हैं। कुछ jurisdictions में इस तरह खोया हुआ area बिल्डिंग के ऊपर नया निर्माण करके वापस भी पाया जा सकता है: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
    • मेरा सोचना है कि गहरी buildings में एक-एक मंज़िल छोड़कर मंज़िलें हटा दी जाएँ, ताकि हर apartment को loft ceiling मिल सके। तब ऊपर की खिड़कियों से आने वाली रोशनी बिल्डिंग के केंद्र तक और गहराई में पहुँच सकती है, और bathroom या home office जैसे कम ऊँचाई वाली छत और skylight वाले कमरे भी बनाए जा सकते हैं
    • पूरी बिल्डिंग का सीधे residential होना ज़रूरी नहीं है। उदाहरण के लिए, small retail shops, computer room, tool library, indoor track, gym जैसी जगहों की कल्पना आसानी से की जा सकती है

  • कुछ महीने पहले Bloomberg के Odd Lots podcast ने इस विषय को कवर किया था। New York जैसे बड़े शहरों में housing की कमी है और offices खाली हैं या कम इस्तेमाल हो रहे हैं, इसलिए offices को homes में बदलने का समाधान साफ़ दिखता है, लेकिन वास्तव में zoning, financing, construction operations — सब कुछ साथ आना चाहिए, इसलिए यह बहुत कठिन है
    Vanbarton Group के Joey Chilelli के साथ, जिन्होंने pandemic से पहले भी 10 साल तक ऐसे projects किए हैं, इस बात पर चर्चा हुई कि ऐसे complex conversions को वास्तव में सफल बनाने के लिए किन शर्तों की ज़रूरत होती है
    https://omny.fm/shows/odd-lots/what-it-really-takes-to-conve...
    https://www.youtube.com/watch?v=HNkLcD3PKyk

    • Prospect Park के दक्षिण में, जहाँ मैं रहता हूँ उसके ठीक पास, मैंने 2019 के आसपास ऐसा conversion देखा था। एक box-shaped office building को residential building में बदला गया था और वह बहुत जल्दी lease पर चली गई थी
      वह tower नहीं थी, इसलिए conversion अपेक्षाकृत आसान था, और खासकर park की तरफ़ खुलने वाली बड़ी खिड़कियाँ आकर्षक रही होंगी। हालाँकि वह Manhattan नहीं बल्कि Brooklyn में थी, और पास के blocks भी residential area थे
    • मैंने एक ऐसा उदाहरण देखा है जहाँ कामकाजी office building को सफलतापूर्वक apartment या condo में बदला गया। याद पड़ता है कि वह building 1986 में बनी थी, कुछ समय तक खाली रही, और जिसने उसे खरीदा उसने बहुत सस्ते में खरीदकर project को financially viable बना लिया
      उसका layout और structure conversion के लिए बिल्कुल सही था। विडंबना यह कि developer 2008 housing crash के दौरान bankrupt हो गया, और उसके दूसरे proposed conversions भी रुक गए। Cloud 9 Sky Flats: https://www.homes.com/building/cloud-9-at-sky-flats-minneton...
      हाल की listing article: https://www.startribune.com/corporate-office-turned-condo-in...

  • मुझे हमेशा यह स्पष्ट लगा है कि offices और apartment buildings को मिलाकर होना चाहिए। residential, shopping और office को अलग-अलग zones में बाँटना बहुत बेतुका लगता है
    जहाँ मैं रहता हूँ वहाँ ऐसा नहीं है, इसलिए घर से office तक 15 मिनट से कम पैदल चलना पड़ता है, और supermarket, swimming pool, जंगल, university, और रोज़मर्रा की ज़िंदगी के लिए ज़रूरी लगभग सब कुछ भी पास है

    • Oslo में हाल ही में mixed-use building Vertikalen आधिकारिक रूप से खुली है। ground floor पर cafeteria और restaurant हैं, उसके ऊपर की कुछ मंज़िलें offices हैं, और बाकी ऊपरी हिस्से पूरी तरह residential apartments हैं
      इसका exterior विवादास्पद लग सकता है, लेकिन mixed-use का विचार दिलचस्प है। यहाँ ऐसी buildings ज़्यादा नहीं हैं, इसलिए आगे यह कैसे चलता है यह देखने लायक होगा
      https://www.archdaily.com/1016072/vertikal-nydalen-snohetta
      https://vertikalnydalen.no/
    • सही बात है। मैंने सुना है कि यह मूल रूप से incentive mismatch का एक और क्षेत्र है। individual project के हिसाब से office बनाना सस्ता पड़ता है, permits को लेकर चिंता कम होती है, और management भी सैकड़ों tenants के बजाय कुछ बड़े commercial clients को संभालकर सस्ता पड़ता है
      शहर के नज़रिए से भी, अगर schools जैसी capacity पहले से तंग हो तो office को तरजीह दी जा सकती है। लेकिन अगर हर कोई ऐसा करे, तो शहर आकर्षक नहीं रहता और कुछ कंपनियों या industries की आर्थिक सेहत पर ज़रूरत से ज़्यादा निर्भर हो जाता है
    • मेरा मानना है कि यह separation स्वाभाविक रूप से होता है, और efficiency ही इसे आगे बढ़ाती है। काम को अधिकतम करने के लिए जिस माहौल की ज़रूरत होती है और leisure को अधिकतम करने के लिए जो माहौल चाहिए, वे अक्सर एक-दूसरे से टकराते हैं

  • रूपांतरण में सबसे बड़ी समस्या प्लंबिंग है, यानी रसोई और बाथरूम। अक्सर पूरे ऑफिस फ़्लोर में सिर्फ़ एक restroom ज़ोन और एक छोटा kitchen होता है
    उसी फ़्लोर को apartment में बदलें तो उसमें 10 से ज़्यादा घर आ सकते हैं, और पहले जो bathroom और kitchen plumbing नहीं थी उसकी ज़रूरत 10 गुना बढ़ जाती है। बढ़ी हुई water supply और sewage flow संभालने के लिए supply·drain pipes भी चाहिए

    • मेरा ऑफिस ज़मीन-स्तर slab के ऊपर बने warehouse को office, lab और manufacturing hall में बदला गया स्थान है। मूल रूप से कोने में सिर्फ़ एक toilet वाला कमरा था, लेकिन PEX बिछाकर और sewage trench के लिए slab को काटने जैसे क्रांतिकारी काम से हमने कई-क्यूबिकल वाले 8 restroom बना दिए
      ऊँची इमारतों में भी यही काम कोई बड़ी बात नहीं है। trench खोदने के बजाय फ़र्श में छेद करके ceiling space के भीतर plumbing और ventilation घुमाई जा सकती है, इसलिए यह और आसान भी हो सकता है। बिजली और water supply भी बड़ी समस्या नहीं हैं, क्योंकि commercial space लगभग हमेशा residential की तुलना में ज़्यादा power इस्तेमाल करता है, खासकर जहाँ computer और copier इस्तेमाल करने वाले वे दुर्लभ कर्मचारी हों। मोटी 3-phase power वाले भवन में, जहाँ पहले 12 कर्मचारी थे, वहाँ अब एक आदमी Netflix देखे और microwave चलाए तो transformer के लिए वह आराम जैसा है
    • बात सिर्फ़ hot और cold water पहुँचाने और wastewater बाहर निकालने वाली सीधी plumbing की नहीं है। हर drain के लिए vent stack भी चाहिए, और water heater तथा उसकी power demand संभालने के लिए काफ़ी electrical work भी करना पड़ता है
    • कमरों के भीतर अतिरिक्त दीवारें खड़ी करके और जितनी ज़रूरत हो उतनी नई plumbing मौजूदा पाइपों से branch कर दी जाए तो काम हो सकता है। जगह ज़रूर कम होगी, लेकिन कम से कम code-compliant residential unit तो बनाई जा सकती है
    • सामान्य building code और fire code शायद उससे भी बड़ी समस्या हों। plumbing का हल निकल सकता है, लेकिन building code compliance शायद उससे बड़ा काम होगा
    • NYC TikTok पर मैंने बहुत से ऐसे “apartment” देखे हैं जिनमें ठीक-ठाक bathroom भी नहीं होता, सिर्फ़ एक छोटा sink होता है — असल में वे one-room unit होते हैं

  • मूल लेख की दलील पूरे देश के “downtown” की नहीं, बल्कि NYC के एक ख़ास developer की कहानी है। पुराने buildings पर नए buildings जैसे standards लागू नहीं होते, इसलिए उनमें इस्तेमाल लायक़ जगह ज़्यादा होती है
    zoning reform की वजह से Manhattan की सड़कों पर हावी होने वाले युद्धोत्तर दौर के विशाल towers जैसे नए buildings अब अनुमति नहीं पाते। अगर 55 Broad जितनी ऊँचाई वाला tower आज नया बनाया जाए, तो संभव है कि rentable area का 20% छोड़ना पड़े
    लक्ष्य किरायेदार वर्ग windowless space को लेकर बहुत चिंतित नहीं है। New York वह जगह है जहाँ महत्वाकांक्षी युवा अपना career शुरू करने आते हैं, और यही लोग office tower के लिए सबसे उपयुक्त hotel-style conversion के आदर्श ग्राहक हैं। chain hotel जैसे floor plan, यानी बिस्तर के पास एक खिड़की, इनके लिए सामान्य है, इसलिए bathroom और kitchen में sunlight ज़रूरी नहीं और kitchen छोटा भी हो सकता है। Berman ने कहा, “हमारे ग्राहक खाना नहीं बनाते,” और बिना खिड़की वाले दूसरे कमरे को “home office” कहा
    कई conversions पर काम कर चुके architect Avinash Malhotra ने कहा कि एक office tower को hotel की तरह सैकड़ों छोटे units में बाँटा जा सकता है, और “हम homeless लोगों के लिए housing नहीं बना रहे, लेकिन स्टाफ़ आपस में मज़ाक करता है कि हम अमीरों के लिए झुग्गी बस्ती बना रहे हैं”

  • यह सही भी है और नहीं भी। बहुत-सा नया housing downtown को जीवित कर सकता है, लेकिन उसके लिए बस नए residential building बनाए जा सकते हैं। ऐसा करना इतना ज़्यादा महँगा भी नहीं है
    मौजूदा offices का उपयोग commercial real estate के रूप में जारी रह सकता है, और नए निवासी उस माँग को पैदा कर सकते हैं। अगर दोनों साथ काम करें तो ऐसी जीवंत, पैदल चलने लायक downtown बन सकती है जहाँ car commute की ज़रूरत न हो। अभी इसे रोकने वाली चीज़ ज़्यादातर zoning regulation है, जो नए housing के बड़े हिस्से पर रोक लगाती है

    • अगर downtown पहले से commercial towers से भरा है, तो ऐसा करना कम संभव हो जाता है। बचे हुए plots पर और rezoning करके towers बनाए जा सकते हैं, लेकिन इससे मौजूदा office vacancy भर जाएगी, इसकी कोई गारंटी नहीं
    • कई शहरों में downtown में undeveloped land ज़्यादा नहीं बची है। ऊपर से पारंपरिक office jobs में work from home बढ़ने पर ज़रूरत से कहीं ज़्यादा office space बच जाती है, और office real estate market पूरी तरह ढहने से पहले इन buildings के लिए कोई उपयोग ढूँढने का दबाव बनता है
    • यह इस बात को नज़रअंदाज़ करता है कि शहर के commercial function हटाने पर जीवंत culture बनाने वाले कई तत्व भी ग़ायब हो जाते हैं। अगर वह ऐसी जगह नहीं रही जहाँ लोग पैसा कमाएँ, मेहनत करें और कुछ बनने की कोशिश करें, तो वह retirees community या resort की तरह maintenance mode में चली जाती है
    • मैं हाल ही में Dublin गया था, और सच कहूँ तो यह बात सही लगी। बड़े पैमाने के residential building के लिए इस्तेमाल हो सकने वाली जगह बहुत है, फिर भी लोग अब भी ground floor के तंग spaces के लिए लाइन लगाते और प्रतिस्पर्धा करते हैं

  • बिल्कुल सही। office building का repurposing करके और नियम ढीले करके सभी offices को affordable housing में बदलने से रोकने की कोई वजह नहीं है
    समस्या सिर्फ़ zoning और codes पर राजनीतिक इच्छाशक्ति की कमी है। आम आपत्ति यह होती है कि कुछ apartments में natural light नहीं होगी, या utilities एक जगह सिमटी होंगी, लेकिन housing insecurity वाले कई देशों में लोग बिना खिड़की वाले apartments में भी रहते हैं
    इसके अलावा shared kitchen और shared bathroom वाले share house, यानी dormitory-style housing, पहले कामगार ग़रीबों में आम थे। अगर विकल्प सड़क और shared housing के बीच हो, तो जवाब साफ़ है। यह तय नहीं है कि affordable housing में natural light, private bathroom और private kitchen ज़रूर होनी चाहिए। जब तक अमेरिका और दुनिया के कई हिस्सों में कभी सामान्य रहे तरीक़ों की ओर लौटने की राजनीतिक इच्छाशक्ति नहीं बनती, homelessness की समस्या जारी रहेगी
    बेघर लोगों को कभी-कभी बस सिर पर छत और सोने की जगह चाहिए होती है, और कीमत भी उसी हिसाब से तय की जा सकती है

  • बड़ी समस्या यह नहीं कि कितना बनाया जा रहा है या क्या convert किया जा रहा है, बल्कि यह है कि क्या बनाया जा रहा है। NYC में बहुत ज़्यादा ultra-luxury buildings बन रही हैं
    उनमें मुनाफ़ा बहुत ज़्यादा है, और आम लोगों की पहुँच वाले apartments बनाने या convert करने का प्रोत्साहन लगभग नहीं है। NYC की एक और समस्या यह है कि पहले से मौजूद बहुत-सी buildings आज के standards से देखें तो illegal हैं। मैं समझता हूँ कि लोग नहीं चाहते कि आसपास की buildings सड़क को हमेशा छाया में रखें, लेकिन elevator, emergency stairs और electrical·mechanical ducts को ध्यान में रखें तो चौड़े floor plate वाली buildings space का ज़्यादा कुशल उपयोग करती हैं
    NYC सरकार real estate developers की मर्ज़ी से चलती है, इसलिए बदलाव की संभावना कम लगती है

    • समझ नहीं आता कि luxury building को इतनी बड़ी समस्या क्यों माना जाता है। जो लोग उनमें जा सकते हैं वे वहाँ चले जाएँगे, और इससे वे सस्ते apartments खाली होंगे जिनमें वे पहले रहते थे या रह सकते थे
    • मैं 1990s के आख़िर से 2000s के आख़िर तक Manhattan में 10 साल रहा और अब NJ में रहता हूँ, और मैंने NYC को धीरे-धीरे ज़्यादा अमीर और अति-अमीरों की ओर झुकते देखा है, जबकि समृद्ध और middle class की अनदेखी होती गई
      कुछ साल बाद हाल में NYC गया तो लगा कि सब कुछ Gucci, YSL, Bulgari जैसी चीज़ों में बदल गया है। Manhattan एक द्वीप है, यह देखते हुए समझ नहीं आता कि यह लंबे समय तक कैसे टिकेगा
    • ultra-luxury के ज़्यादा profitable होने की वजह यह है कि regulatory fixed costs इतने बड़े हैं कि कम expected return वाले projects, जैसे सस्ते apartments, और कम viable हो जाते हैं

  • महामारी के दौरान इसकी value बहुत गिर गई थी, और work from home की वजह से यह अब भी जारी है। housing में बदलना बड़े शहरों के लोगों के लिए अच्छा विकल्प हो सकता है, लेकिन real estate market पैसे देखकर चलती है, और housing उनके लिए सबसे अच्छा विकल्प नहीं है

    • दूसरा विकल्प है खाली office