रियल एस्टेट दिग्गज China Evergrande का परिसमापन होगा

 (nytimes.com)
1 पॉइंट द्वारा GN⁺ 2024-01-30 | 1 टिप्पणियां | WhatsApp पर शेयर करें

Evergrande का विघटन, वर्षों की गलतियों का 'Big Bang' अंत

  • हांगकांग की एक अदालत ने कभी चीन की सबसे बड़ी रियल एस्टेट कंपनी रही Evergrande के संचालन को समाप्त करने का आदेश दिया है.

  • Evergrande 2021 में नकदी की कमी के कारण डिफॉल्ट होने के बाद, निवेशकों ने चीन सरकार के bailout की उम्मीद में रियायती debt securities खरीदी थीं.

  • अदालत का यह फैसला Evergrande के स्वामित्व वाली सभी बिकाऊ assets को खोज निकालने की कोशिश में वकीलों के बीच होड़ शुरू कर देगा.

  • Evergrande के वकीलों ने आखिरी क्षण में एक deal की कोशिश की और तर्क दिया कि विघटन से कंपनी के कारोबार को नुकसान होगा और creditors के लिए पैसा वापस पाना आसान नहीं होगा.

  • लेकिन 40 मिनट की बहस के बाद, bankruptcy judge Linda Chan ने यह कहते हुए विघटन का आदेश दिया कि Evergrande डेढ़ साल में भी अदालत के सामने कोई ठोस प्रस्ताव नहीं ला सका.

  • इस आदेश का मतलब है कि Evergrande, जो कर्ज नहीं चुका पाने और सामान्य रूप से काम न कर पाने के बावजूद अब तक चल रही थी, अब सैकड़ों शहरों में फैले अपने विशाल प्रोजेक्ट्स और electric vehicle कंपनी जैसे असंबंधित कारोबारों को समेटने की लंबी प्रक्रिया से गुजरेगी.

GN⁺ की राय:

  • Evergrande का पतन चीन के रियल एस्टेट बाजार में overheating और अत्यधिक कर्ज की समस्या का प्रतीक है, जिसका असर वैश्विक रियल एस्टेट और वित्तीय बाजारों पर भी पड़ सकता है.
  • यह मामला निवेशकों के लिए एक चेतावनी है कि सरकार के bailout की उम्मीद हमेशा हकीकत में नहीं बदलती.
  • Evergrande के विघटन की प्रक्रिया अन्य रियल एस्टेट developers के लिए भी चेतावनी का काम करेगी और वित्तीय प्रबंधन तथा debt management के महत्व को रेखांकित करेगी.

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1 टिप्पणियां

 
GN⁺ 2024-01-30
Hacker News की राय

  • लंबी अवधि में चीन के रियल एस्टेट बबल का फटना अच्छी खबर हो सकती है। किफायती आवास से रियल एस्टेट डेवलपर्स को छोड़कर बाकी सभी को फायदा होता है
    छोटी अवधि में, दूसरे डेवलपर्स के default domino की तरह फैल सकते हैं, और उन लोगों को बहुत तकलीफ हो सकती है जो सोचते थे कि उन्होंने पहले ही घर खरीद लिया है। असली कसौटी यह है कि क्या चीन सिर्फ Hong Kong entities ही नहीं बल्कि mainland China entities को भी bankrupt होने देगा, और विदेशी shareholders तथा आम चीनी नागरिकों के पैसे का क्या होगा
    एक और ऐसा ripple effect जिसका अनुमान लगाना मुश्किल है, crypto market भी हो सकता है। ऐसी अफवाहें लगातार रही हैं कि Tether ने व्यापक रूप से चीनी रियल एस्टेट डेवलपर्स में, खासकर Evergrande में, काफी निवेश किया था

    • किफायती आवास सभी के लिए फायदेमंद है, यह सही है, लेकिन चीन की समस्या अमेरिका से काफी अलग है
      चीन में बबल इसलिए बना क्योंकि बड़ी संख्या में लोगों को मुश्किल से affordability के भीतर pre-sale apartments बेचे गए, लेकिन वास्तव में उतना निर्माण नहीं हुआ। B समूह के खरीदे घरों के पैसे से A समूह के घर बनाए गए, और C समूह के पैसे से B समूह के घर बनाए गए — इस तरह की snowball-style financial structure थी, और किसी बिंदु पर यह टूट गई, जिससे पता चला कि “जल्द मिलने वाले” घर बने ही नहीं थे या आधे में रुक गए थे, और कंपनी के पास पैसा नहीं था
      इसके ऊपर, राज्य द्वारा बनाए गए ghost cities भी हैं। apartments सस्ते हैं और इमारतों की quality भी ठीक-ठाक है, लेकिन कहीं-कहीं jobs, supermarket, buses, लोग, यहाँ तक कि बिजली भी नहीं है। हालांकि, पश्चिमी मीडिया ने जिन जगहों को ghost city बताया, उनमें से कुछ कुछ साल बाद सचमुच शहर बन गईं, ऐसे उदाहरण भी काफी हैं
      इससे भी बुरी बात यह है कि यह सिर्फ Evergrande की समस्या नहीं है। केंद्रीय सरकार की खास दिलचस्पी वाले इलाकों के बाहर, builders पैसे की दिक्कत छिपाने के लिए लागत को बहुत घटा देते थे, जिससे ऊपर-ऊपर लगता था कि construction चल रहा है, लेकिन असल में रहने लायक नहीं घर बनते थे। यह कितना गंभीर है, कहना मुश्किल है; pro-China media आमतौर पर इसे दुर्लभ या fake बताता है, जबकि anti-China media इसे लगभग हर जगह होने वाली बात की तरह पेश करता है, और दोनों पक्ष काफी झूठ बोलते रहे हैं
    • गंभीरता से देखें तो रियल एस्टेट बबल का फटना लंबी अवधि में जनसंख्या गिरावट की प्रवृत्ति को मोड़ने का काफी अच्छा तरीका हो सकता है
      हाल की shadow education crackdown और reforms को देखें तो लगता है कि पार्टी यह समझती है कि रियल एस्टेट बबल और education cost बोझ हैं
    • चीन के रियल एस्टेट बबल का नतीजा housing oversupply रहा, और इसी वजह से रियल एस्टेट की कीमतें असामान्य रूप से कम हो गईं
      लंबी अवधि में, रियल एस्टेट industry के consolidation के साथ supply घट सकती है और कीमतें बढ़ सकती हैं। यह अच्छा है या बुरा, पता नहीं, लेकिन कम से कम यह आज से भी सस्ते आवास की ओर नहीं ले जाएगा
    • लंबी अवधि में शायद Tether collapse...
    • किफायती आवास का जवाब रियल एस्टेट डेवलपर्स ही हैं। लाखों नए घर बनाए बिना किफायती आवास संभव नहीं है
      कृत्रिम रूप से घरों की कीमतें ऊपर बनाए रखने के लिए अड़ंगा लगाने वाले डेवलपर्स नहीं बल्कि मौजूदा घर-मालिक हैं

  • यह लेख वित्तीय रूप से कहीं ज्यादा सटीक है: https://www.ft.com/content/d7b61c43-be36-49da-894e-cac68fefb...
    Evergrande Hong Kong में listed है, लेकिन इसकी लगभग सारी assets और 300 billion dollar से अधिक debt का अधिकांश mainland China में है। सिद्धांत रूप से Hong Kong का liquidation order mainland assets पर कब्जा करने की कोशिश तक जा सकता है, क्योंकि कुछ चीनी क्षेत्रों में insolvency और restructuring की mutual recognition agreement लागू होती है, लेकिन mainland courts Hong Kong के liquidation order को कितना मानेंगी, यह स्पष्ट नहीं है
    संक्षेप में, यह headline काफी बढ़ा-चढ़ाकर कही गई है। यह कुछ ही jurisdictions द्वारा जरूरत से ज्यादा आगे बढ़ने की स्थिति है, और मुझे नहीं लगता कि mainland China की courts इस फैसले का सम्मान करेंगी। यह कुछ वैसा है जैसे कोई विशाल French रियल एस्टेट डेवलपर Amsterdam Stock Exchange पर listed हो और Dutch court उसके liquidation का आदेश दे दे — ऐसा लगेगा नहीं कि French सरकार उसे होने देगी
    मेरा अनुमान है कि चीन Evergrande का प्रत्यक्ष या परोक्ष रूप से राष्ट्रीयकरण करेगा, ज्यादातर creditors, खासकर विदेशी, नुकसान उठाएँगे, और अधिकांश अधूरी इमारतें 2 से 5 साल के भीतर पूरी कर दी जाएँगी

    • उस भविष्यवाणी पर दांव लगाया जा सकता है। मेरा अनुमान थोड़ा अलग है, लेकिन बहुत अलग नहीं
      nationalization शायद होगा, और विदेशी नुकसान उठाएँगे। लेकिन इससे बड़ा backlash होगा और और ज्यादा foreign capital चीन से बाहर जाएगा। चीन मनाने के लिए थोड़ा पीछे हटेगा, लेकिन शायद पर्याप्त नहीं
      अधिकांश इमारतें पूरी नहीं होंगी। चीन के पास पहले जैसा रियल एस्टेट बनाने का पैसा नहीं है, elites पहले ही पैसा निकाल चुके हैं, और आम लोग अपना “investment” खोकर पहले जैसा रियल एस्टेट नहीं खरीदेंगे। रियल एस्टेट की कीमतें और गिरेंगी, और Evergrande जैसी कंपनियाँ और टूटेंगी। रियल एस्टेट तुलनात्मक रूप से सस्ता होगा, जनसंख्या घटेगी, और रियल एस्टेट और सस्ता होगा
      चीन ने जनसंख्या वृद्धि पर बहुत बड़ा construction bet लगाया था, और लगता है वह दांव गलत निकला। इसलिए इमारतें पूरी करने से कीमतों में गिरावट और तेज होगी, तो वे शायद उन्हें पूरा नहीं करना चाहेंगे
      पहले ही बहुत सी इमारतें छोड़ दी गई थीं और उनका कभी बनना ही नहीं था। चीन में elites का एक ऐसा वर्ग है जो ज्यादा collateral दिए बिना पैसा उधार ले सकता है, और 25% बनाकर cash out करके गायब हो जाना संभव है। यह Evergrande में आम था या नहीं, पता नहीं, लेकिन ऐसी इमारतें थीं जिन्हें छोड़ दिया गया क्योंकि बाकी 75% पूरा करने वाला कोई नहीं था। यह कुछ साल पहले एक दोस्त ने बताया था, जब वह कुछ हफ्तों के लिए एक ग्राहक की चीन शाखा setup कर रहा था
    • बशर्ते तब तक वे ढह न जाएँ। Evergrande की tofu-dreg construction वाली इमारतें किसी दूसरे डेवलपर के takeover के बाद पूरा होने तक शायद टिक ही न पाएँ
    • “ज्यादातर अधूरी इमारतें 2~5 साल में पूरी हो जाएँगी” — इस बात में बहुत कुछ गलत है
      चीन की स्थानीय सरकारें पहले ही 12.6 trillion dollar debt के बोझ तले दबी हैं: https://www.reuters.com/markets/asia/china-orders-local-gove...
      केंद्रीय सरकार ने स्थानीय सरकारों को अतिरिक्त फंड देने से इनकार किया है, और कुछ स्थानीय सरकारों पर तो क्या बनाया जा सकता है, इस पर भी पाबंदी लगाई है। स्थानीय सरकारों के पास पहले से oversupply वाले रियल एस्टेट inventory को और बढ़ाने का कोई प्रोत्साहन नहीं है। अधूरी इमारतों में से काफी कई वर्षों से छोड़ी पड़ी हैं और खंडहर बन चुकी हैं, और tofu-dreg quality के कारण उन्हें पूरा करने से बेहतर उन्हें गिरा देना आसान है

  • चीन की कई इमारतों में इस्तेमाल हुआ घटिया concrete भी एक गंभीर समस्या है
    भ्रष्टाचार की वजह से आम बीच की रेत से बना concrete नई इमारतों में बहुत इस्तेमाल हुआ। नमक मिली रेत rebar को जंग लगाती है और concrete को कमज़ोर बनाती है। इसे अक्सर tofu-dreg construction कहा जाता है, और कई इमारतें पहले ही गिर चुकी हैं। उम्मीद है कि जब bubble फूटेगा और real estate market ढहेगा, तो आगे घर ज़्यादा मज़बूत बनें

    • अपराध या धोखाधड़ी करने वालों को मिलने वाले फायदे की तुलना में होने वाले नुकसान का पैमाना देखें तो यह हमेशा पागलपन भरा अनुपात लगता है
      पता नहीं वे इस तरह कितना बटोर सकते हैं, लेकिन पूरे project के बर्बाद हो जाने की तुलना में वह कभी बड़ा हिस्सा नहीं होगा
    • राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था, शायद वैश्विक अर्थव्यवस्था भी ढह सकती है, और उसके shockwave से लाखों, या शायद अरबों लोग प्रभावित हो सकते हैं
      फिर भी भविष्य में मज़बूत घर मिलेंगे, कभी न कभी

  • यह सिर्फ Hong Kong business पर लागू होता है
    इसलिए असर उतना बड़ा नहीं था जितनी उम्मीद की जा रही थी

    • Hong Kong business ही वही business है
    • यह Reddit comment इसे काफ़ी अच्छी तरह समझाता है: https://old.reddit.com/r/Economics/comments/1adnx32/evergran...
      Hong Kong की स्थिति अमेरिका में New York जैसी मानी जा सकती है; यह कुछ हद तक स्वायत्त आसपास का क्षेत्र है, लेकिन यहीं चीन का Wall Street भी है, इसलिए दिवालियापन और corporate issues को संभालते समय judiciary थोड़ी अलग तरह से काम करती है
      यानी इसका मतलब है कि Chinese mainland में भी liquidation तक जाने की संभावना काफ़ी ज़्यादा है
    • मैं जानना चाहता हूँ कि अनुमानित झटका क्या है, और यह किन पर लागू होगा

  • Los Angeles downtown में, जहाँ Lakers खेलते हैं उस Staples Center/crypto के ठीक सामने, The Palm steakhouse के बहुत पास एक डरावनी अधूरी supertall इमारत खड़ी है
    नीचे commercial space, बीच में hotel, और ऊपर high-end residential units की योजना थी, लेकिन EB-5 financing problems और Oceanwide की वजह से यह अधूरी रह गई और लगभग सड़ रही है
    इसे पूरा करना भी महँगा है और गिराना भी महँगा, और कोविड के बाद ऊँची ब्याज दरों वाले कठोर commercial real estate माहौल की वजह से इसके कुछ समय तक ऐसे ही पड़े रहने की संभावना है
    इस पूरे घालमेल ने मौजूदा city council member तक को गिरा दिया, और उसे अभी 13 साल की जेल की सज़ा मिली है: https://www.justice.gov/usao-cdca/pr/former-los-angeles-poli...
    अतिरिक्त जानकारी: https://en.wikipedia.org/wiki/Oceanwide_Plaza, https://www.costar.com/article/2030217368/los-angeles-skyscr...

    • आगे चलकर residential conversion ही जवाब है
      कई projects और पुराने commercial buildings को apartments में बदला जा रहा है, और regulatory requirements पूरी करने के लिए उनके भीतर बेकार-सी खाली जगहें भी लगी हुई हैं
      यह झूठ नहीं है, आखिर commercial real estate है! https://www.youtube.com/watch?v=FbTR3lDuYqk&list=PLkH0kJMHYO...

  • यह आसान liquidation नहीं होगा। market ही नहीं है, तो निर्माण रुकी हुई आधी बनी इमारतें कौन खरीदेगा
    ऐसी संपत्तियों की value negative है

    • अगर आधुनिक high-rise construction techniques का पालन किया गया हो, तो वास्तव में यह कोई बड़ी समस्या नहीं है
    • तब तक इंतज़ार करो जब खरीदार आधे-अधूरे घरों पर mortgage payments बंद कर दें

  • उम्मीद है कि इस मामले का अंतरराष्ट्रीय असर सीमित रहेगा, लेकिन डर है कि यह बहुत गड़बड़ हो सकता है

    • याद है मैंने पहले कुछ analyses में पढ़ा था कि कर्ज़ चीन के बाहर, यानी international investors को काफ़ी हद तक सरकाया जा रहा था, इसलिए चोट उन्हें लगेगी। लगता है शायद वह प्रक्रिया पूरी हो चुकी है
      मुझे पहले article पढ़ लेना चाहिए था, लेकिन लगता है वास्तव में ऐसा ही किया गया। सरकार bailout की संभावना का संकेत देती रही, या कम से कम उसे नकारा नहीं, और इस बीच कर्ज़ international speculators पर डाल दिया गया

  • दिवालिया होने में 2 साल लगे, दो बार दिवालिया हुआ, और फिर भी यह अभी final bankruptcy भी नहीं है

    • Dengवाद-ट्रॉट्स्कीवाद के synthesis में क्रांतिकारी वर्ग को लगातार, स्थायी रूप से दिवालिया होना चाहिए

  • इसमें बहुत समय लगा। लेकिन सुनने में लगता है कि इसका असर सिर्फ चीन के बाहर की assets पर पड़ रहा है; value के हिसाब से वह कितना है, यह जानने की जिज्ञासा है
    कोई खास जानकारी नहीं है, लेकिन सबसे खराब underwater assets का ज़्यादातर हिस्सा शायद चीन में ही होगा

    • contagion effect शून्य नहीं होगा। इससे वैश्विक अर्थव्यवस्था नहीं ढहेगी, लेकिन मुझे लगता है कुछ मिलते-जुलते bubbles इसके साथ फूट सकते हैं